De woning die leeg staat of in aanbouw is, is een eigen woning als die woning uitsluitend bestemd is om in het kalenderjaar of in een van de daarop volgende twee jaren als hoofdverblijf ter beschikking te staan (artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001). De woning moet vanaf het moment van verwerving leegstaan. Een vergelijkbare regeling geldt voor de leegstaande oude woning na verhuizing (artikel 3.111, tweede lid, van de Wet IB 2001). In deze situaties wordt de woning mede aangemerkt als eigen woning. Dat geldt ook als deze woning de enige eigen woning is. Ook kunnen er meerdere bijzondere situaties tegelijk zijn. Per situatie beoordeelt de inspecteur of de eigenwoningregeling geldt. Die geldt ook voor de echtscheidingsregeling, de AWBZ-regeling en de uitzendregeling die hierna zijn behandeld in de onderdelen 4 tot en met 6.
De eigenwoningregeling geldt niet bij verhuur van de te koop staande woning. De woning en de daarop betrekking hebbende schuld gaat dan van box 1 over naar box 3. Hierdoor is de hypotheekrenteaftrek niet langer van toepassing voor die woning. Ook is door de overgang de bijleenregeling van toepassing. Bij einde verhuur blijft de woning in box 3. Wel is een maatregel aangekondigd voor de herleving van de aftrek van hypotheekrente na einde verhuur (de brief van 31 augustus 2009, nr. AFP/2009/0495U). Die regeling geldt (per 2010) indien het aangekondigde wetsvoorstel wet is geworden.
De toepassing van de verhuisregelingen is niet beperkt tot een woning in Nederland.
Voor personen die niet in Nederland wonen, is een verhuisregeling alleen van toepassing als woning als eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001 in de Nederlandse belastingheffing is of wordt betrokken.
Door de formulering van artikel 3.111, tweede of derde lid, van de Wet IB 2001 kan de tweejaarsperiode in zijn uitwerking langer zijn dan een periode van 24 maanden.
Bij een woning die leeg staat of in aanbouw is, ziet de regeling immers op de situatie dat de woning in het kalenderjaar (jaar één) of in een van de daaropvolgende twee jaren (jaren 2 en 3) als eigen woning zal dienen. De verhuisregeling kan dus gedurende maximaal 36 maanden gelden. Al naar gelang de woning later in jaar één wordt verkregen loopt de termijn terug naar 24 maanden (plus één dag). Het verschil tussen 24 en 36 maanden is het gevolg van de ruwe werking van de praktische invulling van de regeling. In een voorkomend geval kan in een bepaald jaar dus niet zijn voldaan aan de wettelijke termijn terwijl de periode toch minder is dan 36 maanden. Voor een verlenging van de termijn zie ik geen aanleiding. Als in jaar één aannemelijk is dat de woning pas in jaar vier wordt opgeleverd, is in jaar één geen sprake van een eigen woning. Pas vanaf jaar twee kan sprake zijn van een eigen woning. Verzoeken om met toepassing van de hardheidsclausule de termijn van artikel 3.111, tweede of derde lid, van de Wet IB 2001, te verlengen, wijs ik af.
Meestal worden bij vertrek door een lid van de woonvereniging de rechten uit het lidmaatschap overgedragen aan de vereniging. Het woongedeelte is dan overgegaan aan de vereniging zodat de eigenwoningregeling niet meer geldt. Vanaf de overdracht is de verhuisregeling van artikel 3.111, tweede lid, van de Wet IB 2001, niet van toepassing. Renteaftrek is vanaf dat moment ook niet meer mogelijk, ongeacht of het vertrekkende lid zijn aankoopsom of andere bedragen geheel of gedeeltelijk van de vereniging heeft ontvangen. Als het aan de woonvereniging overgedragen gedeelte niet aan een nieuw lid is overgedragen, hebben ook de zittende leden geen recht op renteaftrek over dat gedeelte. Hierop bestaat één uitzondering, namelijk als één of meer van de zittende leden het woongedeelte in gebruik heeft of hebben genomen. Renteaftrek is dan mogelijk mits het betreffende lid zelf daarvoor een lening heeft afgesloten.
Statutair is soms bepaald dat het vertrekkende lid een opzegtermijn heeft van zes maanden. De vereniging neemt de rechten uit het lidmaatschap dan pas over na die zesmaandsperiode. Indien het lid al is verhuisd voor het verstrijken van de zesmaandsperiode, kan de verhuisregeling in die periode gelden. De andere mogelijkheid is dat het vertrekkende lid zijn rechten uit het lidmaatschap aan een toetredend lid overdraagt/moet overdragen. Tot zijn feitelijk vertrek geldt de eigenwoningregeling. Na het vertrek kan de verhuisregeling gelden mits zijn woongedeelte leegstaat. Ik merk op dat er geen sprake is van leegstand als een aspirant-lid het woongedeelte gebruikt tijdens een proefperiode.
