Deze verordening wordt aangehaald als: Verordening Starterslening gemeente Overbetuwe 2011-2012.
Aldus besloten in zijn openbare vergadering
van 14 december 2010.
DE RAAD VOORNOEMD,
de griffier,
de voorzitter,
drs. A.J. van den Brink
E. Tuijnman.
Algemene toelichting
De Starterslening is verkrijgbaar bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn is in 1996 opgericht op initiatief van (destijds) Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. De aandeelhoudende gemeenten kregen via SVn de mogelijkheid hun Bouwfonds-dividend op een nieuwe manier in te zetten.
SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen. In die rol verstrekt en beheert SVn laagrentende leningen voor de kwaliteitsverbetering van de volkhuisvesting, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwbouw, herstructurering en aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Door middel van het sluiten van een deelnemingsovereenkomst kunnen gemeenten gebruik maken van de producten en diensten van SVn.
Starterslening
In 2002 heeft SVn met een aantal gemeenten en in samenwerking met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) het product ‘Starterslening’ ontwikkeld. Met dit instrument worden gemeenten in de gelegenheid gesteld een financiële impuls te geven aan de lokale (koop-) woningmarkt en de doorstroming te bevorderen. Nieuwbouw en bestaande koopwoningen zijn voor starters vaak onbetaalbaar en de bestaande stimuleringsregelingen (koopsubsidie (BEW +) en dergelijke) blijken niet voldoende. De BEW + is overigens inmiddels beëindigd, doordat het ministerie van VROM geen nieuwe middelen hiervoor beschikbaar stelt. De Starterslening geeft de gemeenten een instrument in handen om op het lokale woonbeleid afgestemde Startersleningen te verstrekken aan nieuwkomers op de woningmarkt. De gemeente bepaalt de doelgroep en het woningsegment of zet de Starterslening wijkgericht in. Zo kan de gemeente optimaal inspelen op de behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.
De belangrijkste voorwaarden die in de gemeentelijke verordening moeten worden opgenomen, zijn de volgende punten:
De maximale koopsom (inclusief bijkomende kosten) mag niet hoger zijn dan de verwervingskosten NHG die op dat moment van toepassing zijn. De gemeente kan de verwervingskosten lager vaststellen.
De hoogte van de Starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning. De gemeente is vrij om daarbij de hoofdsom van de Starterslening te maximeren.
Verder moet zowel de eerste hypotheek als de Starterslening onder Nationale Hypotheek Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld worden.
Tot slot geldt de algemene voorwaarde dat de Starterslening en de Koopsubsidie BEW + niet tegelijkertijd mogen worden toegekend.
Naast de eisen die het ministerie van VROM stelt, hebben gemeenten een grote mate van beleidsvrijheid om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen.
De gemeenten bepalen in de verordening zelf de doelgroep en het marktsegment waar de regeling op van toepassing is. Als het gaat om de doelgroep kunnen gemeenten in de verordening een bepaling opnemen over de leeftijd, inkomen, verblijfsduur in de gemeente en dergelijke. Bij het marktsegment kunnen gemeenten bepalen of het gaat om een project, nieuwbouw, bestaande woningen en het maximale aankoopbedrag.
Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening
De Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de Productspecificaties Starterslening, vastgesteld door SVn, zijn van toepassing op deze verordening. Doordat de gemeente zich door middel van een deelnemingsovereenkomst heeft uitgesproken voor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels van de verschillende producten van kracht. Hierin zijn de voorwaarden en procedures opgenomen voor deelname aan de Starterslening.
Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn waaronder de doelgroep en het marktsegment van woningobjecten.
De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerking komt voor een Starterslening en reikt het SVn-aanvraagformulier Starterslening uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over de hoogte van de Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening en de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden. Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Als de lening niet wordt toegekend, wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door de gemeente op de hoogte gesteld.
Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragen en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVn te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor de VROM Starterlening uit.
Artikelsgewijze toelichting
Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen
Artikel 1 Begripsomschrijvingen
Dit artikel omschrijft de in de verordening gehanteerde begrippen.
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen
Artikel 2 Gemeenterekening Starterslening
In artikel 6, tweede lid , sub a. is de doelgroep bepaald die gebruik kan maken van de Starterslening. In artikel 6, tweede lid, sub b. is het marktsegment waar de lening op van toepassing is, bepaald.
Artikel 3 Toepasselijkheid deelnemingsovereenkomst
Om aanspraak te kunnen maken op de Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt de gemeente de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder de Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening van toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.
Artikel 4 Starterslening
In beginsel ligt de bevoegdheid om Startersleningen te verstrekken bij de gemeenteraad. Door middel van dit artikel delegeert de gemeenteraad deze bevoegdheid aan het college van burgemeester en wethouders.
Op grond van het eerste lid van dit artikel heeft het college als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van deze verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een Starterslening.
De SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening de aanvragen om Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de Starterslening. De maximale hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. Het college mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien.
Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is daarbij vrij om de hoofdsom van de Starterslening te maximeren.
Conform de motie van de raad uit 2008 bedraagt de maximale hoogte van de Starterslening
€ 30.000,-. Wel geldt er een drempelbedrag van € 10.000,- om in aanmerking te kunnen komen voor een Starterslening (derde en vierde lid).
Met betrekking tot het vijfde en zevende lid: het ministerie van VROM heeft bepaald dat de Starterslening niet mag worden verstrekt als ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd. De Koopsubsidie BEW + wordt overigens vooralsnog niet meer dor het ministerie uitgekeerd, aangezien het beschikbaar gestelde budget is uitgeput. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn wel toegestaan.
Het zesde lid is opgenomen, omdat het ministerie van VROM heeft bepaald dat op de Starterslening de Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn. Ook de eerste hypotheek moet met NHG worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire instelling als de Starterslening via SVn.
Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende Starterslening te verwezenlijken. Deze bevoegdheid is neergelegd in het achtste lid.
Op grond van het negende lid is het college bevoegd de in het tweede, derde en vierde lid van dit artikel genoemde bedragen aan te passen.
Artikel 5 Plafond en budget
Het college maakt het bedrag van € 450.000,- over op de gemeenterekening Starterslening bij SVn. Hiervoor moet in de begroting een budget worden gereserveerd voor de Startersleningen. Een vastgesteld budget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. De Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen. Dit betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoed wordt door rente en aflossing.
Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de Starterslening in volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulieren bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Zodra de Gemeenterekening Starterslening is uitgeput, moeten de binnenkomende aanvragen worden afgewezen, tenzij het college besluit tot het storten van aanvullende middelen.
Hoofdstuk 3 Toepassingsbereik
Artikel 6 Toepassingsbereik
In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de Verordening Starterslening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling (artikel 6, tweede lid, sub a.) en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is (artikel 6, tweede lid, sub b.).
In het tweede lid, sub a. is de doelgroep die in aanmerking komt voor een Starterslening bepaald. Het gaat voornamelijk om personen die niet in bezit zijn van een koophuis en dit niet eerder zijn geweest.
In het tweede lid, sub b. is het marktsegment waarvoor een starter, omschreven in het tweede lid, sub a., een Starterslening kan aanvragen, bepaald.
Hoofdstuk 4 Aanvraag, toekenning of afwijzing
Artikel 7 Aanvraagformulier en besluit
In dit artikel wordt de afhandeling van de aanvragen geregeld. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. Er is géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 6 past, wordt voorkomen dat personen die niet hier binnen vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.
Hoofdstuk 5 Intrekking
Artikel 8 Intrekking toekenningsbesluit
In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.
Eerste lid, sub a. bepaalt dat de Starterslening wordt ingetrokken als bijvoorbeeld niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Eén van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels) de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet, dan komt het toewijzingsbesluit te vervallen.
In het eerste lid, sub b is bepaald dat het toewijzingsbesluit ook kan worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld.
Het bepaalde in het eerste lid, sub c. spreekt voor zich.
Op grond van het derde lid van dit artikel kan het college (gedeeltelijk) afzien van sancties als het de belanghebbende verschoonbaar acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.
Hoofdstuk 6 Slotbepalingen
Artikel 9 Nadere regels
Op grond van dit artikel kan het college, in voorkomend geval, nadere regels stellen.
Artikel 10 Hardheidsclausule
Doen zich situaties voor waarin op het moment van de vaststelling van deze verordening niet is voorzien of waarin onverkorte toepassing, gelet op het belang van het bevorderen van de doorstroming binnen de lokale woningmarkt, van de gestelde bepalingen onverhoopt tot een onbillijkheid van overwegende aard leidt, dan kan het college één of meer artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken.
Artikel 11 Tijdelijke regeling
De verordening is tijdelijk van aard en geldt van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2012.
Artikel 12 Inwerkingtreding
Dit artikel behoeft geen toelichting.
Artikel 13 Citeertitel
Dit artikel behoeft geen toelichting.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies