Zowel binnen de gemeentelijke organisatie als daarbuiten is geïnventariseerd wat potentiële locaties zijn voor de ontwikkeling van kantoorruimte om te voorzien in de lokale behoefte. Tijdens het overleg met de Bedrijvenkring Oldebroek (d.d. 17 april 2012) is onder andere dit onderwerp besproken. De kring gaf aan een voorkeur te hebben voor de ontwikkeling van kantoorruimte binnen een deelgebied op het bedrijvenpark H2O. Hierbij werd wel opgemerkt dat voor de definitieve keuze van een locatie ook vooral moet worden gekeken naar de bereikbaarheid per auto, maar ook met het openbaar vervoer. De Ondernemersvereniging Oldebroek heeft aangegeven (d.d. 19 oktober 2012) dat zij zich kunnen vinden in de beleidslijn voor de vestiging van kantoren in of nabij winkelcentra.
Op ambtelijk en bestuurlijk niveau is ook een aantal potentiële locaties voor lokale kantorenontwikkeling aangewezen. Hierbij is ook rekening gehouden met de wensen van ondernemers zoals aangegeven op de enquêtes alsook met de geldende beleidskaders. Hieronder worden de locaties gegroepeerd in 'in een woonwijk: aan-huis-verbonden', 'op een bedrijventerrein', 'in een (winkel)centrum' en 'individuele locaties'.
5.3.1 In een woonwijk: aan-huis-verbonden
In de meest actuele bestemmingsplannen is ten aanzien van de ontwikkeling van kantoorruimtes aan huis al het één en ander geregeld. Zo is het mogelijk om voor een aan-huis-verbonden beroep een kantoorruimte van maximaal 40% van het totale gebruikersoppervlakte van de woning te realiseren met een maximum van 100 m2. Zoals aangegeven is meer dan 60% van de bedrijven met kantoorhoudende activiteiten binnen onze gemeente nu gevestigd in een woonwijk c.q. aan huis. Aangezien voor deze groep al het nodige is geregeld, richt deze kantorennotitie zich niet op kantoren aan huis.
Overigens biedt bovenstaande nog geen richtlijnen voor solitaire kantoren in een woonwijk. De richtlijn is dat we de bestaande situatie handhaven. Ofwel, kantoorpanden die op dit moment in een woonwijk zijn gevestigd kunnen gehandhaafd blijven (mits positief bestemd). Uitgangspunt is dat nieuwe kantoorpanden elders worden gerealiseerd en niet in een woonwijk, gezien de zeer beperkte representativiteit / zichtbaarheid en bereikbaarheid van dergelijke locaties. Alleen aan doorgaande wegen in een woonwijk zijn er mogelijkheden voor de realisatie van een kantoor.
5.3.2 Op een bedrijventerrein
De gemeente Oldebroek beschikt over meerdere bedrijventerreinen, te weten Zeuven Heuvels, Engeland, Prins Mauritslaan, Oude Dijk, Wezep-Noord (incl. Voskuil), Stuivezand en het bedrijvenpark H2O (12). Op de meeste bedrijventerreinen zijn er geen kavels meer uit te geven, behalve op het bedrijventerrein Wezep-Noord en het bedrijvenpark H2O. De bedrijventerreinen in onze gemeente zijn primair bedoeld voor het vestigen van bedrijfsgebouwen en niet voor de vestiging van kantoorpanden. Kantoren moeten bedrijven niet belemmeren in de ontwikkeling en groei van andere bedrijvigheid. Toch is er vraag vanuit de markt om solitaire kantoorpanden te realiseren op een bedrijventerrein. Kantoorfuncties die ondergeschikt zijn aan de bedrijfsactiviteiten zijn reeds mogelijk conform het bestemmingsplan.
De provincie Gelderland geeft aan dat in bestemmingsplannen nieuwe zelfstandige kantoorvestigingen op bedrijventerreinen niet mogelijk moeten worden gemaakt (13). Dit is ook het geval in de gemeente Oldebroek, met uitzondering van banken, verzekeringswezen, beurzen en enkele overige zakelijke dienstverlening op het bedrijvenpark H2O die conform het bestemmingsplan wel zijn toegestaan.
Voor de totstandkoming van deze notitie is overleg geweest met de provincie Gelderland over de mogelijkheden voor ontwikkeling van kantoorfuncties op bedrijventerreinen. Het uitgangspunt dat deze functies niet op een bedrijventerrein worden gerealiseerd handhaven zij, met de aanvulling dat hier voor de lokale behoefte gemotiveerd vanaf geweken kan worden. Hierbij hebben zij aangegeven dat het bedrijvenpark H2O uitgesloten is, met uitzondering van de mogelijkheden die reeds in het bestemmingsplan worden geboden. Dit bedrijvenpark wordt door de provincie uitgesloten voor de vestiging van solitaire kantoorfuncties, omdat dat een grootschalig terrein is voor grotere bedrijven en ook veel excentrischer ligt/is gelegen.
Het bedrijventerrein Wezep-Noord vindt de provincie Gelderland vanuit economisch perspectief hiervoor geschikter, gezien aard en schaal van dit terrein. Voorwaarde is wel dat er een ontheffing van de provinciale verordening (Ruimtelijke Verordening Gelderland) wordt aangevraagd, conform artikel 4.7.1 waarin staat opgenomen dat er een mogelijkheid is om van het verbod om solitaire kantoorfuncties op een bedrijventerrein te realiseren af te wijken. Voorwaarde is wel dat een hoogwaardige OV-verbinding beschikbaar is. Wezep beschikt over een treinstation en een openbare busverbinding. Deze laatste is gelegen nabij het bedrijventerrein Wezep-Noord.
Op basis van bovengenoemde wordt in deze notitie verder ingegaan op het bedrijventerrein Wezep-Noord en wordt het bedrijvenpark H2O buiten beschouwing gelaten. Voor het bedrijvenpark H2O gelden de mogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan.
5.3.2.1 Bestaande bebouwing op een bedrijventerrein
Hoewel er op dit moment weinig tot geen aanvragen bekend zijn bij de gemeente om een bestaand gebouw op een bedrijventerreinen te transformeren naar een kantorenpand, is het wel van belang om hier een visie op te hebben. Zoals gezegd blijven bedrijventerreinen primair bedoeld voor bedrijfsgebouwen. Hierop wordt een uitzondering gemaakt als het een perceel betreft dat grenst aan een woonwijk of (winkel)centrum én dat zich op een zichtlocatie bevindt. Ofwel, gevestigd is aan een doorgaande weg en bijdraagt aan de representativiteit van het gebied. Aanvullende voorwaarden voor realisatie van een kantoorpand op een dergelijke locatie betreffen:
een goede bereikbaarheid;
voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein;
geen milieutechnische belemmeringen.
5.3.2.2 Nieuwe bebouwing op een bedrijventerrein
Op het bedrijventerrein Wezep-Noord zijn nog kavels uit te geven. Aangezien er reeds sprake is van een diversiteit aan bedrijvigheid op dit bedrijventerrein, willen wij ook in de toekomst - onder bepaalde voorwaarden - onze medewerking verlenen aan de ontwikkeling van kantoren op het bedrijventerrein Wezep-Noord.
Conform ons beleid binnen andere locaties dan een bedrijventerrein is het van belang dat nieuwe kantoren zich vestigen langs de doorgaande weg, te weten aan de Rondweg binnen het plangebied 'Wezep bedrijventerrein Rondweg 2006', zodat ze op een zichtlocatie zijn gevestigd en bijdragen aan de representativiteit van het gebied.
Afbeelding 1. Mogelijkheden vestiging nieuwe kantoorpanden:
In bruin gedeelte rondom de waterplas, maar direct aan de Rondweg gelegen
De nadruk bij realisatie van kantoorpanden op een bedrijventerrein ligt op de zakelijke dienstverlening. De wisselwerking tussen bedrijven en deze dienstverleners werkt het meest optimaal wanneer zij in elkaars nabijheid verkeren. En dat is uiteraard goed voor een goed en gezond economisch klimaat. Dit betekent overigens niet op voorhand dat dienstverlening gericht op consumenten is uitgesloten, maar de voorkeur gaat er naar uit dat die op een andere type locatie een plek krijgen.
5.3.2.3 BEVI-REVI-inrichting
Naast het beleid van de provincie spelen ook de regels op het gebied van milieuwetgeving een cruciale rol. Op het bedrijventerrein Wezep-Noord (alsook op het bedrijvenpark H2O) is de vestiging van een BEVI/REVI-inrichting, ofwel bedrijven die in het kader van externe veiligheid een bepaalde 'veiligheidsruimte' nodig hebben ten opzichte van (beperkt) kwetsbare objecten (14), niet uitgesloten. Een kantoor is ook een (beperkt) kwetsbaar object. Hierdoor kan met het toestaan van kantoorgebouwen op het bedrijventerrein een aantal uitdagingen ontstaan die uitgewerkt kunnen worden in vier scenario's:
a)
Realisering van een BEVI-inrichting naast een kantoorgebouw
Dat is in principe alleen mogelijk wanneer aan de afstandseisen van het BEVI / REVI
wordt voldaan. De risico's / beperkingen voor de directe omgeving zijn relatief klein.
b)
Realisering van een kantoorgebouw naast een BEVI/REVI-inrichting
Wanneer een kantoorgebouw binnen de milieuveiligheidscontour van een BEVI/REVI-inrichting gerealiseerd wordt, dan kan dit de BEVI/REVI-inrichting 'op slot zetten'. Om dit te voorkomen zal bij de aanvraag van een kantoorpand moeten worden gekeken of er in de nabije omgeving ook BEVI/REVI-inrichtingen zijn gerealiseerd. Mocht dit het geval zijn, dan zullen de gestelde voorwaarden, waaronder afstanden, in acht genomen moeten worden.
c)
Realisering van een BEVI/REVI-inrichting in 'maagdelijk' gebied
Dit kan belemmerend werken voor uitgifte van naastgelegen kavels. Het geeft in de toekomst beperkingen in vestigingsmogelijkheid van kantoorgebouwen.
d)
Realisering van een kantoorgebouw in 'maagdelijk' gebied
Dit kan belemmerend werken voor uitgifte van het naastgelegen terrein. Het geeft in de toekomst beperkingen in vestigingsmogelijkheid van BEVI/REVI-inrichtingen.
Bij de beoordeling van een aanvraag voor vestiging van een kantoorpand op het bedrijventerrein Wezep-Noord zullen bovenstaande scenario's worden getoetst.
5.3.3 In een (winkel)centrum
Tegenwoordig verschijnen er steeds meer berichten over de moeilijkheden waarin winkelcentra zich bevinden. In de gemeente Oldebroek wordt op dit moment hard gewerkt aan de optimalisering van de winkelcentra in de kernen Oldebroek en Wezep (bevinden zich in verschillende fasen) om deze weer levendiger te maken. Kantorenlocaties kunnen aan de leefbaarheid en optimalisering bijdragen wanneer zij in een (winkel)centrum of in de periferie hiervan worden gevestigd. Uitgangspunt is om medewerking te verlenen aan aanvragen voor de vestiging van kantoorpanden die door zich te vestigingen in, of in de periferie van, een (winkel)centrum bijdragen aan de leefbaarheid. Het betreft hier dan voornamelijk dienstverlening gericht op consumenten. Uitgangspunt daarbij is dat het een 'etalage' betreft en er geen 'blinde muren' ontstaan, zoals bijvoorbeeld bij banken het geval is.
5.3.4 Individuele locaties
Uiteraard zijn er ook nog individuele locaties in de gemeente die geschikt zouden kunnen zijn voor kantoorhoudende bedrijven. Het betreft hier kantoren die niet op een bedrijventerrein, in een (winkel)centrum of aan huis worden gerealiseerd. Uitgangspunt bij dit type locaties is dat de huidige situaties worden gehandhaafd (mits positief bestemd) en dat nieuwe kantoorpanden de ruimtelijke kwaliteit versterken. Hierbij is het van belang dat de locatie representatief is. Dit wil zeggen dat het een locatie betreft die zichtbaar is en dus aan een doorgaande weg. Daarnaast moet de bereikbaarheid goed zijn en er moet voldoende parkeergelegenheid (te creëren) zijn.
5.3.5 Voorwaarden
Geconcludeerd is, dat op basis van de vraag en het aanbod, kantoorruimte op verschillende locaties gerealiseerd zouden kunnen worden mits ze aan een aantal voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden gelden voor alle aanvragen voor de realisatie van solitaire kantoorfuncties. Aanvullend hierop gelden de kaders en voorwaarden per type locatie zoals geschetst in de voorgaande paragrafen.
De algemene voorwaarden zijn:
De locatie moet per auto goed bereikbaar zijn en zo mogelijk ook met het openbaar vervoer;
parkeergelegenheid moet op het eigen terrein worden gerealiseerd en toereikend zijn of;
de parkeergelegenheid bij een winkelcentrum is nog toereikend na vestiging van de betreffende bedrijfsactiviteiten;
uitgangspunt is een zichtlocatie aan een doorgaande weg in verband met de representativiteit;
de realisatie van kantoorruimte mag in het kader van milieuwetgeving niet belemmerend werken op de ontwikkelingen van andere (bedrijfs)activiteiten. Per individuele aanvraag zal dit worden beoordeeld.
kantoor aan huis mag niet meer dan 40% van het totale gebruikersoppervlakte van de woning bedragen met een maximum van 100 m2.
5.3.6 Overzicht mogelijkheden
Onderstaand volgen in een overzichtelijk schema de mogelijkheden voor realisatie van kantoorpanden conform deze beleidsnotitie. met inachtneming van de gestelde voorwaarden per gebied:
Woonwijk
(Winkel) Centrum
Bedrijventerrein
Individuele locaties
Met baliefunctie
X
O
X
X
Zonder baliefunctie
X / O
O
X / O
X / O
Aan huis verbonden beroep
O
O
O
O
X = Niet toegestaan
O = Toegestaan
X / O = alleen toegestaan op een zichtlocatie aan een doorgaande weg
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies