ECLI:NL:RBZWB:2026:6381
Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Uitspraak
- 13 juli 2026
- Zaaknummer
- BRE 25/245 en 25/246
- Rechtsgebied
- Bestuursrecht; Belastingrecht
- Procedure
- Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie
WOZ, gegrond.
Uitspraak
Feiten & procesverloop
2. In het onderstaande geeft de rechtbank een weergave van de feiten waar de beslissing op is gebaseerd en het procesverloop tot en met de zitting bij de rechtbank. In de meeste uitspraken van de rechtbank worden procesverloop en feiten apart weergegeven. In deze zaak is dat anders. Omdat procesverloop en feiten met elkaar verweven zijn, ziet de rechtbank aanleiding om de twee onderdelen samen te voegen.
2.1.
Belanghebbende is de zoon van de [ouders] .
2.2.
De [ouders] hebben in 2017 in één overkoepelende koop de percelen met de kadastrale nummers [kadastraal nummer 1] en [kadastraal nummer 2] gekocht. De aanwezige bebouwing zoals deze per 1 januari 2023 ter plaatste staat, was ook aanwezig ten tijde van de koop. Ter plaatste waren twee adressen geregistreerd:
Kadastraal nummer [kadastraal nummer 1] betreft het adres [adres 2] , [postcode] [woonplaats] (hierna aangeduid als [perceel 1] );
Kadastraal nummer [kadastraal nummer 2] betreft het adres [adres 1] , [postcode] [woonplaats] (hierna aangeduid als [perceel 2] ).
De objectkenmerken van [perceel 1] (waarop nr. [nummer 1] ligt) zijn als volgt:
Perceeloppervlakte 2.770m2;
Circa 5 opstallen, waaronder een vrijstaand bijgebouw (oorspronkelijk behorend bij het object met huisnummer [nummer 2] ) met bouwjaar 1990 en beschikkend over faciliteiten die ook kenmerkend zijn voor een gebouw dat geschikt is voor bewoning;
De gebruiksoppervlakte van het vrijstaande bijgebouw is 89m2.
De objectkenmerken van [perceel 2] (waarop nr. [nummer 2] ligt) zijn als volgt:
Perceeloppervlakte 610m2;
Eén opstal, zijnde een vrijstaande woning met bouwjaar 1966;
De gebruiksoppervlakte van de vrijstaande woning is 160m2.
De totale oppervlakte van beide kadastrale percelen tezamen is 3.380m2. De beide kadastrale percelen zijn tezamen één zogeheten ‘bestemmingsvlak’ als bedoeld in de artikelen 1.30 en 16.1, onderdeel a, sub 1 van het Bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Hilvarenbeek.
2.3.
Het gekochte was destijds bij de verkoper in gebruik als woning (huisnummer [nummer 2] ) en als object voor verhuur van woonruimte aan derden (huisnummer [nummer 1] ). Deze verhuur is een jaar voorafgaand aan de verkoop gestopt. Het gebruik van het object [adres 2] was gebaseerd op een persoonsgebonden toestemming die was verleend aan de verkoper.
2.4.
Bij de aankoop hebben de [ouders] een ontbindende voorwaarde opgenomen in de koopakte, die ertoe strekte dat de koop ongedaan gemaakt zou kunnen worden als van de gemeente Hilvarenbeek geen instemming voor het gebruik van het object met huisnummer [nummer 1] als mantelzorgwoning zou worden verleend. Van de ontbindende voorwaarde is geen gebruik gemaakt, omdat de gemeente Hilvarenbeek de genoemde instemming heeft verleend.
2.5.
Het object met huisnummer [nummer 2] is sinds de aankoop in gebruik bij de [ouders] zelf, als woonruimte. Deze situatie is tot op het moment van de zitting ongewijzigd.
2.6.
Het object met huisnummer [nummer 1] werd na de aankoop gehuurd door belanghebbende van de [ouders] als (op zichzelf staande) woonruimte. De huidige status is dat het object met huisnummer [nummer 1] een vergunningvrije mantelzorgwoning is, die (naar de rechtbank begrijpt) voldoet aan de landelijke regels over huisvesting in verband met mantelzorg.
2.7.
Belanghebbende heeft het exclusieve gebruik van het object (inclusief ondergrond) met huisnummer [nummer 1] . De [ouders] hebben het exclusieve gebruik van het object (inclusief ondergrond) met huisnummer [nummer 2] . De resterende oppervlakte van de kadastrale percelen is gezamenlijk in gebruik bij zowel belanghebbende als bij de [ouders] .
