Artikel 32 van de Huisvestingswet geeft aan dat de voorwaarden en voorschriften die kunnen worden verbonden aan de onttrekkingsvergunning in de verordening moeten zijn opgenomen. Artikel 35 vormt hier de uitwerking van.
Met de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders aan de onttrekkingsvergunning kunnen verbinden, wordt het terzake door hen gewenste beleid bij behoud en samenstelling van de woningvoorraad door woningonttrekking mogelijk gemaakt. Het stellen van voorwaarden en voorschriften is een bevoegdheid, geen verplichting. Er kunnen verschillende voorwaarden en voorschriften aan de vergunning worden verbonden. Deze moeten logischerwijs wel samenhangen met de impact van onttrekking op het behoud of samenstelling van de woningvoorraad, leefbaarheid inbegrepen.
Compensatie
Burgemeester en wethouders kunnen compensatie vragen voor het verlies van woonruimte. Dit kan in reële zin - in de vorm van nieuwe woonruimte- maar ook in financiële zin. De verordening bepaalt de maximum hoogte voor de financiële compensatie, te weten 12% van de waarde volgens de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). De gekozen maatstaf, te weten de waardering voor de Wet waardering onroerende zaken biedt een objectieve grondslag van de waarde in het economisch verkeer. De waarde geeft ook de eventuele verschillen binnen de regio weer. Verder is de maatstaf in iedere gemeente beschikbaar.
Omdat de druk op de markt per gemeente verschilt, geeft de verordening één maximumpercentage. Gemeenten die deze voorwaarde aan de vergunning willen verbinden, moeten beleidsregels opstellen ten aanzien van de hoogte van de financiële compensatie die zij willen vragen. Gemeenten kunnen alleen lagere percentages vaststellen.
Het artikel biedt ook mogelijkheden om per type woningonttrekking (onttrekking aan woonbestemming, samenvoegen van woonruimte of omzetten van woonruimte) verschillende percentages te hanteren. Voor de berekening van de hoogte van de financiële compensatie bij het samenvoegen van woonruimte moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de kleinste woning.
De gemeenten kunnen beleid formuleren voor het verlenen van vrijstelling van compensatie. Zij kunnen aangeven in welke gevallen bijvoorbeeld geen compensatie wordt gevraagd. Verder schrijft de verordening voor dat in het geval van samenvoeging van woonruimte waarbij de eigenaar een investeringen heeft gedaan in noodzakelijke bouwkundig herstel van het pand, bij de vrijstelling rekening wordt gehouden met de hoogte van de gedane investering. Te ontvangen compensatie moet worden gestort in het lokale volkshuisvestingsfonds. Gelden daaruit kunnen worden gebruikt voor het creëren van nieuwe woonruimte door nieuwbouw of verbouw.
Naast reële of financiële compensatie, kunnen ook voorwaarden worden gesteld van volkshuisvestelijke aard. Gevraagd kan worden dat na samenvoeging of omzetting een woonruimte ontstaat met een huur- of koopprijs beneden de huur of koopprijsgrens of tot een andere door burgemeester en wethouders vastgestelde grens. Hiermee wordt goedkope en middeldure woonruimte toegevoegd aan de voorraad. Ook kan worden gevraagd dat een huishouden dat na samenvoeging of omzetting de woonruimte gaat betrekken, passend gaat wonen of dat de samengevoegde woonruimte voor een bepaalde periode worden toegewezen aan huishoudens tot een door burgemeester en wethouders bepaald inkomensniveau. Met oog op de leefbaarheid kunnen ook voorwaarden en voorschriften worden gesteld om een geordend woon- en leefmilieu te waarborgen. Dit omvat naast het voorkomen van overlast ook veiligheid voor directe buren en andere omwonenden.
Tenslotte regelt dit artikel dat ook geheel of gedeeltelijke vrijstelling van compensatie kan worden gegeven als de eigenaar ten behoeve van de noodzakelijke verbouwing, bijvoorbeeld bij samenvoeging van twee woningen, een flinke investering doet. Het staat gemeenten vrij om ook andere vrijstellingsmogelijkheden in beleidsregels op te nemen.
Hoofdstuk 3 › Afdeling I
Artikel 35
Voorwaarden en voorschriften
Onderdeel van Erratum Regionale Huisvestigingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013