Art. 2.2 Woonvisie — Het speelveld

De gemeente heeft de geactualiseerde woonvisie nodig om afspraken met haar partners te kunnen maken. Er zijn veel partners en met hen samen opereert de gemeente op de woningmarkt. Sterker, zonder die partners kan de gemeente niets. Iedere partner heeft zijn eigen ambities en eigen verantwoordelijkheden. Hieronder geven we deze per partner kort weer en beschrijven hun invloed op wonen in Purmerend. Daarnaast zijn er in het speelveld “partners” aan wie de gemeente “ondergeschikt” is, Rijk en Provincie. Figuur 6 Actoren op het speelveld van de woningmarkt Woningcorporaties In Purmerend zijn dit Intermaris, Rochdale, Woonzorg Nederland, Wooncompagnie. Zij hebben samen 11.500 sociale huurwoningen en 640 vrije sectorhuurwoningen in hun bezit. Zij hebben allemaal ook in andere gemeenten woningbezit. De gemeente heeft de laatste twintig jaar vierjaarlijks prestatieafspraken met de corporaties gemaakt. Daarnaast zijn er ook convenanten en werkafspraken op uitvoeringsniveau. De Woningwet stelt extra eisen aan de manier waarop dit gebeurt. De wetgever verwacht van iedere gemeente dat zij een woonvisie opstelt als kader voor de prestatieafspraken. De woningcorporaties moeten een zogenaamd ‘bod’ doen op de woonvisie. Intermaris en Wooncompagnie zetten maximaal in op betaalbaarheid en willen hun bezit in Purmerend uitbreiden. Beiden willen het duurdere huurdeel, boven de sociale huurgrens, minimaliseren. Intermaris heeft daarnaast een grote verduurzamingopgave in Wheermolen. Huurdersverenigingen De Woningwet 2015 geeft huurdersverenigingen een nieuwe positie. In Purmerend zitten drie huurdersverenigingen aan tafel bij het maken van de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties. Zij ondersteunen als vrijwilliger de medehuurders met zaken die het huren betreffen, en ze geven voorlichting over zaken die voor de huurders van belang zijn. Betaalbaarheid en enige keuzevrijheid zijn hun speerpunten. Ontwikkelaars, grondeigenaren, beleggers De gemeente heeft weinig eigen grond en is grotendeels afhankelijk van particuliere grondeigenaren. In Purmerend zijn een groot aantal kleinere grondeigenaren. De kunst voor de gemeente is om de ontwikkelaars een programma te laten ontwikkelen dat aansluit bij de gesignaleerde noodzaak en de potentie van een bepaalde locatie. Dit spreekt niet altijd vanzelf omdat beleggers en ontwikkelaars vaak naar het meest winstgevende programma op zoek zijn. Voor het ontwikkelen van middeldure en dure huurwoningen is een belegger nodig. In het verleden was het soms zoeken naar een belegger; sinds de rente langdurig laag is en de woningvraag in de regio toeneemt is er ook vanuit beleggerszijde ruim interesse voor Purmerend. Provincie Noord-Holland De provincie bepaalt, via de provinciale ruimtelijke verordening, de uitbreidingsmogelijkheden, ook als die binnenstedelijk zijn. Zij stelt eisen aan de onderbouwing van nut en noodzaak voor de woningmarkt en beoordeelt op ruimtelijke aspecten. De provincie maakt een eigen berekening van de kwantitatieve woningbehoefte, waarbij zij niet uitgaat van het huidige functioneren van de woningmarkt en de huidige tekorten. Deze berekening is onder andere de basis voor hun oordeel over nut en noodzaak. Samenwerking Zaanstreek-Waterland, Amsterdam, Amstel-Meerlanden De drie deelregio’s van de voormalige Stadsregio Amsterdam blijven samenwerken op een aantal thema’s. Dit zijn: woningbouwproductie, woonruimteverdeling en betaalbare voorraad. Voor wat betreft de woningproductie maken zij samen afspraken over de afstemming van de woningbouwprogrammering. Figuur 7 Samenwerking Zaanstreek Waterland Amsterdam en Amste-Meerlanden Die afspraken zijn tevens neergelegd in een zogenaamd Regionaal Actieprogramma (RAP), in opdracht van de provincie Noord-Holland. Een door de provincie goedgekeurd RAP dient tevens als juridische onderbouwing van de daarin opgenomen woningbouwplannen in het kader van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) . Ook maken deze gemeenten samen met de corporaties afspraken over de regelgeving ten aanzien van de verdeling van sociale corporatiewoningen. Tot slot bewaken de gemeenten de omvang, het aanbod en de spreiding van de betaalbare voorraad binnen de drie deelregio’s. Al deze afspraken zijn vastgelegd in de “Samenwerkginsagenda Regionale woningmarkt 2016-2020” ,zie bijlage 7 De huidige woonruimteverdelingsregels leidden er samen met het beperkte aanbod toe dat starters en spoedzoekers nauwelijks aan een woning kunnen komen. Dit probleem hebben alle gemeenten in de Stadsregio Amsterdam. Op basis van onderzoek wordt in 2017 gediscussieerd over de wijze van woonruimteverdeling. Dit kan leiden tot veranderingen in de verdelingsregels. Samenwerking Metropoolregio Amsterdam (MRA). Alle gemeenten in Noord-Holland met uitzondering van de gemeenten ten noorden van de lijn Beemster-Zaanstad, plus Almere en Lelystad, plus de provincies Noord-Holland en Flevoland en de Vervoerregio, werken samen in de Metropoolregio Amsterdam. Doel van deze samenwerking is om de internationaal concurrerende positie van de regio Amsterdam te behouden en te versterken. Wonen – met name de woningproductie – is vanwege de grote bouwopgave van 250.000 woningen binnen de regio een heel belangrijk thema binnen de MRA-samenwerking. Het doel is: gezamenlijk te komen tot afstemming van en wellicht ook afspraken over waar voor wie wordt gebouwd. Samenwerking Zaanstreek-Waterland De MRA samenwerking werkt met een zogenaamde ‘getrapte vertegenwoordiging’. Dit betekent dat uit iedere deelregio van de MRA (er zijn er zeven) steeds enkele bestuurders deelnemen aan de diverse thematische bestuurlijke overleggen op MRA-niveau. Het is daarom van groot belang om ook per deelregio een goede samenwerking te organiseren. Zo kunnen binnen de MRA namens de gemeenten van de deelregio altijd gedragen standpunten, voorstellen en ideeën naar voren worden gebracht. Purmerend maakt onderdeel uit van de deelregio Zaanstreek-Waterland. In dat kader wordt gewerkt een gezamenlijke woonvisie: de Woonagenda Zaanstreek-Waterland. Rijk Wet- en regelgeving van het Rijk zoals de Woningwet, de Huisvestingswet, het ‘Besluit toegelaten instellingen’, de regeling ‘passend toewijzen’, de regeling ‘kostendelersnorm’ en de ‘verhuurdersheffing’ maken het de gemeente, corporaties en particuliere verhuurders moeilijker om lokaal maatwerk te leveren of om in te spelen op ontwikkelingen in de markt. Veel ideeën en mogelijke oplossingen uit de woondebatten zijn officieel wettelijk daarom niet mogelijk. Een belangrijk knelpunt zijn de regels rond “passend toewijzen” en de kostendelersnorm. De verhuurdersheffing voor iedereen die meer dan vijfentwintig sociale huurwoningen verhuurt is voor particuliere verhuurders een blokkade om hun woningen betaalbaar te prijzen. Zorginstellingen In Purmerend zijn er ca dertien zorginstellingen die vastgoed huren of in bezit hebben. Het gaat om zelfstandige en niet-zelfstandige woningen die voor de bewoners soms een tijdelijke huisvesting is (trajectbegeleiding, reïntegratie, revalidatie) maar meestal een definitieve woonplek zijn. De financiële veranderingen als gevolg van de scheiding tussen wonen en zorg, de bezuinigingen op de zorg en de verandering van de indicaties hebben impact op de betaalbaarheid van deze woonvormen. Er is minder financiële ruimte voor definitieve huisvesting. Dit betekent meer vraag naar vormen van tijdelijke “begeleid wonen” terwijl de uitstroom hieruit moeilijker is door het beperkt vrijkomen van sociale huurwoningen en zeker van “passende” betaalbare woningen. Bewoners Bewoners kunnen meerdere rollen hebben zoals woningzoekende, eigen woningbezitter, huurder. Zij hebben vanuit die rollen hun eigen rechten en plichten. Zij kunnen ontwikkelingen op gang brengen, maar ook tegenhouden.

Rechtspraak bij dit artikel