De nieuwe Wro legt een nieuwe basis onder het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten met grondeigenaren en ontwikkelaars voor grondexploitatie. De gemeente heeft voor deze privaatrechtelijke overeenkomst veel contractsvrijheid, vanzelfsprekend met in acht name van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
De nieuwe regelgeving biedt de gemeente door deze contractsvrijheid nieuwe mogelijkheden om bij private ontwikkeling regie te voeren. Een actieve rol van de gemeente bij private locatieontwikkeling is vereist. Een private overeenkomst komt in beginsel tot stand op basis van wederzijds belang en wederzijdse vrijwilligheid.
De privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst kan in allerlei vormen voorkomen. Bij alle overeenkomsten zal de gemeente afspraken willen maken over de fasering, de locatie-eisen, en het (woning)bouw-programma. Onderstaand zijn een aantal denkbare vormen van overeenkomsten kort beschreven.
Gronduitgifte overeenkomst: De gemeente geeft de grond uit onder de voorwaarden die ze stelt. Deze overeenkomst kan worden gesloten als de gemeente gronden in bezit heeft.
Bouwclaim overeenkomst: Een ontwikkelende marktpartij brengt zijn grond in voor ontwikkeling, de gemeente maakt alle gronden bouwrijp en geeft desbetreffende marktpartij, onder de afgesproken voorwaarden en verrekeningen, de gelegenheid een deel van het bouwprogramma te realiseren. Deze overeenkomst kan worden gesloten als een ontwikkelaar grondposities bezit en geen belang heeft bij het exploiteren van de grond.
Concessie overeenkomst: De ontwikkelende partij ontwikkelt voor eigen rekening en risico een volledig gebied. De gemeente zorgt uitsluitend voor de planologische maatregelen en neemt na ontwikkeling het openbare gebied over in eigendom en beheer. Deze overeenkomst kan worden gesloten als de gemeente geen belang heeft bij participatie in de ontwikkeling en de ontwikkelaar bij voorkeur de volledige ontwikkeling wil doen.
Exploitatie overeenkomst: De gemeente treft alle openbare voorzieningen. De exploitant sluit met de gemeente een overeenkomst, aangaande het kostenverhaal en overige zaken. Deze overeenkomst zal veelal worden gesloten als de exploitant een goede grondpositie heeft en weinig belang bij de ontwikkeling van het openbare gebied.
Samenwerkingsovereenkomst: Bij een samenwerking kiest de gemeente voor een gemeenschappelijke grondexploitatie. Veelal wordt hiervoor een aparte rechtspersoon opgericht, een grondexploitatiemaatschappij. (GEM) Voor een samenwerking wordt vaak gekozen als er nog slechts sprake is van summiere planvorming en daarmee samenhangend
veel onzekerheden. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor als de voorbereiding van de ontwikkeling specifieke kennis vereist.
Het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten is maatwerk. De gemeente zal zich per gebied of locatie afvragen welk type overeenkomst de meest passende is. Elke situatie vraagt om een oplossing voor die specifieke situatie. Een overeenkomst is het resultaat van onderhandelingen, waarbij veel zaken moeten worden afgewogen om voor de gemeente te komen tot een acceptabel compromis. Een dergelijk proces vergt de nodige tijd en er kan niet vroeg genoeg mee gestart worden. Ook gedurende de uitvoering van de overeenkomst kan door verschillende belangen en veranderende omstandigheden zich een situatie voordoen waarbij contracten moeten worden vernieuwd of aangepast.
De privaatrechtelijke overeenkomst is aan enkele belangrijke beperkingen gebonden, te weten:
1. In beginsel mag de privaatrechtelijke overeenkomst niet in strijd zijn met publiekrechtelijke regelgeving.
2. De aanleg van openbare voorzieningen wordt gezien als een overheidsopdracht. De aanleg van de openbare voorzieningen dient te geschieden met in acht name van de Europese en nationale regelgeving en het gemeentelijk beleid.
3. De Europese richtlijnen, gericht tegen ongeoorloofde staatsteun aan bedrijven, schrijven voor dat grondprijzen bij gemeenten via een openbare biedprocedure tot stand moeten komen of moeten worden bepaald op basis van een vooraf uitgevoerde onafhankelijke taxatie.
Hoofdstuk 4 › Paragraaf 4.1
Artikel 4.1.5
Privaatrechtelijke overeenkomst
Onderdeel van Nota Grondbeleid