2.8.
Belanghebbende heeft een chronische aandoening en is daardoor afhankelijk van (mantel)zorg. Het object met huisnummer [nummer 1] heeft in verband met die chronische aandoening het karakter van een ‘mantelzorg-woning’. De genoemde mantelzorg wordt gegeven door de [ouders] .
2.9.
In de jaren vanaf 2017 zijn de WOZ-beschikking en de aanslag OZB te naam gesteld van de [vader] .
2.10.
Tussen de jaren 2017 en 2021 heeft belanghebbende verbeteringen aangebracht aan het object met huisnummer [nummer 1] .
2.11.
In het jaar 2021 heeft belanghebbende 50% van de eigendom overgenomen van de [ouders] . Per de datum van deze gedeeltelijke eigendomsoverdracht was belanghebbende daarom onverdeeld eigenaar van 50% van de twee kadastrale percelen met opstallen en waren de [ouders] elk op hun beurt onverdeeld eigenaar van [nummer 2] % van diezelfde twee kadastrale percelen met opstallen. De aard van het gebruik van de percelen en de opstallen is niet gewijzigd als gevolg van deze gedeeltelijke eigendomsoverdracht.
2.12.
Op enig moment in/na 2021, in ieder geval voor het belastingjaar 2024, zijn de WOZ-beschikkingen en de aanslagen OZB aan belanghebbende opgelegd. Dat heeft niet tot problemen geleid. Belanghebbende en zijn ouders verrekenen de lasten onderling.
2.13.
In de jaren voorafgaand aan het belastingjaar 2024 zijn de opstallen op de kadastrale percelen [perceel 1] en [perceel 2] als samenstel aangemerkt, waarbij het object met huisnummer [nummer 2] is aangemerkt als woning en het object met huisnummer [nummer 1] als bijgebouw.
2.14.
Op 24 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een verzamelbeschikking toegezonden, met daarop:
Een WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2024 gekoppeld aan het adres [adres 1] , bestaande uit de kadastrale percelen [perceel 1] én [perceel 2] inclusief alle opstallen naar een waarde van € 817.000;
De bijbehorende aanslag onroerendezaakbelasting, zijnde € 847,33.
2.15.
Het daartegen ingestelde bezwaar van 24 februari 2024 heeft geleid tot een heroverweging door de heffingsambtenaar. De heroverweging heeft de heffingsambtenaar tot het standpunt gebracht dat de basis voor de waardering niet juist was. In juridische termen heet dat: de objectafbakening was volgens de heffingsambtenaar niet juist. Het voortschrijdend inzicht is ontstaan dat (al die tijd) geen sprake was van een samenstel. Dat leidde tot de beslissing dat de samenstel-benadering moest worden gestopt. Oftewel: met ingang van het belastingjaar 2024 geen samenstel-benadering meer. Omdat daar bij het vaststellen van de beschikking nog wel van was uitgegaan, was die beschikking in de optiek van de heffingsambtenaar onjuist. De beslissing op bezwaar (dagtekening 19 juli 2024) was daarom dat de WOZ-beschikking en de aanslag OZB van 24 februari 2024 moesten worden vernietigd.
2.16.
Na vernietiging van een beschikking, mag de heffingsambtenaar wel een nieuwe beschikking vaststellen. En dat heeft hij gedaan. Op 30 september 2024 heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een nieuwe verzamelbeschikking toegezonden, met daarop (waarbij de rechtbank de volgorde van de verzamelbeschikking overneemt):
Een WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2024 gekoppeld aan het adres [adres 2] , bestaande uit het kadastrale [perceel 1] en de daarop aanwezige opstallen naar een waarde van € 614.000 (en de daarbij horende aanslag OZB van € 551,37);
Een WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2024 gekoppeld aan het adres [adres 1] , bestaande uit het kadastrale [perceel 2] en het daarop aanwezige opstal naar een waarde van € 660.000 (en de daarbij horende aanslag OZB van € 592,68);
Specifieke toerekening van grond aan de 2 objecten heeft niet plaatsgevonden.
Deze vaststellingen zijn gebaseerd op de constatering door de heffingsambtenaar dat van alle opstallen op het gehele terrein van kadastrale nummers [perceel 1] en [perceel 2] tezamen, twee opstallen in gebruik zijn als zelfstandige en volwaardige woningen. Op die constatering is de taxatie gebaseerd en dat heeft geleid tot de genoemde waardevaststellingen en bijbehorende aanslagen.
2.17.