De woning die de erfgenamen, die geen partner of huisgenoot waren van de erflater, na het overlijden te koop aanbieden, is voor de erfgenamen geen eigen woning. De woning stond in zo'n geval de erfgenamen niet ter beschikking als hoofdverblijf (artikel 3.111, tweede lid, van de wet IB 2001). De erfgenamen hebben vanaf datum overlijden dus geen eigen woning. De rente voor de financiering van de woning over de periode na overlijden is voor hen dan ook niet aftrekbaar. De woning behoort voor hen tot de rendementsgrondslag van box 3, evenals de door hen geërfde eigenwoningschuld van de erflater. Door arrest van de Hoge Raad van 8 december 1993, nr. 28 742, BNB1994/66c* is er geen aftrek van eigenwoningrente in box 1. Dit arrest betrof ook een geërfde woning die te koop stond en voor de erflater een eigen woning was. Voor de toepassing van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 werd de woning voor de erfgenamen weliswaar aangemerkt als een bron van inkomen, maar niet als een eigen woning. Deze bron van inkomen hoort, evenals de daarop betrekking hebbende schuld, onder de Wet IB 2001 voor de erfgenamen tot het belastbare inkomen uit sparen en beleggen.
In het jaar van verhuizing naar een nieuwbouwwoning wordt de eigenwoningwaarde afgeleid van de WOZ-waarde op de peildatum. Dit geldt ook als de beschikking van die WOZ-waarde niet ziet op de (afgebouwde) woning. Zie de arresten van Hoge Raad van 25 januari 2008, nrs. 43836 en 43837 (LJN: BB4400 en BB4406).
Een nieuwe woning is een eigen woning als die leegstaat of in aanbouw is. Ook moet de woning uitsluitend zijn bestemd voor toekomstige bewoning door de eigenaar. De nieuwe woning die te koop wordt gezet, is niet meer uitsluitend bestemd voor toekomstige bewoning door de eigenaar. Vanaf het moment dat de nieuwe woning (ook) is bestemd voor verkoop, eindigt de eigenwoningregeling en eventuele (hypotheek)renteaftrek voor de nieuwe woning.
Ik vind deze situatie niet redelijk. Daarom keur ik met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (de hardheidsclausule) goed dat de eigenwoningregeling voor de nieuwe woning blijft gelden zolang is voldaan aan elk van de volgende voorwaarden.
De nieuwe woning is gekocht om er zelf in te gaan wonen.
De nieuwe woning staat leeg te koop.
De goedkeuring geldt voor het kalenderjaar waarin de nieuwe woning is gekocht en de twee daaropvolgende jaren.
In twee arresten van 3 oktober 2014 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de wet geen hypotheekrenteaftrek toestaat voor een woning tot het moment van heien of het leggen van de fundering (ECLI:NL:HR:2014:2872 en ECLI:NL:HR:2014:2873). De Hoge Raad geeft hiermee een uitleg aan het begrip woning in aanbouw in de zin van artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001. In de nota naar aanleiding van het verslag bij het Belastingplan 2015 heb ik namens het kabinet gereageerd op deze arresten (Kamerstukken II 2014/15, 34 002, nr. 10, blz. 37–38). De Hoge Raad heeft naar de mening van het kabinet in de genoemde arresten terecht geoordeeld dat in die concrete situatie geen sprake is van een woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling. Een stuk grond waarbij de belanghebbende enkel de intentie heeft om te gaan bouwen, kwalificeert ook naar de opvatting van het kabinet niet als zodanig. De uitleg van de Hoge Raad van het begrip woning in aanbouw in de Wet IB 2001 in meer algemene zin is echter een andere dan die de wetgever bij de totstandkoming van de Wet IB 2001 voor ogen heeft gestaan. De wetgever beoogde ook in de situatie dat concrete stappen zijn gezet waaruit naar redelijke verwachting valt aan te nemen dat de bouwwerkzaamheden binnen afzienbare tijd gaan beginnen, sprake te laten zijn van een woning in aanbouw in de zin van artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001. Deze uitleg van het begrip woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling wordt in de praktijk ook toegepast door de Belastingdienst.
Ik wil de nu ontstane onduidelijkheid inzake het begrip woning in aanbouw wegnemen. Daarom keur ik het volgende goed vooruitlopend op wijziging van de Wet IB 2001.
Ik keur goed dat in afwijking van de genoemde arresten ook sprake kan zijn van een woning in aanbouw in de zin van artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001 als er voldoende concrete stappen zijn gezet op grond waarvan naar redelijke verwachting valt aan te nemen dat de bouwkundige werkzaamheden binnen afzienbare tijd gaan beginnen.
Ingeval van nieuwbouw is sprake van een woning in aanbouw vanaf het moment van sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst als belastingplichtige aannemelijk maakt dat die woning in aanbouw uitsluitend bestemd is om hem in het kalenderjaar van het moment van het sluiten van de koop-/aanneemovereenkomst of een van de drie daaropvolgende jaren als hoofdverblijf ter beschikking te staan.
Bij een bouwkavel gaat het om een weging van de feiten en omstandigheden in het individuele geval om te bepalen vanaf welk moment sprake is van een woning in aanbouw. Als belastingplichtige een bouwkavel heeft en de bouwkundige werkzaamheden zijn begonnen, dan geldt het volgende. In die situatie kan worden aangenomen dat in ieder geval vanaf zes maanden voorafgaand aan de start van de feitelijke bouwwerkzaamheden, sprake is van een woning in aanbouw. De belastingplichtige moet dan wel aannemelijk maken dat die woning in aanbouw vanaf zes maanden voorafgaand aan de start van de feitelijke bouwwerkzaamheden, uitsluitend bestemd is om hem in het kalenderjaar of een van de drie daaropvolgende jaren als hoofdverblijf ter beschikking te staan.
Artikel 3
Verhuisregelingen
Onderdeel van Inkomstenbelasting, eigenwoningregeling· Belastingrecht
Deze tekst geldt sinds 26 november 2014