Kosten van geldlening zijn onder meer de kosten die betrekking hebben op het afsluiten van een eigenwoningschuld zelf.
De kosten van een hypotheekadvies zijn aftrekbare kosten van een geldlening voor de eigen woning. Dit geldt uiteraard alleen als de lening ook wordt afgesloten. Alleen de kosten die betrekking hebben op advisering met betrekking tot de eigenwoningschuld zelf zijn aftrekbaar. Als een deel van de lening geen eigenwoningschuld is, moeten de kosten pro rata worden gesplitst. Het gedeelte van de kosten dat geen betrekking heeft op de eigenwoningschuld is niet aftrekbaar.
De geldlening kan ook betrekking hebben op andere zaken dan de eigen woning, bijvoorbeeld op de aanschaf van een auto of een kapitaalverzekering (eigen woning) en een belegging (beleggingshypotheek). Ook is het mogelijk dat een deel van de lening niet als eigenwoningschuld kwalificeert als gevolg van de bijleenregeling. De advieskosten die betrekking hebben op het deel van de geldlening dat geen eigenwoningschuld is, zijn niet aftrekbaar.
Tussenpersoon A bemiddelt tussen de bank en potentiële kopers over een financiering van de eigen woning. A berekent, naast de afsluitprovisie van de bank, extra afsluitprovisie. In ruil daarvoor draagt A de kosten van de makelaar die door de kopers voor de aankoop van de nieuwe eigen woning is ingeschakeld.
Deze afsluitprovisie is niet helemaal aftrekbaar. De kosten zien niet alleen op de eigenwoningschuld, maar houden ook verband met een andere prestatie. Voor zover de kosten geen verband houden met de eigenwoningschuld zijn ze niet aftrekbaar. In dit geval omvat de afsluitprovisie tevens een vergoeding voor de makelaar. Dat is een prestatie die niet door de geldgever, maar door een tussenpersoon wordt verricht. De afsluitprovisie is niet aftrekbaar voor zover die betrekking heeft op de vergoeding voor de makelaar. In dit geval is het niet-aftrekbare deel de extra provisie.
De rente over de lening die is afgesloten voor de eigen woning is aftrekbaar. Meestal is direct duidelijk welk bedrag de rente is. Bij een leasecontract of aankoop op afbetaling is alleen de rentecomponent in de termijnen als eigenwoningrente aftrekbaar. De rente moet dan worden herleid uit de betalingen.
A heeft in zijn eigen woning nieuwe kozijnen laten plaatsen. Hiervoor heeft A een leasecontract afgesloten. Termijnen van een leasecontract bevatten een aflossingscomponent en een rentecomponent. A kan de rentecomponent in de leasetermijnen aftrekken voor zover sprake is van een eigenwoningschuld.
Als voor de betaling van de leasetermijnen een (hypothecaire) geldlening is afgesloten, geldt het volgende. De rente over de lening om de leasetermijnen te betalen is niet helemaal aftrekbaar. Met de geldlening wordt zowel de aflossingscomponent als de rentecomponent in de leasetermijnen betaald. De betaling voor de aflossingscomponent is een betaling voor onderhoudskosten van de eigen woning. De rente op de financiering van de aflossingscomponent is daarmee aftrekbare eigenwoningrente. De rente op de financiering van de rentecomponent is niet aftrekbaar (artikel 3.120, vierde lid, letter a, van de Wet IB 2001).
Eigenwoningrente is aftrekbaar op het moment waarop deze wordt betaald, verrekend, ter beschikking gesteld of wanneer deze rentedragend wordt (artikel 3.147, aanhef en onderdeel a, van de Wet IB 2001). Het tijdstip van de rentebetaling is niet van belang voor de beoordeling of sprake is van eigenwoningrente. De aftrekbaarheid van rente moet beoordeeld worden naar de periode waarop de rente betrekking heeft (compartimentering). Door betaling vooraf of achteraf verandert de rente niet van karakter. Voor zover de rente betrekking heeft op een lening die (in de periode waarover zij is verschuldigd) behoort tot de rendementsgrondslag van box 3, is de rente geen eigenwoningrente. Als deze rente wordt betaald in een periode dat de lening niet meer behoort tot de rendementsgrondslag van box 3, dan verandert de rente niet van karakter. Die rente blijft box 3-rente. Als rente betrekking heeft op een periode dat de lening een eigenwoningschuld was, is deze rente aftrekbaar als eigenwoningrente ook al wordt feitelijk betaald in de periode dat de lening behoort tot de rendementsgrondslag van box 3.
A is van plan te verhuizen en na zijn verhuizing zijn eigen woning te gaan verhuren waardoor er niet langer sprake is van een eigen woning. De woning en de eigenwoningschuld behoren vanaf het moment van de verhuizing tot de rendementsgrondslag van box 3. A betaalt voordat hij verhuist de rente over een aantal maanden vooruit. De rente die betrekking heeft op de periode ná verhuizing is voor A geen aftrekbare eigenwoningrente. Het tijdstip van rentebetaling is immers niet van belang voor de beoordeling van eigenwoningrente.
De kosten van een geldlening die zijn gemaakt in de box 3-periode, worden niet aftrekbaar als deze geldlening later een eigenwoningschuld wordt. Kosten die zijn gemaakt in de box 3-periode kunnen niet meer worden verrekend als de geldlening later wordt aangemerkt als eigenwoningschuld.
Tot de kosten van geldlening behoren de kosten die rechtstreeks aan het opnemen, verlengen of aflossen van een geldlening zijn verbonden.
Een borgstellingsprovisie (vergoeding voor de borgtocht) is aan te merken als kosten van de eigenwoningschuld. Dit geldt bijvoorbeeld voor de borgtochtprovisie die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in rekening brengt in verband met de Nationale Hypotheek Garantie. Een ander voorbeeld is de borgstellingsprovisie die een kind betaalt aan zijn ouders omdat die borg staan voor een door het kind afgesloten eigenwoningschuld.
In sommige gevallen is voor de Nationale Hypotheek Garantie een bouwkundig rapport vereist. Ook de kosten van een bouwkundig rapport in verband met de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie zijn kosten van de eigenwoningschuld in verband met de aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning.
De kosten van een schaderapport voor een onderzoek naar de noodzaak tot reparatie of in verband met eventuele verkoop zijn echter geen kosten van een eigenwoningschuld.
Aan een woning is betonschade geconstateerd. De eigenaar geeft een opdracht voor technisch onderzoek naar de schade aan de vloeren. Het schaderapport bevat ook een taxatie van de herstelkosten van de betonschade. De bank wil een hypotheeklening verstrekken voor de financiering van de herstelkosten. De bank stelt daarbij de voorwaarde dat er naast de reguliere taxatie van de woning ook het schaderapport wordt overgelegd.
De kosten van het schaderapport behoren niet tot de kosten van geldlening. De herstelkosten en de kosten van het bijbehorende schaderapport zijn wel kosten van onderhoud van de eigen woning. De rente en kosten van de lening in verband met de financiering van die onderhoudskosten zijn aftrekbaar.
Boeterente bij het oversluiten van een hypothecaire geldlening is aftrekbaar als eigenwoningrente voor zover sprake is van kosten van geldlening (artikel 3.120, eerste lid, onderdeel a, van de Wet IB 2001).
Reële boeterente bij het oversluiten of aflossen van een lening, is direct aftrekbaar. Dat geldt niet als de ‘boeterente’ in wezen een vervroegde betaling is van toekomstige rentetermijnen van de nieuwe lening. In dat geval is sprake van vooruitbetaalde rente. Vooruitbetaalde rente is getemporiseerd aftrekbaar (artikel 3.120, vijfde lid, van de Wet IB 2001). Als overeengekomen is dat (een deel van) de boeterente wordt terugbetaald bij voortijdige beëindiging van de overeenkomst is geen sprake van reële boeterente. De betaalde boeterente is dan een vooruitbetaling van (een deel van) de toekomstige rentetermijnen. Dat is ook het geval als het nieuwe rentepercentage lager is dan de rente die geldt voor vergelijkbare leningen op het moment van oversluiten van de hypothecaire geldlening. De betaalde boeterente is vooruitbetaalde rente die getemporiseerd aftrekbaar is.
Bij een reële boeterente behoort de boeterente die is verschuldigd bij de vervroegde aflossing van een geldlening tot de kosten van geldlening. Dit geldt ook in de situatie waarin een belastingplichtige boeterente voldoet bij het wijzigen van het voor een bepaalde periode overeengekomen rentepercentage van een hypothecaire geldlening. Het maakt daarbij niet uit of hij de geldlening al dan niet omzet in een nieuwe geldlening. In die situatie is de boeterente aftrekbaar als kosten van geldlening. De boeterente wordt dan niet aangemerkt als vooruitbetaalde kosten van geldleningen.
De kosten voor de verwerving van het recht om onder bijzondere condities een hypothecaire lening te sluiten, zijn geen kosten van geldlening.
Voor bereidstellingsprovisie geldt echter het volgende. Een belastingplichtige vraagt bij de aankoop van een woning (voorlopige koopakte) een offerte aan bij de bank. De offerte heeft meestal een beperkte looptijd (ongeveer drie maanden). Neemt de belastingplichtige de lening gedurende die looptijd op, dan staat vooraf vast tegen welk rentepercentage de lening is afgesloten. Als hij de looptijd van de offerte verlengt, is het gebruikelijk dat de bank een vergoeding vraagt om de lening tegen hetzelfde rentepercentage te kunnen aanbieden. De bank vraagt ook een vergoeding als de offerte direct betrekking heeft op een langere periode. Die vergoeding wordt ook bereidstellingsprovisie genoemd. De bereidstellingsprovisie kan worden aangemerkt als kosten van geldlening voor verwerving, onderhoud of verbetering van woning.
Een rentecap is een verzekeringsovereenkomst waardoor bijvoorbeeld bij een rentestijging boven een bepaald niveau de bank die hogere rente vergoedt. De premie voor een rentecap is geen rente of kosten van een geldlening voor de eigenwoningschuld. Tot de kosten van geldleningen voor de eigenwoningschuld behoren alleen de verbonden kosten die rechtstreeks zijn verbonden aan het opnemen, verlengen of aflossen van een eigenwoningschuld. De premie voor een verzekering waardoor een lagere rente over een geldlening is verschuldigd, is geen rente of kosten van een geldlening. Dit is anders bij een lening die is afgesloten met een rentevaste periode. De rente over die lening bestaat uit één tarief dat volledig is afgestemd op de hoofdsom. Deze rente is aftrekbaar als rente van de eigenwoningschuld.
Als een lidmaatschapsrecht in een coöperatieve flatexploitatievereniging wordt omgezet in een appartementsrecht van een vereniging van appartementseigenaren, wordt de bestaande eigenwoningschuld in verband met het lidmaatschapsrecht omgezet in een schuld voor het appartementsrecht. De omgezette bestaande schuld blijft in die situatie een eigenwoningschuld.
Aan deze omzetting kunnen kosten zijn verbonden. Een belastingplichtige kan een lening afsluiten voor de financiering van deze kosten.
Vóór de omzetting is de coöperatieve flatexploitatievereniging juridisch gezien eigenaar van het flatgebouw. Na de omzetting is belastingplichtige (rechtstreeks) eigenaar van een deel van het gehele flatgebouw. Een redelijke wetstoepassing brengt met zich mee dat de lening voor de kosten die direct verband houden met de omzetting van coöperatieve flatexploitatievereniging in de vereniging van eigenaren als eigenwoningschuld wordt aangemerkt. De volgende kosten worden aangemerkt als kosten die direct verband houden met deze omzetting.
de kosten van de transportakte voor de eigendomsoverdracht van de coöperatieve vereniging naar het individuele lid;
de kadastrale kosten in verband met de inschrijving van de overdracht en
recherchekosten.
Rente over meegefinancierde boeterente is niet aftrekbaar (artikel 3.120, vierde lid, onderdeel a, van de Wet IB 2001). Op 31 december 2000 bestaande schulden die zijn aangegaan ter betaling van oversluitkosten worden aangemerkt als een eigenwoningschuld (Hoofdstuk 2, artikel I, onderdeel AKac, tweede lid, van de Invoeringswet Wet IB 2001). De rente over deze schulden is aftrekbaar als eigenwoningrente. Ook boeterente die een belastingplichtige betaalt voor het oversluiten van de oorspronkelijke hoofdsom wordt in dit kader aangemerkt als oversluitkosten.
Bij waardestijging van het onderpand bestaat soms de mogelijkheid tot een verlaging van de rente op de hypotheeklening. De lening wordt dan niet overgesloten. Alleen het rentepercentage in de overeenkomst wordt aangepast. De kosten voor de renteverlaging (advies- en administratiekosten evenals de kosten van een taxatie) zijn aan te merken als kosten van geldlening voor de eigenwoningschuld.
Bij een budgethypotheek wordt een lagere hypotheekrente betaald, in ruil voor bepaalde voorwaarden. Een voorwaarde kan zijn dat een belastingplichtige bij (gedeeltelijke) aflossing van de hypotheek altijd een boete moet betalen, ook als hij de woning verkoopt. Die boete is niet, zoals gebruikelijk, afgeleid van een rentenadeel over een bepaalde (rentevaste) periode dat de hypotheek nog loopt. De boete is een vast bedrag. De betaling bij aflossing kan aftrekbare kosten van geldlening zijn Die betaling moet dan rechtstreeks verband houden met de lagere hypotheekrente. Als die betaling verband houdt met andere financiële voorwaarden, zal doorgaans geen sprake zijn van aftrekbare kosten van geldlening.
Een belastingplichtige accepteert een offerte voor een lening. Hij kan binnen zes maanden van de offerte afzien tegen vergoeding van annuleringskosten. De belastingplichtige sluit een lening af bij een andere bank en moet annuleringskosten betalen. De annuleringskosten zijn niet rechtstreeks verbonden aan het opnemen van de lening zelf en zijn dus geen van kosten van geldlening.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies