Art. Omschrijving gemeente Putten NOTA KOSTENVERHAAL

A. In de gemeente Putten zijn de volgende investeringen (kostenvragers) van belang: Doortrekken Henslare inclusief de maatregelen tot het afwaarderen en omvormen Rimpelerweg tot fietsstraat Het verkeersluw en fietsvriendelijk maken van de Stationsstraat. De herinrichting van de Harderwijkerstraat, Voorthuizerstraat (kruispunt Voorthuizerstraat/Bilderdijkstraat/Korte Kerkstraat) Fietsstroken Garderenseweg Ingrepen in het centrumgebied Opwaardering stationsomgeving Herinrichting Stenenkamerseweg tot fietsstraat B. Verder zijn de volgende kostendragers van belang: Bestaande gebieden, waaronder bedrijventerrein Keizerswoert Nieuwbouw Rimpeler Inbreidingslocaties conform de Inbreidingsnotitie bebouwde kom 2015 Zoekgebied Putten Zuid (op termijn) C. Tenslotte is de woonlastenreserve van belang als bovenplans element In deze paragraaf zijn de investeringen als volgt uitgewerkt: Investering: welke investeringen worden gedaan voor welke gebieden en hoe verhouden de woningequivalenten zich in die gebieden tot elkaar? Hoogte kosten: per investering wordt een raming gegeven. Tevens wordt aangegeven of een deel van de kosten is gedekt uit subsidies. A. Bovenwijkse openbare voorzieningen Doortrekken van de Henslare inclusief de maatregelen tot het afwaarderen en omvormen Rimpelerweg tot fietsstraat Investering Het doortrekken van de Henslare is nodig om de nieuwe woonwijk Rimpeler te kunnen ontsluiten. Onderdeel van de werkzaamheden is de afwaardering van de Rimpelerweg tot een fietsstraat. Dit levert tegelijk een verbetering op van de ontsluiting van de woonwijken Bijsteren, Husselerveld, de Stationsstraat en van het bedrijventerrein Keizerswoert (richting de Nijkerkerstraat en verder zuidelijk richting Nijkerk en A28), zodat al deze gebieden profijt hebben van het doortrekken van de Henslare. Hoogte kosten De kosten van de doortrekking van de Henslare zijn geraamd op € 5.500.000. De kosten voor het afwaarderen van de Rimpelerweg moeten nog worden geraamd. Verkeersluw en fietsvriendelijk maken van de Stationsstraat Investering Het verkeersluw en fietsvriendelijk maken van de Stationsstraat gebeurt voor de gehele kern Putten en levert profijt op voor het geheel van de bestaande bebouwing en de nog te realiseren bebouwing. Hoogte kosten De kosten zullen in een later stadium van planvorming bekend worden en worden betrokken in de actualisatie van de Nota Kostenverhaal. Herinrichting van de Harderwijkerstraat, Voorthuizerstraat (kruispunt Voorthuizerstraat/Bilderdijkstraat/Korte Kerkstraat) Investering Het betreft een complete herinrichting inclusief de aanleg van vrijliggende fietspaden. Daarnaast is sprake van reconstructie van het kruispunt Voorthuizerstraat/Bilderdijkstraat/Korte Kerkstraat (verbetering oversteekbaarheid). De herinrichtingen bewerkstelligen verkeersverbeteringen voor de hele kern Putten. Hoogte kosten De kosten zijn geraamd op € 2.583.463 Fietsstroken Garderenseweg Investering Het betreft een complete herinrichting inclusief de aanleg van vrijliggende fietspaden. De herinrichtingen bewerken verkeersverbeteringen voor de hele kern Putten. Hoogte kosten De kosten zijn geraamd op € 1.250.000 Ingrepen in het centrumgebied Investering De gemeente is bezig met de voorbereiding van ingrepen in het centrumgebied van Putten teneinde het winkelgebied levendig te houden. Er wordt onder meer gedacht aan het herstraten van straten om ze om te vormen tot verblijfsgebieden. Ook worden maatregelen op het Fontanusplein voorzien. Omdat de exacte aard en omvang van de ingrepen nog niet duidelijk is, is de omvang van de investering nog niet inzichtelijk. Al deze maatregelen zullen ten goede komen aan de hele kern Putten. Hoogte kosten De kosten zullen in een later stadium van planvorming bekend worden en worden betrokken in de actualisatie van de Nota Kostenverhaal. Opwaardering stationsomgeving Investering Het betreft de opwaardering van de stationsomgeving met onder andere het fietsvriendelijker maken van deze omgeving en het verbeteren van parkeervoorzieningen. Deze maatregelen komen ten goede aan de hele kern Putten. Hoogte kosten De kosten zijn geraamd op € 1.620.000 Herinrichting Stenenkamerseweg tot fietsstraat Investering Het betreft de herinrichting van de Stenenkamerseweg tot fietsstraat. Deze maatregelen komen ten goede aan de hele kern Putten. Hoogte kosten De kosten zijn geraamd op € 415.000. B. Overzicht bouwprojecten Een belangrijk deel van de kosten zal gedragen worden door de bestaande gebieden, daarnaast is sprake van onderstaande nieuw te ontwikkelen gebieden die als kostendragers op zullen treden. Rimpeler: een plan voor bebouwing met 280 - 300 woningen Woningbouw op inbreidingslocaties: het mogelijk maken van woningbouw overeenkomstig de Inbreidingsnotitie bebouwde kom 2015. Het betreft 483 woningen waarvan bij 363 woningen naar verwachting sprake is van kostenverhaal. Zoekgebied Putten Zuid: Op dit moment is nog geen locatie of invulling bekend. Indien deze gegevens wel bekend zijn wordt dit meegenomen in actualisatie van de Nota Kostenverhaal. Niet valt uit te sluiten dat, naast de inbreidingslocaties zoals genoemd in de Inbreidingsnotitie bebouwde kom 2015, ook voor andere locaties initiatiefverzoeken bij de gemeente zullen worden ingediend. Wanneer de gemeente besluit daar planologisch aan mee te werken zullen de woningen, of de m2 bedrijfsruimte die daardoor extra mogelijk worden, ook worden betrokken in de toerekening van zowel de kosten van bovenwijkse voorzieningen als in de bijdragen voor sociale woningbouw (voor zover het woningbouwplan niet voldoet aan het aandeel sociale woningbouw conform het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in de Woonvisie). C. Bovenplanse elementen Woonlastenreserve Doel De gemeente heeft, conform de Woonvisie, als beleid dat 30% van de te bouwen woningen wordt gerealiseerd in de sociale sector. Doordat op locaties van private partijen veelal een lager percentage sociale woningbouw wordt gerealiseerd dan conform gemeentelijk beleid bedoeld is, ontstaat op andere locaties (compensatielocaties) de noodzaak om een hoger percentage te realiseren. Die compensatielocaties dragen daardoor een financiële compensatielast (de gronden voor sociale woningbouw hebben een lagere grondwaarde dan het gemiddelde vanwege een groter aandeel gronden voor bouw in de vrije sector). Die financiële last moet voldaan kunnen worden vanuit de bestemmingsreserve. De financiële uitwerking komt in paragraaf 3.4 aan de orde. Parkeerfonds Doel Met een bepaalde regelmaat komt het voor dat een eis van parkeren op eigen terrein bij het realiseren van bouwontwikkelingen door particuliere initiatiefnemers niet mogelijk is. Het gevolg is dat elders, zo dicht mogelijkheid in de nabijheid, parkeergelegenheid gecompenseerd moet worden. Over het parkeerbeleid, inclusief het omgaan met dergelijke compensaties, is een Nota Parkeren in voorbereiding. Toerekeningsmethode De volgende stap is om de toerekenbare kosten te verdelen over de bouwlocaties. We hebben hierbij te maken met verschillende functies die naar draagkracht worden belast. Basiseenheid Bij de toerekening van kosten kan onderscheid gemaakt worden in verschillende functies. Denk hierbij aan woningbouw, bedrijven of kantoren. Maar ook binnen woningbouw is onderscheid te maken in typen als eengezinswoningen en appartementen. Naar analogie van de afdeling Grondexploitatie van de Wro worden daarom de diverse typen vertaald naar een gewogen basiseenheid. Vaststellen woningequivalenten Vanuit de basiseenheid is de bijdrage per functie bepaald. De gemeente maakt hierbij onderscheid in de volgende functies: Woningbouw Bedrijventerreinen De gemeente hanteert de volgende vertaling van grondwaarden naar woningequivalenten Er is sprake van 4 categorieën die op basis van opbrengstpotentie een relatieve positie ten opzichte van elkaar kennen. Daarbij geldt de middeldure woning als basis. Een middeldure woning kent gewicht 1. De grondwaarde die bij een middeldure woning hoort is gebaseerd op de laatst vastgestelde notitie grondprijzen (2011) van de gemeente Putten en bedraagt € 51.526,99. De categorie sociaal en goedkoop kent volgens de notitie grondprijzen een gemiddelde grondprijs van € 28.593,95. Het gewicht ten opzichte van de grondwaarde middelduur (28.593,95/51.526,99) is 0,55 De categorie duur kent volgens de notitie grondprijzen een gemiddelde grondprijs van € 158.007,59. Het gewicht ten opzichte van de grondwaarde middelduur (158.007,59/51.526,99) is 3,07 De categorie bedrijventerrein wordt berekend door een tusseneenheid van 1.000 m² grond te nemen bij een waarde van € 275 per m². Het gewicht ten opzichte van de grondwaarde middelduur (275.000/51.526,99) is 5,34. Op basis van voorgaande stappen worden onderstaande gewogen basiseenheden bepaald. Categorie Wegingsfactor 1 Woning goedkoop 0,55 1 Woning middelduur 1 1 Woning duur 3,07 1.000 m² Bedrijfsgrond 5,34 Het segment goedkoop bevat huurwoningen met een maandhuur tot aan de liberalisatiegrens en koopwoningen tot € 215.675,55 vrij op naam. Het segment middelduur bevat huurwoningen met een maandhuur vanaf de liberalisatiegrens tot € 1.289,32 per maand en koopwoningen tussen € 215.675,55 en € 266.637,86 vrij op naam. Het segment duur bevat huurwoningen met een maandhuur vanaf € 1.289,32 en koopwoningen vanaf € 266.637,86 vrij op naam. Op basis van het te realiseren woningbouwprogramma wordt de volgende verdeling van woningsegmenten gehanteerd. Deze verdeling wordt zowel voor bestaand gebied als nieuw gebied gehanteerd in de bepaling van het aantal gewogen basiseenheden. Categorie Aandeel Woning goedkoop 42,4% Woning middelduur 24,2% Woning duur 33,3% Toerekening Op basis van gewogen basiseenheden worden investeringen toegerekend aan de verschillende gebieden (nieuw en of bestaand). Dit resulteert tot een bedrag dat kan worden toegerekend aan de nog te ontwikkelen projecten. De matrix is niet statisch en zal elk jaar geactualiseerd worden. Bouwontwikkelingen die nu nog geen onderwerp zijn van het kostenverhaal kunnen dat in de toekomst wel worden. Andersom geldt dat, als bouwontwikkelingen komen te vervallen, het kostenverhaal op die ontwikkelingen geen doorgang kan vinden. Doortrekking van de Henslare, afwaardering Rimpelerweg en verkeersluw en fietsvriendelijk maken Stationsstraat: De profiterende wijken omvatten 1.465 woningen (799 in Bijsteren, 532 in Husselerveld en 134 aan de Stationsstraat. Voor Rimpeler wordt gerekend met maximaal 300 woningen. Met de woningen in Rimpeler erbij is het totaal aantal profiterende woningen 1.765. Voorts is sprake van profijt voor bedrijventerrein Keizerswoert, daar is circa 210.000 netto uitgegeven bedrijfsgrond. De realisatiekosten zijn geraamd op € 5.500.000 van dit bedrag is € 700.000 afgedekt met subsidies waardoor € 4.800.000 voor kostenverhaal resteert. De kosten worden verhaald op bestaand gebied en te realiseren gebied. Het aantal gewogen basiseenheden dat profijt heeft van de doortrekking van de Henslare is 2.858,49 Dat betekent dat per gewogen basiseenheid sprake is van een bijdrage van € 1.679,21. De kosten van de afwaardering van de Rimpelerweg en van het verkeersluw en fietsvriendelijk maken van de Stationsstraat staan nog op PM. Zodra er een raming beschikbaar is, zullen deze kosten van de afwaardering van de Rimpelerweg op dezelfde wijze worden verdeeld. Voor de kosten van het verkeersluw en fietsvriendelijk maken van de Stationsstraat zal uitgegaan worden van profijt voor het geheel van de bestaande en nog te realiseren bebouwing in de kern Putten. De verdeling naar de profiterende gebieden is onderstaand samengevat Gebied Profijt Toerekenbaar Proportioneel (gewogen basiseenheden) Bijdrage Bijsteren Ja Ja 1.198,95 €2.013.284 Husselerveld Ja Ja 798,30 €1.340.509 Stationsstraat Ja Ja 201,07 € 337.647 Keizerswoert Ja Ja 210,00 € 352.634 Rimpeler Ja Ja 450,17 € 755.926 Verkeersluw en fietsvriendelijk maken van de Stationsstraat De gehele gemeente profiteert van deze ingreep. De realisatiekosten zijn thans nog niet geraamd ook zijn er nog geen subsidies verstrekt. De kosten worden verhaald op bestaand gebied en te realiseren gebied. Het aantal gewogen basiseenheden dat profijt heeft van de ingrepen in het centrumgebied is 12.471,07. Omdat de kosten nog niet inzichtelijk zijn is thans geen bijdrage te calculeren. De verdeling naar de profiterende gebieden is onderstaand samengevat Gebied Profijt Toerekenbaar Proportioneel (gewogen basiseenheden) Bijdrage Kern Putten Ja Ja 11.266,20 Keizerswoert Ja Ja 210,00 Rimpeler Ja Ja 450,17 Inbreidingslocaties Ja Ja 544,70 Herinrichting van de Harderwijkerstraat, Voorthuizerstraat (kruispunt Voorthuizerstraat/Bilderdijkstraat/Korte Kerkstraat) De gehele gemeente profiteert van deze ingreep. De realisatiekosten zijn geraamd op € 2.583.463. Van dit bedrag is € 0 afgedekt met subsidies waardoor € 2.583.463 voor kostenverhaal resteert. De kosten worden verhaald op bestaand gebied en te realiseren gebied. Het aantal gewogen basiseenheden dat profijt heeft van deze ingrepen is 12.471,07. Dat betekent dat per gewogen basiseenheid sprake is van een bijdrage van € 207,16 De verdeling naar de profiterende gebieden is onderstaand samengevat Gebied Profijt Toerekenbaar Proportioneel (gewogen basiseenheden) Bijdrage Kern Putten Ja Ja 11.266,20 € 2.333.867 Keizerswoert Ja Ja 210,00 € 43.503 Rimpeler Ja Ja 450,17 € 93.255 Inbreidingslocaties Ja Ja 544,70 € 112.839 Fietsstroken Garderenseweg De gehele gemeente profiteert van deze ingreep De realisatiekosten zijn geraamd op € 1.250.000 van dit bedrag is € 0 afgedekt met subsidies waardoor € 1.250.000 voor kostenverhaal resteert. De kosten worden verhaald op bestaand gebied en te realiseren gebied. Het aantal gewogen basiseenheden dat profijt heeft van de herinrichting van de Garderensweg is 12.471,07. Dat betekent dat per gewogen basiseenheid sprake is van een bijdrage van € 100,23 De verdeling naar de profiterende gebieden is onderstaand samengevat Gebied Profijt Toerekenbaar Proportioneel (gewogen basiseenheden) Bijdrage Kern Putten Ja Ja 11.266,20 € 1.129.233 Keizerswoert Ja Ja 210,00 € 21.049 Rimpeler Ja Ja 450,17 € 45.121 Inbreidingslocaties Ja Ja 544,70 € 54.597 Ingrepen in het centrumgebied De gehele gemeente profiteert van deze ingreep De realisatiekosten zijn thans nog niet geraamd ook zijn er nog geen subsidies verstrekt. De kosten worden verhaald op bestaand gebied en te realiseren gebied. Het aantal gewogen basiseenheden dat profijt heeft van de ingrepen in het centrumgebied is 12.291,07. Omdat de kosten nog niet inzichtelijk zijn is thans geen bijdrage te calculeren. De verdeling naar de profiterende gebieden is onderstaand samengevat Gebied Profijt Toerekenbaar Proportioneel (gewogen basiseenheden) Bijdrage Kern Putten Ja Ja 11.266,20 Keizerswoert Ja Ja 210,00 Rimpeler Ja Ja 450,17 Inbreidingslocaties Ja Ja 544,70 Opwaardering stationsomgeving De gehele kern van het dorp Putten profiteert van deze ingreep De realisatiekosten zijn geraamd op € 1.620.000. Van dit bedrag is € 1.012.000 afgedekt met subsidies waardoor € 608.000 voor kostenverhaal resteert. De kosten worden verhaald op bestaand gebied en te realiseren gebied. Het aantal gewogen basiseenheden dat profijt heeft van de opwaardering van het stationsgebied is 12.471,07. Dat betekent dat per gewogen basiseenheid sprake is van een bijdrage van € 48,75 De verdeling naar de profiterende gebieden is onderstaand samengevat Gebied Profijt Toerekenbaar Proportioneel (gewogen basiseenheden) Bijdrage Kern Putten Ja Ja 11.266,20 €549.259 Keizerswoert Ja Ja 210,00 € 10.238 Rimpeler Ja Ja 450,17 € 21.947 Inbreidingslocaties Ja Ja 544,70 € 26.556 Herinrichting Stenenkamerseweg tot fietsstraat De gehele gemeente profiteert van deze ingreep De realisatiekosten zijn geraamd op € 415.000 van dit bedrag is € 187.000 afgedekt met subsidies waardoor € 228.000 voor kostenverhaal resteert. De kosten worden verhaald op bestaand gebied en te realiseren gebied. Het aantal gewogen basiseenheden dat profijt heeft van de ingrepen in het centrumgebied is 12.471,07. Dat betekent dat per gewogen basiseenheid sprake is van een bijdrage van € 18,28 De verdeling naar de profiterende gebieden is onderstaand samengevat Gebied Profijt Toerekenbaar Proportioneel (gewogen basiseenheden) Bijdrage Kern Putten Ja Ja 11.266,20 €205.972 Keizerswoert Ja Ja 210,00 € 3.839 Rimpeler Ja Ja 450,17 € 8.230 Inbreidingslocaties Ja Ja 544,70 € 9.958 Voorgaand is per ingreep (kostenvrager) uitgewerkt op welke wijze de kostenverhaalsbijdrage tot stand komt. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen bestaand gebied en nieuw te ontwikkelen gebied. In onderstaande tabel worden de gegevens per ingreep samengevoegd ten einde de bijdrage per basiseenheid per ontwikkeling inzichtelijk te maken. De samenvoeging van de thans bekende (geraamde en gerealiseerde) investeringen bedraagt € 13.810.463. Dat is inclusief de investering in de rotondes Van Geenlaan, die volledig middels subsidies zijn afgedekt en derhalve niet meedoen in het kostenverhaal. Na aftrek van subsidies blijft er een bedrag van € 9.469.463 over ten behoeve van kostenverhaal. Van dit bedrag wordt 88,1% op bestaand gebied (kern Putten bestaand gebied (7.388 woningen) plus de inbreidingen zonder kostenverhaal 120 woningen) en bedrijventerrein Keizerswoert (21 ha netto uitgegeven grond) verhaald en 11,9% op nieuwe gebieden (Nieuwbouw Rimpeler (300 woningen) en inbreidingslocaties (363 woningen). Onderstaand worden de specifieke kostenverhaalsbijdragen per gebied bepaald. We merken op dat in geval van bestaand gebied sprake zal zijn van dekking uit algemene middelen. Gebied Bijdrage Aantal gewogen basiseenheden Bijdrage per basiseenheid Bestaand gebied € 8.341.034 11.476,20 € 726,81 Rimpeler € 924.480 450,17 € 2.053,63 Inbreidingslocaties € 203.950 544,70 € 374,42 Toepassing van deze tabel ziet er als volgt uit. Rimpeler Een exploitant die in Rimpeler 30 woningen realiseert in de verdeling 10 goedkoop, 10 middelduur en 10 duur moet de volgende bijdrage betalen. 10 goedkope woningen maal 0,55 = 5,5 gewogen basiseenheden 10 middel dure woningen maal 1 = 10 gewogen basiseenheden 10 dure woningen maal 3,07 = 30,7 gewogen basiseenheden Totaal = 46,2 gewogen basiseenheden maal € 2.053,63 = € 94.877,71 Inbreidingslocaties Een exploitant die op een inbreidingslocatie 6 woningen realiseert in de verdeling 2 goedkoop, 2 middelduur en 2 duur moet de volgende bijdrage betalen. 2 goedkope woningen maal 0,55 = 1,1 gewogen basiseenheden 2 middel dure woningen maal 1 = 2 gewogen basiseenheden 2 dure woningen maal 3,07 = 6,14 gewogen basiseenheden Totaal = 9,24 gewogen basiseenheden maal € 374,42 = € 3.459,64 Bovenplanse verevening De gemeente mag met een initiatiefnemer afspraken maken over een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen of een fondsbijdrage opnemen in een exploitatieplan. Om een bijdrage te kunnen verhalen middels een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan is verankering in de structuurvisie geregeld. Voor het verhalen van bovenplanse kosten via een exploitatieplan is een bestemmingsreserve nodig. Deze hoeven niet met een structuurvisie te worden benoemd, maar moeten wel op enig moment worden ingesteld om er mee te kunnen werken. De gemeente Putten kiest er in principe voor om voor de financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen bestemmingsreserves te hanteren. Ten aanzien van de ontwikkeling van sociale woningbouw wordt deze echter niet toegepast, zoals hierna aan de hand van het raadsbesluit van 12 januari 2017 wordt toegelicht. Woonlastenreserve De gemeente heeft haar beleid omtrent het aandeel sociale woningbouw in het totaal aantal te bouwen woningen vastgelegd in de Woonvisie. Ten tijde van de vaststelling van de Nota Kostenverhaal 2016 bedraagt dit aandeel 30% . Dat aandeel is niet in alle gevallen haalbaar. Om toch gemeentebreed te kunnen voorzien in 30% sociale woningbouw wordt een Woonlastenreserve ingesteld. De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 12 januari 2017 bij de vaststelling van de Nota Kostenverhaal besloten deze reserve niet te voeden door bijdragen vanuit projecten met een te laag aandeel in de sociale sector, maar door de resterende SGW-gelden. Ten aanzien van sociale woningbouw kiest de raad er derhalve voor om geen bovenplanse verevening toe te passen.

Artikel Omschrijving gemeente Putten

Rechtspraak bij dit artikel