2.5.1 Inleiding
Het begrip ‘bestaand gebruik’ kan op twee manieren worden gedefinieerd. Gebruik in enge zin is het gebruik dat feitelijk bestaand is op het moment van vaststellen van de beheersverordening. Gebruik in ruime zin gaat uit van het vigerende bestemmingsplan. Al het in het vigerende bestemmingsplan rechtstreeks toegelaten gebruik en al de op basis van het bestemmingsplan rechtstreeks toegestane bouwwerken worden in deze uitleg als bestaand beschouwd. Naast de functionele en ruimtelijke situatie kan dus ook de planologisch c.q. juridische situatie op basis van vigerende bestemmingsplannen als bestaand worden aangemerkt.
Eerder is al aangegeven dat gekozen is om zoveel mogelijk aan te sluiten bij het bestaande feitelijke gebruik. Voor het grootste deel van het besluitgebied zal dit tevens neerkomen op het vastleggen van het vigerende planologische gebruik. In het kernwinkelgebied verandert zogezegd naar verwachting immers niet veel in pakweg tien jaar tijd. Voor sommige locaties wijkt het bestaande feitelijke gebruik af van het gebruik zoals dat in het vigerende bestemmingsplan is geregeld. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan. Ook kan sprake zijn van leegstand, waardoor in het geheel geen bestaand feitelijk gebruik aanwijsbaar is. In dergelijke gevallen staat men voor de keuze de gronden in de beheersverordening te bestemmen conform het laatst voorkomende feitelijke gebruik dan wel het vigerende planologische gebruik.
2.5.2 Afwijkende bestemmingen en leegstand
Met betrekking tot de locaties waarbij uit de inventarisatie is gebleken dat het vastleggen van het bestaande feitelijke gebruik niet mogelijk of wenselijk is, dient per geval een keuze gemaakt te worden. Voor elk van deze locaties is vastgelegd wat het (laatste) feitelijke gebruik en het vigerende planologische gebruik is. Vervolgens is per geval een gemotiveerde functiekeuze gemaakt voor de bestemming die zal worden toegekend in het kader van deze beheersverordening. In een overzicht in bijlage 2 bij deze toelichting is dit weergegeven.
In al deze gevallen geldt dat steeds nadrukkelijk een afweging is gemaakt tussen het vastleggen van het gebruik in ruime dan wel in enge zin. Het toekennen van een ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan afwijkende bestemming wordt gedaan in de volgende situaties:
er is een vrijstelling, ontheffing, projectbesluit of omgevingsvergunning verleend: de feitelijk aanwezige functie wijkt legaal af van de vigerende bestemming. In de beheersverordening wordt derhalve het feitelijke gebruik (c.q. het gebruik overeenkomstig het voorafgaande planologische regime) overgenomen en wordt aan het betreffende gebied de daarbij meest toepasselijke bestemming gegeven;
fouten in het vigerende bestemmingsplan: enkele binnen het besluitgebied aanwezige percelen hebben in het vigerende bestemmingsplan abusievelijk een verkeerde bestemming of aanduiding gekregen. In deze beheersverordening worden deze situaties gecorrigeerd. Daarbij wordt in het overzicht bewijs aangevoerd waaruit blijkt dat inderdaad sprake is van een onjuiste vigerende be-stemming en dat de nu toe te kennen bestemming legaal en conform het feiteiijke bestaande gebruik is;
overig niet corresponderend gebruik: op een aantal locaties in de beheersverordening wordt een van het vigerende bestemmingsplan afwijkende bestemming toegekend, zonder dat sprake is van een verleende vrijstelling/ontheffing of van fouten in het vigerende plan. De reden dat dit gedaan wordt verschilt per geval, maar overwegend is sprake van reeds lang bestaand feitelijk gebruik, dat weliswaar afwijkt van het planologisch toegestane gebruik, maar wel beter aansluit bij de omgeving. Concreet wordt elk van deze situaties beoordeeld aan de hand van de onderstaande 4 punten. Wanneer daaraan wordt voldaan, wordt het toekennen van een afwijkende bestemming aanvaardbaar of zelfs wenselijk geacht:
het feitelijke bestaande gebruik moet mogelijk zijn op basis van de toe te kennen bestemming;
het feitelijke bestaande gebruik dient al geruime tijd aanwezig te zijn;
de nieuwe bestemming dient planologisch aanvaardbaar te zijn op de betreffende locatie;
er is gedurende de periode van het afwijkende gebruik geen klacht of verzoek tot handhaving ingediend met betrekking tot de betreffende locatie en handhavend optreden is ook niet wenselijk;
leegstand: in het geval van leegstand wordt consequent het laatst bekende legale gebruik aangehouden. Dit kan afwijken van het vigerende planologisch toegestane gebruik, maar zal in een aantal gevallen ook conform het vigerende bestemmingsplan zijn. In het laatste geval is een verdere argumentatie niet vereist, aangezien het bestaande planologische gebruik opnieuw wordt vastgelegd. Wanneer in geval van leegstand wei sprake is van het toekennen van een afwijkende bestemming, wordt dezelfde handelswijze toegepast als bij overig niet corresponderend gebruik (zie punt 3).
2.5.3 Aansluiting bij handboek en SVBP2008
Bij het toekennen van de bestemmingen zal zo veel mogelijk worden aangesloten bij de opzet van de standaardregels uit het Handboek Ruimtelijke Plannen van de gemeente Loon op Zand. Ook dienen de vastgestelde beheersverordening voor de kern Kaatsheuvel en het vigerende beheersmatige bestemmingsplan voor de kom van Loon op Zand als een leidraad bij de opzet van deze beheersverordening.
Alhoewel voor het instrument beheersverordening geen strikt voorgeschreven richtlijnen gelden zoals dat met de SVBP2008 voor bestemmingsplannen wel het geval is, zal met het oog op eenduidigheid en herkenbaarheid toch grotendeels bij de systematiek van de SVBP2008 worden aangesloten.
Aangezien de vigerende bestemmingsplannen (logischerwijs) niet aan de hand van de SVBP2008 zijn opgesteld, komt de naamgeving van de bestemmingen zoals gebruikt in de vigerende bestemmingsplan niet overeen met de naamgeving van de bestemmingen in deze beheersverordening. De naamgeving van de vigerende bestemmingen 'Woondoeleinden' en 'Bedrijfsdoeleinden'/’Bedrijf wordt in de beheersverordening derhalve respectievelijk 'Wonen' en ‘Bedrijf. Inhoudelijk worden de betreffende bestemmingen alleen in lijn gebracht met het gemeentelijke handboek, verder betreft het puur een naamsverandering.
In de vigerende bestemmingsplannen komen ook de bestemmingen 'Verkeersdoeleinden' en 'Ver- blijfsdoeleinden' voor. In de beheersverordening word en beide bestemmingen onder de bestemming Verkeer' gebracht. Op deze manier worden de vigerende regelingen voor de betreffende bestemmingen afgestemd op de SVBP2008 en het gemeentelijke handboek, zonder dat inhoudelijk significante wijzigingen optreden in de gebruikte regelingen.
2.5.4 Uitsplitsen van bestemmingen
Voor een tweetal bestemmingen die in de vigerende bestemmingsplannen zijn opgenomen, geldt dat deze juist worden uitgesplitst naar een aantal andere bestemmingen, in plaats van samengevoegd. Het betreft de bestemmingen 'Maatschappelijke doeleinden' en 'Dienstverlening'. De bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' wordt in vrijwel alle gevallen omgezet naar 'Maatschappelijk'. Ter plaat-se van de aanwezige nutsvoorzieningen geldt tevens de bestemming 'Maatschappelijk doeleinden'. Nutsvoorzieningen dienen conform de SVBP2008 echter geregeld te worden binnen de bedrijfsbestemming. De betreffende percelen krijgen derhalve de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening'.
De bestemming 'Dienstverlening' is de andere vigerende bestemming die wordt uitgesplitst. In de vigerende regelingen wordt door middel van aanduidingen aangegeven welk type dienstverlening het betreft. In de beheersverordening wordt echter, in overeenstemming met het gemeentelijk handboek, voor elk van de gebruikte typen een separate bestemming toegekend. Aldus worden naast de bestemming 'Dienstverlening' in de beheersverordening de bestemmingen 'Detailhandel' en 'Horeca', toegekend. De inhoudelijke verschillen tussen deze bestemmingen concentreren zich met name op de gebruiksregels en corresponderen met de inhoudelijke verschillen tussen de voorheen gebruikte aanduidingen. Er is geen sprake van een verruimde regeling.
2.5.5 Dubbelbestemmingen en aanduidingen
In de vigerende bestemmingsplannen zijn geen dubbelbestemmingen of gebiedsaanduidingen opgenomen. Ook in deze beheersverordening is het niet noodzakelijk om deze op te nemen, als gevolg van het ontbreken van aspecten waarvoor dergelijke beschermende regelingen vereist zijn.
Voor wat betreft de overige aanduidingen die in de beheersverordening worden opgenomen (functie-aanduidingen, bouwaanduidingen en maatvoeringsaanduidingen), geldt dat wordt aangesloten bij de systematiek van de SVBP2008 en het gemeentelijke handboek. Hierdoor ontstaan verschillen in de benamingen van de aanduidingen in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan. Inhoudelijk treden er echter weinig tot geen wijzigingen op in de vigerende regeling. De bestaande bouwhoogtes en bebouwingstypen worden opnieuw vastgelegd, evenals het bestaande gebruik. Waar nodig, worden in de afgelopen jaren (legaal) ontstane nieuwe functies voorzien van een nieuwe aanduiding, om zo de bestaande situatie nader vast te leggen.
2.5.6 Tot slot
Ondanks dat de planologische regeling zoals opgenomen in de beheersverordening op een aantal punten afwijkt van de regeling uit de vigerende bestemmingsplannen voor het besluitgebied, is toch sprake van een conserverende regeling. De punten waarop de nieuwe regeling afwijkt van de oude, zijn in de voorgaande paragrafen beargumenteerd. De beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk, waarmee kan worden geconcludeerd dat de bestaande situatie opnieuw wordt vastgelegd, met in achtneming van een afstemming van de regeling op actuele wetgeving en inzichten en op de gemeentelijke standaard.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.5
Juridisch-planologische situatie
Onderdeel van Beheersverordening Centrum Kaatsheuvel gemeente Loon op Zand