ECLI:NL:OGHACMB:2026:203
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
- Uitspraak
- 29 juli 2026
- Zaaknummer
- CUR2024H00175
- Rechtsgebied
- Bestuursrecht; Omgevingsrecht
- Procedure
- Bodemzaak, Hoger beroep
Inhoudsindicatie
Bouwvergunning voor vijf appartementsgebouwen bij landhuis Stadsrust. Algemene overweging over de manier waarop de bouwhoogte wordt vastgesteld. De gevelrooilijnen uit het verkavelingsplan moeten worden toegepast. Minister heeft voldoende onderzoek gedaan naar afwatering. Beoordeling beroepsgronden tegen nieuwe bouwvergunning.
Uitspraak
Vaststelling bouwhoogte
4. Het Hof geeft hieronder eerst de relevante wettelijke bepalingen en beleidsbepalingen weer.
4.1.
Artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP, luidt:“Bij toepassing van de globale dan wel uitgewerkte bestemmingsvoorschriften gelden de volgende bepalingen:a. De bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, na het bouwrijp maken daarvan, tot aan het hoogste punt van het bouwwerk.”
4.2.
Artikel 3, tweede lid, onder d, van het EOP, luidt:“Indien bouwvergunning wordt aangevraagd voor bebouwing met een grotere bouwhoogte dan 8 meter, dient een afweging plaats te vinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan.”
4.3.
In de Nota staat over deze bepaling:“Wijze van meten en toelichting:Bouwrijp maken van een stuk grond betekent dat men het maaiveld gaat bewerken voordat er met bouwen begonnen kan worden. Een bouwrijp terrein is een terrein zonder verhardingen, funderingen, gebouwen, bomen en wortels, struiken en andere obstakels die de aanvang van de werken in de weg kunnen staan.De gemiddelde hoogte van het terrein waarop een bouwwerk staat is de gemiddelde maaiveldhoogte. Deze wordt dus bepaald NA het bouwrijp maken, oftewel na het op hoogte brengen of vlakmaken van het terrein om daarop te kunnen bouwen.De bouwhoogte wordt bepaald zoals aangegeven op de tekeningen hieronder. Ten behoeve van de toetsing dient de aanvrager op de bouwtekening het nieuwe maaiveld aan te geven (bouwrijp gemaakt).[…]”
4.4.
Anders dan het Gerecht, komt het Hof tot de conclusie dat de eerste bouwvergunning niet in strijd is met artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP.
4.5.
In artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP staat dat de bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, na het bouwrijp maken daarvan. Het Hof acht van belang dat de begrippen maaiveld en gemiddelde terreinhoogte worden onderscheiden. Het maaiveld is de ondergrond c.q. het bouwvlak of ’footprint’ van een bouwwerk na het bouwrijp maken van die ondergrond. Onder bouwrijp maken dient te worden begrepen uitvlakken en egaliseren. Het maaiveld is per definitie een horizontale hoogtemaat ervan uitgaande dat bouwwerken en gebouwen waterpas worden gebouwd. Aan de zijkanten van het bouwwerk kan het maaiveld op een andere hoogte liggen als grond is verschoven en toegevoegd aan de ene of andere zijde. De hoogte van het maaiveld kan samenvallen met de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, na het bouwrijp maken daarvan, maar dat hoeft niet. Afhankelijk van de hellingshoek van het bouwvlak kan het maaiveld zowel hoger als lager liggen dan de gemiddelde bouwhoogte, zoals ook duidelijk blijkt uit de voorbeelden in de Nota. Als het bouwrijp maken leidt tot verschuiving van grond waarna het maaiveld naast de bouwwerken van hoogte verschilt, ontstaan relevante hoogteverschillen. Het gemiddelde, op de tekeningen in de Nota aangegeven als ‘hoogte 1’ en ‘hoogte 2’, is bepalend voor de hoogte van het bouwwerk.
4.6.
Van het voorgaande moet de situatie worden onderscheiden waarin bij of na het uitvlakken, egaliseren en bouwrijp maken van het terrein waarop het bouwwerk geplaatst zal worden, nog een extra laag grond, diabaas of ander materiaal wordt aangebracht om de fundering van het bouwwerk op een hoger niveau te kunnen aanbrengen. In dat geval is sprake van ophoging. In die situatie is sprake van een oud maaiveld (na bouwrijp maken maar voor ophoging) en een nieuw maaiveld (na ophoging). Het verschil tussen het oude en nieuwe maaiveld bepaalt de omvang van de ophoging. Dit moet worden aangegeven op de bouwtekeningen. In die situatie is de hoogte van het oude maaiveld bepalend voor de totale hoogte van het bouwwerk.
4.7.
Anders dan het Gerecht heeft aangenomen, is de situatie waarop in de Nota wordt ingegaan niet aan de orde in de onderhavige situatie. In de Nota wordt ingegaan op situaties waarin de bouwwerken zijn geprojecteerd op een hellend vlak en het maaiveld naast de bouwwerken van hoogte verschilt. Voor die situatie is in de Nota uiteengezet hoe de gemiddelde maaiveldhoogte wordt bepaald. In de hier voorliggende situatie zijn de bouwwerken echter voorzien op een bouwrijp gemaakt vlak maaiveld, zonder dat het maaiveld naast de bouwwerken van hoogte verschilt, zo blijkt uit de bouwtekeningen. Daarbij betrekt het Hof ook de toelichting van de minister in hoger beroep dat voor gebouw A geldt dat de grond bouwrijp is gemaakt door de heuveltop af te vlakken en de grond aan te vullen op de helling om de ondergrond te verstevigen. Dit afgevlakte terrein is het maaiveld waarop is of wordt gebouwd. De situatie van ophoging doet zich niet voor. Daarom is het in dit geval, anders dan het Gerecht heeft geoordeeld, niet nodig om met toepassing van de meetmethode uit de Nota een berekening van de gemiddelde hoogte van het maaiveld te maken om de hoogte van de bouwwerken te bepalen.
4.8.
Op de zitting heeft omwonende 5 aangevoerd dat op de bouwrijp gemaakte grond nog een extra laag grond, diabaas of ander materiaal is aangebracht om de fundering van het bouwwerk op een hoger niveau te kunnen aanbrengen. Indien een dergelijke ophoging op een bouwrijp gemaakt terrein plaatsvindt en daardoor de vergunde bouwhoogte wordt overschreden, is dat een kwestie van handhaving van de vergunning die in deze procedure niet aan de orde is.
4.9.
Het betoog van de minister slaagt.
Lees de hele uitspraak met een gratis account
Alle rechtsoverwegingen, de toegepaste wetsartikelen en de gerelateerde uitspraken.