We gebruiken de sturingsmogelijkheden die de herziene Woningwet ons biedt
Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. Als gevolg hiervan verandert de rol van de gemeente. De gemeente krijgt in beginsel meer invloed op de werkzaamheden van in Opmeer actieve woningcorporaties. Dit zijn Intermaris, De Woonschakel en Wooncompagnie. Voor Opmeer is de impact hiervan in feite relatief beperkt, omdat het overgrote deel van de sociale huurwoningvoorraad in het bezit is van het GWB. Hiermee heeft de gemeente immers veel meer directe invloed en inzicht.
Wel zijn er nieuwe regels voor de positie en activiteiten van woningcorporaties. De Woningwet onderstreept het belang van het maken van een actuele Woonvisie, waar het volkshuisvestelijk beleid in is opgenomen. Deze Woonvisie moet gedragen worden door relevante belanghebbenden. Vandaar dat deze uitgebreid zijn meegenomen in het proces in aanloop naar de Woonvisie.
Onze nieuwe Woonvisie vormt ook de basis voor prestatieafspraken met woningcorporaties die actief zijn in Opmeer, naast het GWB. Denk hierbij aan afspraken over: investeringen, duurzaamheid, betaalbaarheid, kwaliteit, kernvoorraad, uitponden, woonurgenten, et cetera.
Woningwet heeft grote invloed op woningcorporaties en met het GWB conformeren we ons daar zoveel mogelijk aan
Als gevolg van de Woningwet moeten woningcorporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen passend toewijzen. Dat wil zeggen dat 95% van de gezinnen met recht op huurtoeslag een woning krijgt toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrens. Door deze maatregel kunnen veel doelgroepen niet meer in een sociale huurwoning terecht. Dit zijn de welbekende middeninkomens. Aangezien ook de financiering van een koopwoning strenger is geworden en de hypotheekrenteaftrek vanaf 2020 versneld wordt afgebouwd, vallen deze huishoudens in veel gevallen tussen de wal en het schip. De voorraad huurwoningen in het middensegment (vrijesectorhuurwoningen met een maandhuur vanaf € 710,68 tot circa € 850) is in Opmeer zeer beperkt. We verkennen in hoeverre er tekorten zijn aan huurwoningen in het middensegment en in hoeverre initiatiefnemers geïnteresseerd zijn om te voorzien in de behoefte aan woningen in het (middel)dure huursegment. We weten dat zij interesse hebben in het investeren in onze gemeente. Zo worden in 2018 op initiatief van een belegger 11 huurwoningen in de vrije sector in aanbouw genomen.
De Ladder voor duurzame verstedelijking
De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 opgenomen als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en in 2017 aangepast. Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling motiveren aan de hand van de Ladder. Het instrument is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal wordt benut, en ook wordt voorkomen dat er in de toekomst (nu we verwachten dat we als gemeente Opmeer nog maar beperkt blijven groeien) te veel woningen komen in vergelijking met de huishoudens van Opmeer. We willen geen onnodige leegstand van bestaande woningen laten ontstaan.
Hiermee wordt het noodzakelijk om alle nieuwbouwplannen die nog niet in een bestemmingsplan zitten ruimtelijk te onderbouwen en de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor deze woningen aan te tonen, uitgaande van de relevante (regionale) marktregio. De provincie Noord Holland vereist regionale afstemming bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Daarbij wordt ook gekeken naar mogelijke verhuisbewegingen vanuit stadsregio Amsterdam. Deze afstemming heeft in het Regionaal Actieprogramma en de Woonvisie Westfriesland plaatsgevonden. Ieder houdt zich aan de voor de eigen gemeente opgestelde bevolkingsprognose en woningbouwraming/programmering. In de regionale structuurvisie is de woningbehoefte geanalyseerd en onderbouwd. Het is belangrijk om het toewijzen van woningbouwprogramma’s op specifieke locaties transparant en in lijn van de Ladder af te wegen. De woonvisie is hiervoor een goed instrument.
De Provinciale Ruimtelijke Verordening
We stemmen de Woonvisie af op de Ruimtelijke Verordening van de Provincie Noord-Holland. De provincie heeft in de Ruimtelijke Verordening voor woningbouw het volgende opgenomen:
PROVINCIALE RUIMTELIJKE VERORDENING NOORD-HOLLAND
Regionale afspraken kunnen worden gemaakt over de ontwikkeling, transformatie en herstructurering van woningbouwlocaties.
Regionale afspraken als bedoeld in het eerste lid:
betreffen in ieder geval de te ontwikkelen, transformeren en herstructureren woningbouwlocaties in kwantiteit, kwaliteit en tijdsfasering per gemeente;
geven op een kaart de locaties buiten bestaand stedelijke gebied aan;
worden overeengekomen door de colleges van B&W van de gemeenten in de regio;
zijn onderwerp van monitoring, en;
kunnen worden bijgesteld wanneer daar aanleiding voor is.
Regionale afspraken, als bedoeld in het eerste lid, zijn gebaseerd op een regionaal actieprogramma dat:
de uitgangspunten weergeeft van het regionaal woningbouwbeleid;
in overeenstemming is met het provinciale woonbeleid;
is gebaseerd op de door de provincie vastgestelde woningbouwprognose;
geldt voor minimaal 5 jaar met de mogelijkheid om tussentijds bij te stellen en;
is vastgesteld door de colleges van B&W van de gemeenten in de regio.
Regionale Woonvisie, Regionale Actieprogramma (RAP) en afwegingskader
De gemeente Opmeer maakt onderdeel uit van de regio Westfriesland. In deze regio maken de gemeenten samen met de provincie Noord-Holland afspraken over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. Basis voor de afspraken vormt de door de provincie uitgebrachte bevolkings- en woningbehoefteprognose en het kwalitatief woningbehoefteonderzoek ‘Westfries vooruitdenken en tempo maken’.
In de planperiode tot en met 2026 bedraagt de bouwopgave voor onze gemeente op basis van de provinciale prognose circa 310 woningen. Hiermee kan gemeente Opmeer voorzien in de natuurlijke aanwas en de huishoudensverdunning in de gemeente, plus de migratie vanuit de regio en daarbuiten. Dit betekent vooralsnog een toevoeging van circa 30 woningen per jaar.
Waar mogelijk maken we uitruilafspraken over de kwantitatieve woningbouwopgave in Opmeer en de andere gemeenten in Westfriesland. Hiermee willen we inzetten op zoveel mogelijk flexibiliteit in het woningprogramma met meer schuifruimte voor het programma naar locatie en in de tijd. Voor de afweging van plannen hanteren we het samen met het RAP vastgestelde regionale afwegingskader.
Uitgangspunt binnen het RAP en het afwegingskader is dat we voorzien in een compleet palet aan woonmilieus, met een gevarieerd en aantrekkelijk woningaanbod. Zo kunnen zoveel mogelijk inwoners woonruimte in een omgeving vinden die bij hen past voor wat betreft levensloopbestendigheid, beleving, duurzaamheid, zelfredzaamheid én betaalbaarheid. Dit geldt zowel voor de woning als de woonomgeving.
We maken gebruik van een huisvestingsverordening
Graag gebruiken we de huisvestingsverordening regio Westfriesland, waarin gemeente Opmeer, het GWB en de woningcorporaties afspraken kunnen maken over toevoeging van woningen voor doelgroepen waar aantoonbare schaarste in zit. Wanneer vanwege een groeiend beroep op woningen voor woonurgenten aantoonbare schaarste ontstaat die niet kan worden opgevangen binnen de prestatieafspraken, kan de huisvestingsverordening hier mogelijk wel voor gebruikt worden. Zo kunnen, wanneer dat nodig blijkt, bijzondere doelgroepen op de woningmarkt met voorrang gehuisvest worden in de sociale huurwoningenvoorraad. De eisen ten aanzien van de passendheid maken nog geen deel uit van de huidige huisvestingsverordening. Deze vervalt op 30 juni 2019 en dient te worden aangepast. Verderop in deze woonvisie wordt uiteengezet welke doelgroepen we hanteren en op welke manier wij bijvoorbeeld jongeren binnen de gemeentegrenzen kunnen houden. Tevens bekijken we in hoeverre het woningaanbod gedifferentieerd is en aansluit op de woningbehoefte en in hoeverre het GWB hierin voorziet.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.1
De Woonvisie en bestuurlijke context
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Opmeer houdende de Woonvisie gelukkig wonen in Opmeer 2018-2022