2.5.1 Inleiding
Het begrip ‘bestaand gebruik’ kan op twee manieren worden gedefinieerd. Gebruik in enge zin is het gebruik dat feitelijk bestaand is op het moment van vaststellen van de beheersverordening. Gebruik in ruime zin gaat uit van het vigerende bestemmingsplan. Al het in het vigerende bestemmingsplan rechtstreeks toegelaten gebruik en al de op basis van het bestemmingsplan rechtstreeks toegestane bouwwerken worden in deze uitleg als bestaand beschouwd. Naast de functionele en ruimtelijke situatie kan dus ook de planologisch c.q. juridische situatie op basis van vigerende bestemmingsplannen als bestaand worden aangemerkt.
Eerder is al aangegeven dat ervoor gekozen is om zoveel mogelijk aan te sluiten bij het bestaande feitelijke gebruik. Voor het grootste deel van het besluitgebied zal dit tevens neerkomen op het vastleggen van het vigerende planologische gebruik, uitgezonderd ter plaatse van het nog te realiseren deel van uitbreidingswijk de Hooivork. In het overige gebied van De Moer verandert wat betreft gebruik naar alle waarschijnlijkheid niet veel in pakweg 10 jaar tijd.
2.5.2 Afwijkende bestemmingen en leegstand
Met betrekking tot de locaties waarbij uit de inventarisatie is gebleken dat het vastleggen van het bestaande feitelijke gebruik niet mogelijk of wenselijk is, dient per geval een keuze gemaakt te worden. Voor elk van deze locaties is vastgelegd wat het (laatste) feitelijke gebruik en het vigerende planologische gebruik is. Vervolgens is per geval een keuze gemaakt voor de bestemming die zal worden toegekend
in het kader van deze beheersverordening, voorzien van een argumentatie. In een overzicht in bijlage 2 bij deze toelichting is dit weergegeven.
In al deze gevallen geldt dat steeds nadrukkelijk een afweging is gemaakt tussen het vastleggen van het gebruik in ruime dan wel in enge zin. Het toekennen van een ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan afwijkende bestemming wordt gedaan in de volgende situaties:
er is een vrijstelling, ontheffing, projectbesluit of omgevingsvergunning verleend: de feitelijk aanwezige functie wijkt legaal af van de vigerende bestemming. In de beheersverordening wordt derhalve het feitelijke gebruik (c.q. het gebruik overeenkomstig het voorafgaande planologische regime) overgenomen en wordt aan het betreffende gebied de daarbij meest toepasselijke bestemming gegeven;
fouten in het vigerende bestemmingsplan: enkele binnen het besluitgebied aanwezige percelen hebben in het vigerende bestemmingsplan abusievelijk een verkeerde bestemming of aanduiding gekregen. In deze beheersverordening worden deze situaties gecorrigeerd. Daarbij wordt in het overzicht bewijs aangevoerd waaruit blijkt dat inderdaad sprake is van een onjuiste vigerende bestemming en dat de nu toe te kennen bestemming legaal en conform het feitelijke bestaande gebruik is;
overig niet corresponderend gebruik: op een aantal locaties in de beheersverordening wordt een van het vigerende bestemmingsplan afwijkende bestemming toegekend, zonder dat sprake is van een verleende vrijstelling/ontheffing of van fouten in het vigerende plan. De reden dat dit gedaan wordt verschilt per geval, maar overwegend is sprake van reeds lang bestaand feitelijk gebruik, dat weliswaar afwijkt van het planologisch toegestane gebruik, maar wel beter aansluit bij de omgeving.
Concreet wordt elk van deze situaties beoordeeld aan de hand van de onderstaande 4 punten. Wanneer daaraan wordt voldaan, wordt het toekennen van een afwijkende bestemming aanvaardbaar of zelfs wenselijk geacht:
het feitelijke bestaande gebruik moet mogelijk zijn op basis van de toe te kennen bestemming;
het feitelijke bestaande gebruik dient al geruime tijd aanwezig te zijn;
de nieuwe bestemming dient planologisch aanvaardbaar te zijn op de betreffende locatie;
er is gedurende de periode van het afwijkende gebruik geen klacht of verzoek tot handhaving ingediend met betrekking tot de betreffende locatie en handhavend optreden is ook niet wenselijk;
Leegstaande panden zijn binnen het plangebied niet aanwezig. Het toekennen van afwijkende bestemmingen voor dergelijke panden is derhalve niet aan de orde in De Moer.
2.5.3 Aansluiting bij handboek en SVBP2008
Bij het toekennen van de bestemmingen zal zo veel mogelijk worden aangesloten bij de opzet van de standaardregels uit het Handboek Ruimtelijke Plannen van de gemeente Loon op Zand. Ook dienen de ontwerp beheersverordening voor de kern Kaatsheuvel en het vigerende beheersmatige bestemmingsplan voor de kom van Loon op Zand als een leidraad bij de opzet van deze beheersverordening.
Alhoewel voor het instrument beheersverordening geen strikt voorgeschreven richtlijnen gelden zoals dat met de SVBP2008 voor bestemmingsplannen wel het geval is, zal met het oog op eenduidigheid en herkenbaarheid toch grotendeels bij de systematiek van de SVBP2008 worden aangesloten.
Aangezien de vigerende bestemmingsplannen niet aan de hand van de SVBP2008 zijn opgesteld, komt de naamgeving van de bestemmingen zoals gebruikt in de vigerende bestemmingsplannen niet altijd overeen met de naamgeving van de bestemmingen in deze beheersverordening. De naamgeving van de vigerende bestemmingen 'Woondoeleinden', 'Bedrijfsdoeleinden', 'Agrarische doeleinden', 'Landschappelijk waardevol agrarisch gebied' en 'Verkeersdoeleinden' wordt in de beheersverordening derhalve respectievelijk 'Wonen', 'Bedrijf', 'Agrarisch', 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' en 'Verkeer'. Inhoudelijk worden de betreffende bestemmingen in lijn gebracht met het gemeentelijke handboek, verder betreft het puur een naamsverandering.
In het vigerende bestemmingsplan 'Hooivork' komt ook de bestemming 'Verblijfsdoeleinden' voor. In de beheersverordening wordt deze bestemming met de bestemming 'Verkeersdoeleinden' samengevoegd tot één bestemming 'Verkeer'. Op deze manier worden de vigerende regelingen voor de betreffende bestemmingen afgestemd op de SVBP2008 en het gemeentelijke handboek, zonder dat inhoudelijk significante wijzigingen optreden in de gebruikte regelingen.
Tevens is sprake van de inpassing van een bestemming die in het geheel niet voorkomt binnen de vigerende bestemmingsplannen voor De Moer. Het betreft de bestemming 'Water', welke conform vernieuwde inzichten en de eisen die het waterschap stelt, dient te worden toegekend aan de binnen het plangebied aanwezige primaire watergangen (waterloop categorie A).
2.5.4 Uitsplitsen van bestemmingen
Voor een drietal bestemmingen die in het vigerende bestemmingsplan zijn opgenomen, geldt dat deze juist worden uitgesplitst naar een aantal andere bestemmingen, in plaats van samengevoegd. Het betreft de bestemmingen 'Recreatieve doeleinden', 'Maatschappelijke doeleinden' en 'Dienstverlening'.
De bestemming 'Recreatieve doeleinden' wordt in de beheersverordening uitgesplitst naar de bestemmingen 'Recreatie' (kampeerboerderij De Korte Hoef) en 'Sport' (ter plaatse van de voetbal- en tennisvelden). Dit sluit beter aan bij de door de gemeente Loon op zand tegenwoordig gebruikte systematiek en de SVBP2008, zonder afbreuk te doen aan de inhoud van de vigerende regeling.
De bestemming 'Maatschappelijke doeleinden' wordt in vrijwel alle gevallen omgezet naar 'Maatschappelijk'.
Ter plaatse van de nutsvoorziening aan de Middelstraat geldt tevens de bestemming 'Maatschappelijk doeleinden'. Nutsvoorzieningen dienen conform de SVBP2008 echter geregeld te worden binnen de bedrijfsbestemming. Het betreffende perceel krijgt derhalve de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening'.
De bestemming 'Dienstverlening' is de laatste vigerende bestemming die wordt uitgesplitst. In de vigerende regeling van bestemmingsplan 'De Moer' wordt door middel van aanduidingen aangegeven welk type dienstverlening het betreft. In de beheersverordening wordt echter, in overeenstemming met het gemeentelijk handboek, voor elk van de gebruikte typen een separate bestemming toegekend. Aldus wordt deze bestemming in de beheersverordening uitgesplitst naar de bestemmingen 'Kantoor' en 'Horeca'. De inhoudelijke verschillen tussen deze bestemmingen concentreren zich met name op de gebruiksregels en corresponderen met de inhoudelijke verschillen tussen de voorheen gebruikte aanduidingen.
Er is geen sprake van een verruimde regeling.
2.5.5 Dubbelbestemmingen en aanduidingen
In de vigerende bestemmingsplannen 'De Moer' en 'Hooivork' zijn geen dubbelbestemmingen of gebiedsaanduidingen opgenomen. In de beheersverordening is dat wel het geval. De reden daarvoor is dat zowel wordt aangesloten op de regeling uit het handboek als op het aan het besluitgebied grenzende bestemmingsplan voor het buitengebied. Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen betreffen (vaak plangrens overschrijdende) vlakken, welke beperkingen opleggen aan de onderliggende bestemmingen. Er wordt voor gekozen om bepaalde relevante dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen die ook in het aangrenzende bestemmingsplan en in het bestemmingsplan 'Hooivork II' zijn opgenomen, tevens in de beheersverordening op te nemen en deze niet bij de grens van het besluitgebied te laten stoppen of te laten vervallen.
Binnen het besluitgebied is een rioolwatertransportleiding aanwezig. Ter bescherming van deze leiding wordt, afwijkend van het vigerende bestemmingsplan een beschermende zone aan weerszijde van deze leiding opgenomen in de vorm van de dubbelbestemming 'Leiding'. Ter bescherming van de aanwezige overkluisde categorie A waterloop wordt aan weerszijde van deze overkluizing de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterlopen' opgenomen. Het opnemen van de dubbelbestemmingen betreft aldus geen verruiming van de vigerende planologische regeling, zodat dit conform het conserverende karakter van de beheersverordening uitstekend mogelijk is. Het opnemen van de betreffende dubbelbestemming is noodzakelijk om de aanwezige leiding te beschermen tegen binnen de kaders van de beheersverordening mogelijke graafwerkzaamheden.
De volgende gebiedsaanduiding wordt in de beheersverordening opgenomen: 'geluidzone - industrie'.
In het vigerende bestemmingsplan is deze gebiedsaanduiding alleen woordelijk opgenomen. De betreffende gebiedsaanduiding dient ter bescherming van aanwezige belangen en is ook in het aangrenzende bestemmingsplan Buitengebied opgenomen. Net als bij de op te nemen dubbelbestemming betreft de gebiedsaanduiding geen verruiming van de vigerende planologische regeling. Er is sprake van een afstemming van de regeling op actuele inzichten en wetgeving en op het gemeentelijke handboek en het bestemmingsplan Buitengebied.
Ook wat betreft de overige aanduidingen die in de beheersverordening worden opgenomen (functieaanduidingen, bouwaanduidingen en maatvoeringsaanduidingen), geldt dat daarbij wordt aangesloten bij de systematiek van de SVBP2008 en het gemeentelijke handboek. Hierdoor ontstaan verschillen in de benamingen van de aanduidingen in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan. Inhoudelijk treden er echter weinig tot geen wijzigingen op in de vigerende regeling. De bestaande bouwhoogtes en bebouwingstypen worden opnieuw vastgelegd, evenals het bestaande gebruik. Waar nodig, worden in de afgelopen jaren (legaal) ontstane nieuwe functies voorzien van een nieuwe aanduiding, om zo de bestaande situatie nader vast te leggen.
2.5.6 Tot slot
Ondanks dat de planologische regeling zoals opgenomen in de beheersverordening op een aantal punten afwijkt van de regeling uit de vigerende bestemmingsplannen voor De Moer, is toch sprake van een conserverende regeling. De punten waarop de nieuwe regeling afwijkt van de oude, zijn in de voorgaande paragrafen beargumenteerd. De beheersverordening maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk, waarmee kan worden geconcludeerd dat de bestaande situatie opnieuw wordt vastgelegd, met in achtneming van een afstemming van de regeling op actuele wetgeving en inzichten en op de gemeentelijke standaard.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.5
Juridisch-planologische situatie
Onderdeel van Beheersverordening De Moer gemeente Loon op Zand