De gemeente is altijd partij in een ontwikkelingstraject. Ofwel door het verwerven van gronden, bouw- en woonrijp maken en uitgeven van grond, dan wel vanuit de publiekrechtelijke taak, waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft (al dan niet met overeenkomsten met ontwikkelende partijen of een exploitatieplan).
Met het opstellen van een grondexploitatie, bij gemeentelijk grondeigendom, wordt de financiële haalbaarheid van een planontwikkeling in kaart gebracht. In de grondexploitatie maakt de gemeente een overzicht van haar kosten en opbrengsten van de betreffende ontwikkeling en de fasering van de realisatie hiervan. Per project wordt een grondexploitatie opgesteld, waarbij een standaard opzet wordt gehanteerd. In de verschillende exploitatieopzetten komen daardoor dezelfde kosten- en opbrengstenposten voor, die uiteraard per project in hoogte verschillen, o.a. afhankelijk van het te realiseren programma. Minimaal één keer per jaar bij de jaarrekening worden de grondexploitaties van alle projecten bijgesteld op basis van de laatste stand van zaken: realisaties, ontwikkelingen en verwachtingen. Indien er zich tussentijds dusdanige wijzigingen in een project voordoen waardoor het resultaat van de grondexploitatie substantieel wijzigt (positief danwel negatief), wordt voor het betreffende project een voorstel voor een herziene grondexploitatie aan de raad voorgelegd.
Uitgangspunt bij het opstellen van de exploitatieopzet is een minimaal kostendekkend resultaat over de geraamde planperiode. Van belang hierbij is dat de gemeente rendabele grondexploitaties nodig heeft om onrendabele grondexploitaties, die in het kader van de algemene doelstellingen van de gemeente nodig zijn, te kunnen uitvoeren.
Indexering en rente
In de grondexploitatie worden de kosten en opbrengsten van een project in de tijd uitgezet. Hierbij wordt het eindresultaat van het betreffende project geprognotiseerd, rekening houdend met inflatie- en rente-invloeden. De kosten en opbrengsten worden geraamd tegen het prijspeil op het moment dat de raming wordt gemaakt. Bij het berekenen van het resultaat dienen deze kosten en opbrengsten te worden geïndexeerd. De hoogte van de parameter(s) voor kosten- en opbrengstenstijging is afhankelijk van de verwachte marktsituatie.
Nadat kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd, wordt hierover rente berekend. Op basis van het Besluit Begroten en verantwoorden mag alleen rente over vreemd vermogen toegerekend worden aan de grondexploitatie. Om de rente te bepalen wordt de door het Besluit, Begroten en Verantwoorden voorgeschreven systematiek gevolgd.
Resultaat op eindwaarde en netto contante waarde
Het projectresultaat wordt berekend naar de waarde op het einde van het project, de zogenaamde eindwaarde. De gemeente maakt bij het opstellen en aanpassen van exploitatieberekeningen gebruik van een softwarematig rekenmodel. Om de verschillende exploitaties te kunnen vergelijken, wordt het resultaat op eindwaarde teruggerekend naar het resultaat op (netto) contante waarde. Dat is het resultaat op de datum behorende bij de contante waarde, bijvoorbeeld vandaag, 1 januari of 1 juli van het betreffende jaar.
Hoofdstuk
Artikel 5.2
Grondexploitatie
Onderdeel van NOTA GRONDBELEID 2019-2023 Gemeente Nuenen c.a.