Algemeen
Met betrekking tot de term 'maatstaf van heffing' of 'heffingsmaatstaf' dient te worden opgemerkt dat de eerste term wordt gebruikt in algemene zin terwijl de tweede term in concrete zin wordt gebruikt (de concrete waarde van een onroerende zaak). Daarom is in de aanhef van artikel 4 van de verordening sprake van 'maatstaf van heffing' en in het vervolg van de verordening steeds over 'heffingsmaatstaf'. Dit correspondeert met de wettekst. De heffingsmaatstaf is de waarde van de onroerende zaak zoals deze is vastgesteld op basis van de Wet WOZ. In het eerste lid is de tekst van artikel 220c van de Gemeentewet overgenomen. Is de waarde middels een WOZ-beschikking vastgesteld, dan kunnen de waardebepalende elementen in een bezwaar- en/of beroepsprocedure tegen de aanslag niet meer aan de orde komen. Anders: Hof Leeuwarden 29 november 2002, nr. BK 440/01, LJN: AF1496 dat in een beroepsprocedure de werktuigenvrijstelling in de beoordeling betrok, ondanks het feit dat de WOZ-beschikking onherroepelijk vaststond.
Eerste lid
Waarde in het economische verkeer
Artikel 17 van de Wet WOZ geeft de regels voor de waardering. Uitgangspunt daarbij is de waarde in het economische verkeer. Dat is de waarde die aan de onroerende zaak kan worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingfictie). Bij de waardebepaling wordt geen rekening gehouden met eventueel op de onroerende zaak rustende lasten, zoals een antispeculatiebeding met kettingbeding. Volgens de Hoge Raad dient bij de waardebepaling wel rekening te worden gehouden met een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting die de omvang van het genot van de zaak beperkt (Hoge Raad 25 november 1998, nr. 33212, LJN: AA2572, Belastingblad 1999, blz. 93 (Rotterdam)). Voor woningen en rijksmonumenten is de waarde in het economische verkeer altijd van toepassing. Voor niet-woningen daarentegen wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde genomen indien deze hoger is dat de waarde in het economische verkeer.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
De overdracht- en verkrijgingfictie gelden ook voor de gecorrigeerde vervangingswaarde (Hoge Raad 9 juli 1999, nr. 34377, LJN: AA2808, Belastingblad 1999, blz. 622 (kettingbeding met recht van terugkoop)). De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door de vervangingswaarde van de onroerende zaak te verminderen met de afschrijving wegens technische en functionele veroudering. De afschrijving wegens technische veroudering vindt plaats op grond van de verwachte levensduur van het object en de restwaarde die het object aan het einde van die levensduur zal hebben. De afschrijving wegens functionele veroudering brengt de mate tot uitdrukking waarin nog behoefte bestaat aan de onroerende zaak als gevolg van technische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Redenen voor een afschrijving wegens functionele veroudering kunnen bijvoorbeeld gewijzigde bouwtechnieken of bouwtechnische eisen zijn. Daarnaast kan ook worden gedacht aan ondoelmatig ingerichte ruimten alsmede aan een tekort of overschot aan ruimte. Ook economische veroudering als gevolg van algemene conjuncturele ontwikkelingen en ontwikkelingen in de branche kunnen van invloed zijn op de functionele veroudering. De omvang van de functionele veroudering komt onder meer aan bod in het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, nr. 27678, BNB 1992/298, Belastingblad 1992, blz. 801 (Veendam). In dit arrest concludeert de Hoge Raad dat bij onroerende zaken die in de commerciële sfeer worden gebezigd, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger wordt gesteld dan de bedrijfswaarde, oftewel de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Zie ook de VNG-circulaire Circ. 92/196 -jurisprudentie onroerendgoedbelastingen (18-09-1992). De bedrijfswaarde is niet van toepassing op niet-commercieel gebezigde onroerende zaken, zoals bijvoorbeeld een schoolgebouw (Hof Arnhem 18 januari 1994, nr. 931529, Belastingblad 1994, blz. 397) en een kerk ( Hoge Raad 5 juni 1996, nr. 30314, BNB 1996/250, Belastingblad 1996, blz. 430 (Amsterdam)) of indien de exploitatie vooral geschiedt om in het algemeen belang gelegen redenen (Hoge Raad 7 februari 2001, nr. 34899 BNB 2001/112 (Leeuwarden). Advocaat-generaal Moltmaker gaf in het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, nr. 27678, BNB 1992/298 aan wanneer sprake is van niet-commerciële activiteiten: - de activiteiten kunnen alleen door middel van subsidies worden gebezigd, of - er wordt bij de activiteiten slechts gestreefd naar kostendekking. In de situatie waarin alle aandelen in handen zijn bij de overheid en deze in het algemeen belang handelt kan toch sprake zijn van toepassing van de bedrijfswaarde, aldus de Hoge Raad 9 mei 2003, nr. 35987, LJN: AD 6058 (Schiphol). De Hoge Raad herhaalt de punten die de A-G in BNB 1992/298 noemt en constateert dat die situaties niet van toepassing zijn.
Wijzigingen na waardepeildatum
De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum en naar de staat waarin de zaak verkeert op het tijdstip van de waardepeildatum. De waardepeildatum ligt één jaar vóór het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Met wijzigingen tussen deze waardepeildatum en het begin van het kalenderjaar wordt alleen in bepaalde gevallen rekening gehouden. Deze gevallen zijn:
een onroerende zaak gaat op in een andere onroerende zaak dan wel in meer onroerende zaken;
een onroerende zaak wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming;
een onroerende zaak ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, omstandigheid een waardeverandering.
Wijzigingen onder a betreffen de objectafbakening. Onder b gaat het om wijzigingen van het object zelf. De wijzigingen onder c betreffen wijzigingen aan het object zelf, maar ook omgevingsfactoren. De waardeverandering wordt meegenomen vanaf het begin van het kalenderjaar wanneer de bedoelde feiten of omstandigheid geheel of gedeeltelijk hun beslag hebben gekregen.
Tweede lid
Het tweede lid is een zogenaamde 'vangnetbepaling' en voorziet erin dat indien voor een onroerende zaak onverhoopt geen WOZ-beschikking is vastgesteld, toch een aanslag kan worden opgelegd. De memorie van toelichting noemt als voorbeeld het geval dat een WOZ-beschikking door de rechter is vernietigd vanwege een fout in de objectafbakening. Als de WOZ-beschikking wel is vastgesteld, maar niet is bekend gemaakt, dan is de vangnetbepaling niet van toepassing, maar de gewone hoofdregel van het eerste lid van dit artikel (Hoge Raad 13 mei 2005, nr. 39569, LJN: AR6816).
De waardebepaling geschiedt in het kader van de vangnetbepaling zoveel mogelijk op gelijke wijze als voor de andere onroerende zaken, waarvoor wel een WOZ-beschikking is vastgesteld. In de memorie van toelichting wordt opgemerkt dat de waardevaststelling in deze gevallen alleen voor het betreffende kalenderjaar geldt. Zolang er geen WOZ-beschikking is, dient de waardevaststelling (door het opleggen van de aanslag Onroerende-zaakbelastingen) dus voor elk kalenderjaar plaats te vinden. Voor de tekst van de vangnetbepaling is aangesloten bij de tekst van artikel 220d, vierde lid, van de Gemeentewet.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies