Voordat men aan de toepassing van afwijkingsmogelijkheden toekomt, moet eerst gekeken worden naar de mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen. Is een bepaald bouwwerk niet vergunningvrij, dan kan gekeken worden in hoeverre het bestemmingsplan of de beheersverordening nog mogelijkheden biedt. Zouden ook daar geen mogelijkheden meer bestaan, dan komt men toe aan de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan/beheersverordening. Bij de mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan of beheersverordening zijn de mogelijkheden van het vergunningvrij bouwen al meegewogen. Het kan dus zijn dat er geen extra mogelijkheden worden gecreëerd omdat de mogelijkheden vergunningvrij al ruim voldoende zijn.
binnen bebouwde kom
In de beleidsregels is onderscheid gemaakt tussen woningen binnen en buiten de bebouwde kom. Voor de grens hiertussen is aangesloten bij de contourenkaart van de bestemmingsplannen, waarbij onderscheid is gemaakt in bestemmingsplannen die betrekking hebben op het buitengebied en de bestemmingsplannen voor de kernen. Deze is weergeven in bijlage 1.
In het geval van een uitbreiding van of een bijgebouw bij een woning binnen de bebouwde kom, gelden de bouwregels voor aan- of uitbouwen en bijgebouwen bij hoofdgebouwen zoals opgenomen in het bestemmingsstandaard. Het uitgangspunt van een flexibele en globale bestemmingsstandaard, garandeert al voldoende uitbreidingsmogelijkheden. Voor gebieden waar nog geen actueel bestemmingskader geldt, bestaat met deze beleidsregels dezelfde mogelijkheid voor ondergeschikte uitbreidingen.
Uitbreiding aan de voorgevel
Ondergeschikte uitbreidingen aan de voorgevel zijn toegestaan. De ondergeschiktheid houdt in dat met het oog op de stedenbouwkundige opzet in principe niet over de gehele breedte van de voorgevel mag worden uitgebreid. Uitgangspunt vormt altijd het bestaande kozijn aan de voorzijde. De diepte van een erker mag bij een uitbreiding aan de voorgevel altijd maar maximaal 1 meter zijn.
Van de maximale diepte van de uitbreiding van 1 meter en de afstandseis tot de zijdelingse perceelsgrens kan worden afgeweken mits er al eerder bij vergelijkbare gevallen voor dergelijke bebouwing vergunning is verleend. Er is dan geen sprake meer van aantasting van de stedenbouwkundige opzet, omdat al eerder medewerking is verleend aan soortgelijke gevallen in de directe omgeving. Ook als buren tegelijkertijd een erker realiseren kan afgeweken worden van de voorgeschreven zijdelingse afstand. Indien men de erker wil doortrekken en daar een overkapping aan vastmaakt voor boven de entree, dan is dat mogelijk. De diepte van de luifel is dan gelijk aan de erker.
Uitbreidingen aan de voorgevel zijn niet toegestaan bij een monument of beschermd dorpsgezicht. Ook in aangewezen cultuurhistorische gebieden zijn dergelijke uitbreidingen niet toegestaan. Dit is een onwenselijke verdichting en kan leiden tot een aantasting van het ruimtelijk beeld.
Uitbreiding achter- en zijgevel
Bij sommige percelen lopen de beide zijdelingse perceelsgrenzen naar een punt; er bestaat dan feitelijk geen achterste perceelsgrens. Het kan wenselijk zijn een uitbreiding toe te staan, maar om te voorkomen dat, ondanks de diepe punt, het smaller wordende perceel te zeer verdicht wordt, is een maximale uitbreiding van 3 meter diepte mogelijk. Hiermee worden ook de naastgelegen percelen beschermd.
Ten aanzien van het bepaalde in lid 2 onder d, lid 3 onder d en lid 5 onder c geldt dat het omwille van de isolatie-eisen uit het Bouwbesluit noodzakelijk kan zijn dat er 30 centimeter boven de hoogte van de eerste verdieping gebouwd wordt. Zo kan voldaan worden aan de technische eisen.
De maximale bouwhoogte van woningvergrotingen mag 2 meter meer dan de toegestane goothoogte, Daarmee creëren we ruimte voor esthetische afwerking. Een functionele ruimte in de kap is toegestaan, mits deze en de rest van de woning uiteraard voldoet aan de geldende technische eisen (Bouwbesluit). De goot- en bouwhoogte van woningvergroting wordt gemeten vanaf peil; verdiept bouwen, waarbij de begane grond vloer onder het maaiveld wordt gerealiseerd, wordt hiermee niet mogelijk gemaakt. Voor onderkeldering gelden aparte regels.
Hoekjesregel
Bij een uitbreiding aan de zij- en achtergevel kan de situatie ontstaan dat de hoek tussen beide ruimten niet bebouwd kan worden. Om dit mogelijk te maken en zo een architectonische en stedenbouwkundige eenheid te creëren is een ‘hoekjes-regeling’ opgenomen.
Inmiddels is al een groot aantal bestemmingsplannen geactualiseerd en is maatwerk voor dat specifieke gebied gecreëerd in het specifieke bestemmingsplan. Het is niet logisch om af te wijken van dergelijke bestemmingsplannen met een algemeen beleid dat voor de gehele gemeente geldt. Daarom gelden voor de woningvergrotingen aan de zij- en achtergevel, alsook voor woningvergroting door middel van de hoekjesregel een beperking. Indien in het bestemmingsplan voor het betreffende perceel zijdelingse afstanden en/of een bouwvlak zijn opgenomen, gelden de afwijkingsregels niet, indien de grenzen van die bouwvlakken of te respecteren zijdelingse perceelsafstanden worden overschreden. Zo worden de stedenbouwkundige visies die onder die bestemmingsplannen liggen gerespecteerd.
Bijgebouwen bij een ander gebouw dan een woning
Voor bijgebouwen bij een ander gebouw dan een woning is de oppervlakte beperkt tot 25 m2 en sluiten we voor de goot- en bouwhoogte aan bij de bestaande bepalingen uit het bestemmingsplan/beheersverordening. Een grotere oppervlakte dan 25 m2 vinden we niet wenselijk omdat het vergunningvrije bouwen en het bestemmingsplan ook al voldoende mogelijkheden bieden.
Mantelzorg/aangepast wonen
Uitbreiding van of een bijgebouw bij een woning ten behoeve van mantelzorg of ten behoeve van aangepast wonen door de hoofdbewoner is toegestaan. Het bieden van de mogelijkheid voor mantelzorg is van belang voor de leefbaarheid van de gemeente en is als een urgente reden aan te merken op basis waarvan het afwijken van de standaard bebouwingsregels mogelijk moet zijn. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid gecreëerd voor de hoofdbewoner om zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven wonen. Vandaar dat deze uitbreidingsmogelijkheid geboden wordt voor gebieden waar bestaande bestemmingsplannen dit nog niet mogelijk maken.
Het gaat hier om zorg binnen de bebouwde kom. De maximale oppervlakte is daarom gesteld op 50m2. Qua bouwhoogte sluit de maatvoering aan bij de ‘normale’ uitbreidingsmogelijkheden of de maatvoering in de meeste bestemmingsplannen (voor bijgebouwen).
Bij beëindiging van de mantelzorg wordt het bijgebouw weer teruggebracht in de staat van bijgebouw, dat wil zeggen functioneel ondergeschikt aan wonen. Daarmee moeten de sanitaire voorzieningen en een eventuele keuken worden verwijderd.
Tijdelijke unit
Tot de inwerkingtreding van dit 2.12 beleid, gold apart beleid voor het plaatsen van tijdelijke woonunits. Doordat de tijdelijke woonunits nu onder de reikwijdte van de kruimelgevallen zijn komen te vallen (en daarmee onder de reguliere procedure), is apart beleid niet langer noodzakelijk. De uitgangspunten uit dat beleid zijn opgenomen in deze beleidsregels.
Ingeval er tijdelijke woonruimte moet worden geplaatst, bijvoorbeeld ten behoeve van een verbouwing of nieuwbouw van de woning, kan dit op hetzelfde terrein als het nieuw te bouwen of te verbouwen huis. De nieuw te bouwen of reeds bestaande, te verbouwen woning wordt dan aangemerkt als hoofdgebouw en de tijdelijke woonruimte als bijbehorend bouwwerk. Het kan om redenen veiligheid en toezicht op de bouwlocatie wenselijk zijn om bij de locatie te wonen in verband met de bescherming van eigendommen. De termijn die doorgaans benodigd is voor het verbouwen of nieuw bouwen van een woning ligt tussen de 1 tot 3 jaar maximaal. Bij inbreidingslocaties waar meerdere woningen worden gebouwd (woonwijk), is het niet wenselijk tijdelijke woningen op te richten. Dit kan het bouwproces frustreren.
Dakhellingsgraad
In een aantal bestemmingsplannen is een bepaling opgenomen over een dakhellingsgraad bij woningen. Deze dakhellingsgraad stemt echter niet altijd overeen met de dakhellingsgraad van de reeds aanwezige, oorspronkelijke woningen. Deze graad is namelijk hoger dan op grond van het bestemmingsplan is toegestaan.
Bij een uitbreiding van de woning kan dan in sommige gevallen niet worden voldaan aan de in het bestemmingsplan opgenomen dakhellingsgraad, terwijl de dakhellingsgraad niet verandert ten opzichte van hoe deze was. Het is vanuit stedenbouwkundig oogpunt wenselijk af te kunnen wijken van de planvoorschriften van het bestemmingsplan.
Onderkeldering
Onder onderkeldering wordt verstaan het bouwen van een voor mensen toegankelijke ruimte onder de begane grondvloer. In de meeste recente bestemmingsplannen voor het stedelijk gebied is opgenomen dat onderkeldering van woonbebouwing is toegestaan tot maximaal de grondoppervlakte van de bebouwing die is toegestaan op basis van het bestemmingsplan. In een aantal oudere bestemmingsplannen is onderkeldering in zijn geheel niet mogelijk gemaakt. Bij een aantal bestemmingsplannen is een bepaling over onderkeldering opgenomen in de beschrijving in hoofdlijnen. Hierbij wordt verwezen naar een vrijstellingsbepaling, welke niet expliciet in de planvoorschriften is opgenomen.
Vanuit ruimtelijk oogpunt bestaan geen bezwaren tegen onderkeldering van de bebouwing binnen de bebouwde kom. De onderkeldering mag niet leiden tot een extra woonlaag, zoals bijvoorbeeld een souterrain. De in de kelder ongebrachte functie dient ondergeschikt te zijn aan de woonfunctie. Voor ventilatie en daglichttoetreding kan het wenselijk zijn om koekoeken aan te brengen. Deze dienen ondergeschikt te zijn. Bij onderkeldering gaat het om bouwen in één laag.
buiten bebouwde kom
Voor percelen buiten de bebouwde kom zijn wij van mening dat slechts in uitzonderlijke gevallen medewerking kan worden verleend aan afwijking van het bestemmingsplan. Dit betreft het geval van een tijdelijke woonunit (zie ook onder ‘binnen bebouwde kom’) en ingeval van (mantel)zorg.
Bij woningen zijn wij van mening dat de vergunningsvrije mogelijkheden meer dan voldoende zijn. In het buitengebied zijn de percelen overwegend ruimer dan 300m2. Daarmee vallen dergelijke percelen in de ruimste categorie vergunningvrij. Bij percelen vanaf ca. 900 m2 kan tot maximaal 150m2 vergunningsvrij aan bijbehorende bouwwerken worden neergezet.
In ons buitengebied is de bestaande maatvoering van gebouwen maatgevend. Veel woningen hebben al een grote hoeveelheid bijgebouwen op het perceel staan, als overblijfsel van de voormalige agrarische bedrijfsvoering. Om de kwaliteit van ons overwegend open buitengebied te behouden en verdere ‘verstening’ tegen te gaan, staan wij verdere afwijkingen van onze bestemmingsplannen niet toe. Daarbij speelt ook een rol dat het merendeel van deze bestemmingsplannen onlangs is geactualiseerd en geacht wordt ons meest recente planologische beleid te bevatten.
Slechts in gevallen van zorg (mantelzorg of aangepast wonen voor de hoofdbewoner) is het realiseren van een bijbehorend bouwwerk mogelijk. In de praktijk zullen de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen al voor het merendeel in de behoefte op het gebied van mantelzorg voorzien.
Voor bijgebouwen geldt dat het moet gaan om een nieuw bijgebouw of een uitbreiding van dat bijgebouw. Het wijzigen van gebruik van een bestaand bijgebouw ten behoeve van mantelzorg is niet mogelijk op basis van dit artikel.
Voor agrarische bedrijven is in alle bestemmingsplannen een bouwvlak opgenomen. Daarmee worden ruim voldoende bouwmogelijkheden gecreëerd. Vaak kan met een binnenplanse afwijking het bouwvlak nog vergroot worden indien dit nodig is voor de bedrijfsvoering. Het is dan ook niet nodig om nog aanvullende mogelijkheden te creëren voor bijgehorende bouwwerken bij zulke agrarische bedrijven.
Bij bijvoorbeeld kantoren en bedrijven in het buitengebied zijn in de bestemmingsplannen voor het buitengebied al zulke specifieke regelingen opgenomen dat verdere afwijkingen daarvan niet nodig worden geacht.
De meeste recreatiewoningen liggen op recreatieparken in ons buitengebied. Hiervoor zijn recent bestemmingsplannen vastgesteld, waarbij specifieke regelingen zijn opgenomen met betrekking tot de oppervlakte van de recreatiewoningen en de daarbij behorende bijgebouwen. Het is dan ook niet wenselijk hier verder van af te wijken.
Hoofdstuk
Artikel 3
Bijbehorend bouwwerk
Onderdeel van Beleidsregels artikel 2.12 lid 1 onder a onder 2º Wabo jº artikel 4 van bijlage II BorGemeente De Bilt