De in artikel 15, eerste lid, van de WBR opgenomen vrijstellingen zijn niet van toepassing, als de verkoopprijs van de onroerende zaak (vergoeding inclusief btw) minder bedraagt dan de waarde in het economische verkeer en de verkrijger de btw niet of niet nagenoeg geheel in aftrek kan brengen (artikel 15, vierde lid, van de WBR). De waarde in het economische verkeer wordt ten minste gesteld op de kostprijs van de onroerende zaak, inclusief btw (slotzin van artikel 15, vierde lid, van de WBR). Het gaat hier om de zogenoemde strafheffing. Tijdens de parlementaire behandeling van de wetgeving tot bestrijding van btw-constructies bij onroerende zaken is aangegeven dat de strafheffing is bedoeld om deze constructies tegen te gaan (Eerste Kamer, vergaderjaar 1995–1996, 24 172, nr. 20b, blz. 11).
In een aantal gevallen heb ik aangegeven dat – al dan niet bij wijze van goedkeuring – de strafheffing achterwege kan blijven, omdat ik dat in overeenstemming vind met doel en strekking van artikel 15, vierde lid, van de WBR. Het gaat om de volgende situaties:
De levering van een bouwterrein, dat vóór de levering is gesaneerd, waarbij de kosten van de reiniging van de grond niet geheel konden worden doorberekend in de verkoopprijs. Overigens moet het bouwterrein wel worden verkocht tegen ten minste de waarde in het economische verkeer na sanering (Eerste Kamer, vergaderjaar 1994–1995, 24 172, nr. 20b, blz. 11).
De verkoop door een aannemer van de laatste woningen beneden de kostprijs binnen een bouwproject dat als geheel winstgevend blijft. De verkoop moet uit zakelijke overwegingen hebben plaatsgevonden (Eerste Kamer, vergaderjaar 1994–1995, 24172, nr. 20b, blz. 11).
De verkoop onder voorwaarden. Het gaat hier om onroerende zaken die ondernemers verkopen beneden de waarde in het economische verkeer om de toegang tot de woningmarkt te bevorderen (zie het besluit van 11 september 2014, nr. BLKB2014/112M, Stcrt. 2014, nr. 26406, inzake de verkoop onder voorwaarden).
De uitvoering van bestemmingsplannen door een derde (zoals een projectontwikkelaar) en de latere overdracht door die derde van de aangelegde gemeenschapsvoorzieningen voor een bedrag dat lager is dan de waarde of de kostprijs van die voorzieningen aan de gemeente. Dit geldt niet voor gemeenschapsvoorzieningen waarvoor geen aanspraak bestaat op compensatie van btw op de voet van de Wet op het BTW-compensatiefonds, als die voorzieningen met btw aan de gemeente zouden worden geleverd (Zie § 2.5.2.3 van het besluit Omzetbelasting en compensatie van omzetbelasting bij publiekrechtelijke lichamen van 24 december 2020, nr. 2020-249875, Stcrt. 2020, nr. 62965).
De verkoop van (nieuwe) onroerende zaken tegen de waarde in het economische verkeer, die onder de kostprijs (inclusief btw) ligt. Het gaat om de situatie dat de waarde in het economische verkeer van de betrokken onroerende zaken onder de kostprijs is gedaald door de teruglopende marktomstandigheden (Tweede Kamer, Handelingen 2008–2009, nr. 31301, nummer vergadering 88, blz.6866, Fiscaal Stimuleringspakket en overige fiscale maatregelen).
De verkoop van (nieuwe) onroerende zaken beneden de waarde in het economische verkeer, die onder de kostprijs (inclusief btw) ligt als gevolg van betalingen op basis van een huurgarantie.21Een huurgarantie houdt in dat een projectontwikkelaar bij de levering van een onroerende zaak aan een belegger een bepaald rendement garandeert. Als de onroerende zaak bij de levering niet volledig is verhuurd of tegen een lagere huur dan het gegarandeerde minimale rendement, betaalt de projectontwikkelaar aan de belegger op basis van de huurgarantie een bedrag in verband met de gemiste huuropbrengst (zie § 7.1 van het besluit van 12 december 2023, nr. 2023-26908, Besluit onroerende zaken omzetbelasting, Stcrt. 2023 nr. 31602).
De btw-belaste (op)levering van onroerende zaken tegen een vergoeding die bij het sluiten van de koop- en/of aannemingsovereenkomst tezamen met btw ten minste de waarde in het economische verkeer1De waarde in het economische verkeer wordt ten minste gesteld op de kostprijs van de onroerende zaak, inclusief btw, zoals die zou ontstaan bij voortbrenging door een onafhankelijke derde. Als van toepassing inclusief de aanneemsom van de nog te realiseren opstal. bedraagt, maar bij de latere verkrijging van de onroerende zaak lager is dan de waarde in het economische verkeer2Zie noot 22. door ontwikkelingen die buiten de invloedssfeer van de verkoper liggen in de volgende twee situaties:
de bouwkosten zijn na het sluiten van de overeenkomst gestegen;
de waarde van de onroerende zaak is na het sluiten van de overeenkomst gestegen.
De verkrijging tegen een vergoeding die lager is dan de kostprijs24Zie voetnoot 22 voor de uitleg van het begrip kostprijs. als gevolg van een specifieke uitkering in de zin van de Regeling specifieke uitkering startbouwimpuls25Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 30 november 2023, nr. 2023-0000652636, houdende regels met betrekking tot de verstrekking van een specifieke uitkering aan gemeenten en openbare lichamen ter stimulering van woningbouwprojecten (Regeling specifieke uitkering startbouwimpuls). Stcrt. 2023, 33282. of het Besluit Woningbouwimpuls 202026Besluit van 11 mei 2020, houdende regels met betrekking tot verstrekking van een specifieke uitkering aan gemeenten ten behoeve van het versnellen van de bouw van betaalbare woningen in een kwalitatief goede leefomgeving (Besluit Woningbouwimpuls 2020). Stb. 2020, 141..
Voor zover zich voorafgaand aan de inwerkingtreding van onderdeel
5, letter h, situaties hebben voorgedaan die voldoen aan het
bepaalde in dat onderdeel, kunnen deze in lijn met deze bepaling
worden behandeld door de Belastingdienst.
Artikel 5
Artikel 15, vierde lid, van de WBR; achterwege laten van strafheffing
Onderdeel van Overdrachtsbelasting en omzetbelasting, samenloop· Belastingrecht
Deze tekst geldt sinds 28 maart 2017