Oftewel, per 30 september 2024 ziet de heffingsambtenaar de situatie ter plaatse niet meer als één geheel (bestaande uit een woning en een bijgebouw) met (toevallig) 2 adresregistraties, maar als twee aparte, zelfstandige situaties van volwaardige woningen. Vervolgens moet de heffingsambtenaar kiezen aan wie van de mede-eigenaren hij de beschikkingen en aanslagen oplegt. De heffingsambtenaar heeft daarbij een grote mate van vrijheid. Hij heeft er in dit geval gekozen om de waardebeschikkingen en aanslagen op naam van belanghebbende te stellen.
2.18.
In het daartegen ingestelde bezwaar heeft belanghebbende kenbaar gemaakt dat hij zich niet kan vinden in de nieuwe inzichten van de heffingsambtenaar over de situatie ter plaatse.
2.19.
Met dagtekening 21 november 2024 heeft de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. Bij de heroverweging in bezwaar is geconstateerd dat de waardes te hoog waren vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft als volgt beslist (zakelijk weergegeven, omdat de uitspraak op bezwaar – naar het oordeel van de rechtbank – een structuur heeft die de leesbaarheid en begrijpelijkheid niet ten goede komt):
De nieuw vastgestelde objectafbakening – waarbij niet langer sprake is van een samenstel – blijft gehandhaafd;
De WOZ-waarde behorende bij het adres [adres 2] wordt verlaagd naar € 606.000;
De WOZ-waarde behorende bij het adres [adres 1] wordt verlaagd naar € 478.000;
De bijbehorende aanslagen OZB worden naar evenredigheid verlaagd;
Specifieke toerekening van grond aan de 2 objecten heeft niet plaatsgevonden.
2.20.
Behalve bovengenoemde formele contactmomenten tussen belanghebbende, de [ouders] enerzijds en de heffingsambtenaar anderzijds zijn er meerdere, voornamelijk informele, contactmomenten geweest. Ter zitting bij de rechtbank zijn die ook ter sprake gekomen. Het voert te ver om in deze uitspraak van al deze contactmomenten melding te maken. De strekking van het betoog van belanghebbende in beroep is, dat gedurende die contactmomenten geen goede afstemming heeft kunnen plaatsvinden, dat belanghebbende en [moeder] zich niet begrepen voelden en de verwarring is toegenomen in plaats van afgenomen.
2.21.
De rechtbank maakt wel melding van een ambtshalve vermindering door de heffingsambtenaar met dagtekening 10 december 2024. Deze is de uitwerking van hetgeen besproken is tussen partijen tijdens een overleg op 9 december 2024. Daarbij is wat de waardevaststelling betreft de volgende wijziging doorgevoerd:
De nieuw vastgestelde objectafbakening blijft gehandhaafd;
De WOZ-waarde behorende bij het adres [adres 2] wordt verlaagd naar € 431.000;
De WOZ-waarde behorende bij het adres [adres 1] wordt gehandhaafd op € 478.000;
De aanslag OZB voor [adres 2] wordt wederom naar evenredigheid verlaagd.
Ditmaal is de omliggende grond wel toebedeeld aan de twee afzonderlijke objecten, te weten:
Aan huisnummer [nummer 1] in totaal 1.385m2, bestaande uit:
50% van kavelnummer [perceel 1] , oftewel 50% van 2.770m2, oftewel 1.385m2;
Aan huisnummer [nummer 2] in totaal 1.995m2, bestaande uit:
o 50% van kavelnummer [perceel 1] , oftewel 50% * 2.770m2 = 1.385m2;
o 100% van kavelnummer [perceel 2] , oftewel 100% * 610m2 = 610m2;
o Tezamen dus 1.995m2.
De totale oppervlakte van beide kadastrale percelen is ongewijzigd gebleven, namelijk tezamen 3.380m2.
2.22.
Ook moet vermeld worden dat aan betrokkenen, te weten belanghebbende en de [ouders] tezamen, bij datum van 19 maart 2025 een compromisvoorstel is gedaan. Gelet op het karakter van een compromisvoorstel laat de rechtbank de details daarvan onvermeld. Wel verdient opmerking dat de taxatie (voor huisnummer [nummer 1] ) die in beroep is toegevoegd aan het dossier uitkomt op dezelfde waarde als die van het compromisvoorstel, oftewel € 205.000. Daarbij is 1.385m2 grond toegerekend aan dit object.
Lees de hele uitspraak met een gratis account
Alle rechtsoverwegingen, de toegepaste wetsartikelen en de gerelateerde uitspraken.