Zoals al eerder gezegd is de belangrijkste reden voor een actualisering de sterk veranderende wereld. In de ambitie in 2012 was daar maar ten dele op ingespeeld. Het gaat om:
Vergrijzing. In heel Nederland is er sprake van vergrijzing. De mensen worden ouder. De grote na-oorlogse geboortegolf (de zogenaamde baby-boomers) komt over tien jaar in de fase dat er steeds meer mensen overlijden. Dit speelt in heel Nederland. Zie ook figuur 4.
Purmerend heeft in sterke mate te maken met een grote groep vergrijzende koopbewoners. Hier heeft zich vooral in de jaren ’80, maar al vanaf de late jaren ’60, een grote golf gezinnen in dezelfde leeftijdsklasse in een koopwoning gevestigd. Zie ook figuur 3 hieronder; waarin duidelijk de piek in de groep eigenaar-bewoners qua leeftijdsklassen te zien is.
Gezien de relatief jonge leeftijd van het grootste deel van deze groep (tussen de 45 en de 60 jaar), komt de vergrijzing in Purmerend iets later op gang dan elders in Nederland.
De sociale huurvoorraad in Purmerend is anno 2017 al behoorlijk vergrijsd; sterker dan de koopvoorraad. In figuur 3 is dit ook zichtbaar. Naar verwachting zullen veel bewoners van sociale huurwoningen vanaf 2025 beginnen te overlijden.
In figuur 4 staat de bevolkingsopbouw van Purmerend op dit moment.
Figuur 3 Leeftijd van eigenaar bewoners en huurders in Purmerend. (Bron: CBS Woon2015)
Figuur 4 Leeftijdsopbouw van de bevolking van Purmerend. (Bron: Gemeente Purmerend, BRP 1-1-2017)
Andere huishoudensvormen. Net als in de rest van Nederland komen er ook in Purmerend meer één- en tweepersoonshuishoudens. Dit leidt tot een vraag naar kleinere woningen. Eén op de drie relaties eindigt in een scheiding en “latten” is een nieuwe relatievorm geworden. Co-ouderschap en samengestelde gezinnen zijn gewoon geworden. Dat laatste leidt tot een vraag naar flexibele woningen die makkelijk zijn te wijzigen qua indeling of ruimere woningen.
Flexibilisering van de arbeidsverhoudingen. Minder vaste aanstellingen, minder continuïteit in de hoogte van de inkomens, minder pensioenopbouw en minder locatiezekerheid. Dit betekent dat er behoefte is aan meer flexibiliteit in woonvormen, huurcontracten en koopvormen. De ICT bedrijven in Purmerend geven aan dat ze in de toekomst meer internationale “kenniswerkers” nodig zullen hebben Zij hebben voor kortere of wat langere tijd huisvesting nodig.
De schommelingen in de economie. De woningprijzen in Amsterdam reageren sterk op de schommelingen in de wereldeconomie. In zes jaar tijd van een volledig stilgelegde markt naar een oververhitte markt. Purmerend ligt tegen Amsterdam aan. Als het regent in Amsterdam druppelt het in Purmerend als er een orkaan is in Amsterdam stormt het in Purmerend. Het gevolg is voorlopig meer schommelingen in de prijs en verkoopbaarheid van woningen.
Doorgaande schaalvergroting bij maatschappelijke en commerciële voorzieningen vraagt om meer gebruikers en om andere bedrijfsvoering. De schaalvergroting samen met de vergrijzing betekent dat er méér woningen nodig zijn om de voorzieningen in Purmerend te handhaven.
Aardgasloosen verduurzaming zullen in de toekomst meer beslag gaan leggen op de middelen van de eigenaar bewoners en corporaties. Het heeft invloed op de investeringsplannen en op de betaalbaarheid van de huren. De ca 4000 eigenaar bewoners in Purmerend met een inkomen onder de 36.000 bruto per jaar hebben mogelijk niet genoeg middelen beschikbaar voor deze investeringen.
De huisvesting van statushouders is een verplichte taak voor de gemeente. Het aantal te huisvesten statushouders wisselt sterk per jaar en is onvoorspelbaar.
Nieuwe Woningwet 2015, nieuwe Huisvestingswet 2014, nieuwe sociale regelgeving en de verhuurdersheffing. Iedereen mag zich overal huisvesten. Gemeenten mogen hun woningmarkt niet afsluiten. De nieuwe regelgeving heeft geleid tot minder mogelijkheden voor corporaties om als ontwikkelaar van marktwoningen te opereren en minder mogelijkheden voor maatwerk bij e toewijzing.
Scheiding van wonen en zorg en andere financiering van de zorg. Mensen die na een traject van wonen en zorg in een instelling moeten uitstromen naar een gewone woning kunnen door de lange wachttijden niet uitstromen. Dit leidt tot een verstopping van de zorgplaatsen en lange wachttijden voor mensen die geholpen moeten worden. Resultaat is meer meldingen van de politie over verwarde mensen en meer daklozen, zo blijkt uit de cijfers van de gemeente. Om dit op te lossen zijn meer goedkope kleine woningen nodig.
De regulering van de sociale huurwoningmarkt is veel strakker geworden(zie kader hieronder) Dit heeft geleid tot een beperktere functie van sociale huurwoningen. Huishoudens met een blijvend laag inkomen zijn structureel aangewezen op een sociale huurwoning. Verder is het een tijdelijk of langdurig vangnet voor huishoudens die door omstandigheden een zware inkomensterugval hebben (scheiding, werkloosheid, overlijden partner e.d.) en het is de plek waar starters kunnen beginnen, waarna een groot deel binnen vijf jaar doorstroomt naar een andere woning. De samenstelling van de woningzoekenden voor Purmerend is ca 45% starter en 55% doorstromer. 4 Bron: Rapportage Woonruimteverdeling 2015
Wat is de sociale huurvoorraad voorraad van corporaties en wie hebben er recht op?
Sociale huur betreft alle huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens (in 2016 € 711, zowel van corporaties als van particulieren. De sociale huursector van corporaties is niet toegankelijk met elk inkomen. Sinds januari 2011 verplichtte het Rijk corporaties om jaarlijks 90% van hun aanbod toe te wijzen aan huishoudens met inkomens tot € 35.739 (2016), oftewel de groep lage inkomens. Maximaal 10% mag toegewezen worden aan hogere inkomens.
Op de langere termijn: onzekerheid over de ontwikkeling van de woningbehoefte
Het voorspellen van de woningbehoefte wordt door de provincie en het Rijk gezien alle onzekerheden gedaan op basis van varianten. Die worden bovendien jaarlijks bijgesteld en soms zelfs tussentijds. Purmerend maakt bevolkingsprognoses voor vijftien jaar, waarbij de belangrijkste aanpassing op basis van de nieuwe woningbouwplannen gebeurt. Hieronder de stand van zaken per 1-1-2017.
Behoefte aan aantal woningen
Voor het hele gebied van de metropoolregio Amsterdam wordt een uitbreidingsbehoefte van 250.000 woningen berekend voor de periode tot 2040. E is versnellingsopgave van ruim 60.000.
De provincie Noord-Holland berekent voor Purmerend een benodigde uitbreiding van 2.100 woningen tot 2030. Daarbij houdt zij geen rekening met de huidige tekorten in Purmerend en geen rekening met de tekorten in Amsterdam. 5Provincie Noord-Holland: Prognose 2015-2040: Concentratie in Steden
De gemeente Purmerend berekent bij een woningbouw van ca 3300 woningen in de volgende vijftien jaar binnen het grondgebied van Purmerend een bevolking van 81.877 inwoners in 2031
Behoeft aan sociale huur
Hoe groot moet de voorraad sociale huurwoningenzijn? Dat hangt af van economische ontwikkelingen en inkomensontwikkelingen, van de doorstroming binnen de sociale huur en van alternatieve mogelijkheden, van regels voor hypotheekverstrekking etc. Al deze ontwikkelingen bij elkaar opgeteld heeft RIGO bij de hoogste uitbreidingsvariant voor Purmerend een behoefte aan sociale huurwoningen berekend van zo’n 15% 6 Bron: onderzoek Betaalbaarheid Intermaris; bouwstenen voor de wensportefeuille, RIGO, augustus 2016 . Zie ook bijlage 10. Dit gaat over woningen op Purmerends grondgebied. Hierbij is geen rekening gehouden met verkoop, liberalisatie en sloop van sociale huurwoningen. In werkelijkheid zal dit percentage dus iets hoger liggen.
Type woningen
De toekomstige vraag zal in toenemende mate van ouderen en kleine huishoudens 7 Bron: onderzoek Betaalbaarheid Intermaris; bouwstenen voor de wensportefeuille, RIGO, augustus 2016 zijn. De sociale voorraad is al vergrijsd en die vergrijzing schrijdt voort. Een deel van de bewoners zal uiteindelijk willen verhuizen naar een appartement met lift. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt fors toe; voor een eengezinswoning komen zij niet in aanmerking. Meer variatie in type woningen en meer flexibiliteit in woonvorm en contractvorm kan wel erg helpen in de doorstroming en beweging op de woningmarkt.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies