Dit artikel geeft aan welke woonruimte behorend tot een gebouw in het werkingsgebied valt van het hoofdstuk wijziging van de woningvoorraad. Op deze aangewezen voorraad kan de gemeente sturen. De woningvoorraad dient afgebakend te zijn naar prijsgrens. Er is bewust gekozen om geen prijsgrenzen op te nemen in de Huisvestingswet 2014 omdat woningmarkten verschillen per gemeente. Daarbij is het mogelijk om de prijsgrens voor de sturing op woonruimtevoorraad hoger te stellen dan de prijsgrens voor de woonruimteverdeling. Daarvan in deze verordening gebruik is gemaakt. Sturing door middel van voorraadbeleid is om meerdere redenen gewenst. Een uitgebreide onderbouwing van de noodzaak tot sturing in de woonruimtevoorraad is te vinden in "Schaarstepatronen in de woningvoorraad van de stadsregio Amsterdam d.d. 10 november 2014", en het Eindverslag onderbouwing schaarste ten behoeve van de huisvestingsvergunning van de Stadsregio Amsterdam van 31 oktober 2014. Conclusie uit het onderzoek en het Eindverslag is dat de gehele woonruimtevoorraad, zowel koop- als huurwoningen, in de stadsregio Amsterdam schaars is en dat geheel Amsterdam als een schaarstegebied kan worden aangemerkt. De schaarste aan woonruimte blijkt zowel uit de wachttijden voor gereguleerde huurwoningen als uit de moeilijke (financiële) bereikbaarheid van woningen in de geliberaliseerde huursector of koopwoningen.
Sterke bevolkingsontwikkeling (sinds 2008 met ruim 10.000 personen per jaar) en achterblijvende toename van woningen leidt tot toenemende schaarste van passende woningen. Er is sprake van schaarste zowel binnen als buiten de ring van Amsterdam binnen alle segmenten.
De gemiddelde woningbezetting groeit weer sinds 2012 met de daarbij ongewenste neveneffecten voor de leefbaarheid. Er is een sterke verhuisbehoefte die niet gehonoreerd kan worden. De vraag naar betaalbare huurwoningen overtreft in grote mate het aanbod hetgeen resulteert in lange wachtlijsten (inschrijfduur gemiddeld 8 jaar). Het aantal personen dat is aangewezen op woningen in de vrije sector is hoger en groeit sterker dan het aantal woningen dat voor deze groep beschikbaar is hetgeen resulteert in hoge huurprijzen, waardoor deze woningen ook voor de middengroepen vaak niet meer bereikbaar zijn. Hetzelfde geldt voor koopwoningen. Dit heeft mede tot gevolg dat de doorstroming laag is en de woningen die geschikt zijn voor primair de lagere inkomens ook bezet worden door huishoudens die een middensegment huur- of koopwoning zouden kunnen bewonen.
Daarnaast is sprake van vormen van economische functies die de woonfunctie van woningen bedreigen, zoals bijvoorbeeld het verhuren van woningen aan toeristen. De conclusie is dat de woningmarkt van de Amsterdam zodanig wordt beheerst door schaarste dat naast beleid voor woonruimteverdeling (de goedkope voorraad) een beleid ruimtevoorraad noodzakelijk is.
Ook de Raad van State oordeelde (in 2011) dat "..er terecht op is gewezen dat alle woonruimte in Amsterdam schaars is en niet slechts woonruimte in de sociale sector". Zoals uit bovenstaande blijkt is sinds die tijd de situatie niet verbeterd.
De schaarste aan woningen, zeker in de sociale voorraad, is voor het college aanleiding geweest om zowel in het coalitieakkoord, als in de onlangs gesloten samenwerkingsafspraken met de Federatie van Amsterdamse woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam, een minimumgrens te stellen aan het aantal te behouden woningen in de gereguleerde woningvoorraad.
Bij sturing op woonruimtevoorraad gaat het niet alleen gaat om behoud en samenstelling met het oog op schaarste, maar onder behoud en samenstelling valt ook het belang van de leefbaarheid. Leefbaarheidsproblemen kunnen zich in elk segment van de woonruimtevoorraad voordoen.
Onder ‘leefbaar' in het kader van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad wordt op het niveau van een gebied verstaan: Een gebied waarin voldoende menging is van woon-, werk- en recreatieve functies en een wijk die de bewoners een veilig en vertrouwd aanvoelende woonomgeving biedt in een geordend woon- en leefmilieu. Om de sociale cohesie te waarborgen moet binnen de woonfunctie een duidelijk aandeel zijn van ‘wonen' in de zin zoals die in de jurisprudentie voor de Huisvestingswet geldt. Wonen wordt hierin gedefinieerd als "wonen zoals dat in het normale spraakgebruik wordt omschreven, dat wil (onder meer) zeggen volgens een vast patroon met een normaal huurcontract door een huishouden voor langere tijd". Aanvullend kan de leefbaarheid in het geding zijn als een aanzienlijk deel van de woonruimtevoorraad op een zodanige manier gebruikt of bewoond wordt dat dit een onevenredig grote druk op de woonomgeving betekent. Voorbeelden hiervan (dus niet uitputtend) zijn een overmatig groot aandeel van studentenwoningen, veel kamergewijze verhuur of een groot aandeel van tijdelijke verhuur. Tenslotte is de leefbaarheid in het geding als in een wijk sprake is van een grote mate van criminaliteit of anderszins maatschappelijk ongewenste activiteiten, die direct gerelateerd zijn aan het gebruik van woningen/gebouwen en de woonomgeving.
De aangewezen woonruimte die valt onder hoofdstuk 3 is ingedeeld in prijssegmenten die gerelateerd zijn aan het puntenstelsel volgens het Woningwaarderingsstelsel (Wws). Hieronder vallen huur- en koopwoningen. Het Wws is een objectief en toetsbaar instrument dat rekening houdt met de WOZ-waarde, grootte, kwaliteit en duurzaamheid van de woning. Elke woning heeft een puntenwaarde die gerelateerd wordt aan de maximaal redelijke huurprijs voor die woning. De geldende huur- of koopprijs is derhalve niet bepalend voor de indeling van de woning in prijssegmenten.
Woongroep in één zelfstandige woning
Omdat in Amsterdam woningen schaars zijn en daarmee de huren hoog, besluiten woningzoekenden soms om een woning te delen. De keuze voor deze vorm van samenwonen wil de gemeente niet ontmoedigen. Deze vorm van het gebruiken van een woning is uitgezonderd van het werkingsgebied. Dit wordt niet gezien woningonttrekking.
Woongroep in één zelfstandige woning onderscheid zich van de (traditionele) woongroep. De leden van een woongroep in één zelfstandige woning hebben geen voorop gezette intentie om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren. Woningen die worden gebruikt door een woongroep in één zelfstandige woning, vallen buiten de aangewezen voorraad, indien en voor zolang aan de gestelde voorwaarden worden voldaan. In de beleidsnota Woongroepen in één zelfstandige woning zijn deze voorwaarden nader uitgewerkt.
Van belang is om hierbij op te merken dat niet alle bestemmingsplannen het wonen door een woongroep in één zelfstandige woonruimte toestaan. Het bewonen van een zelfstandige woning door een dergelijk groep is derhalve uitsluitend mogelijk indien dit geen strijdigheid oplevert met het bestemmingsplan.
Hoofdstuk › Paragraaf
Artikel 3.1.1.Werkingsgebied
Artikel 3.1.1.Werkingsgebied
Onderdeel van Huisvestingsverordening 2016