De werkwijze voor nieuwe initiatieven is vastgelegd in de procesbeschrijving Bouwprogramma en Nieuwe projecten. Een private partij moet eerst een initiatief kenbaar maken bij de gemeente, daarna vindt een intakegesprek plaats en vervolgens kan een principeverzoek ingediend worden bij de gemeente. De gemeente beoordeelt vervolgens het principeverzoek. Nadat het college positief heeft besloten over het principeverzoek kan verdere uitwerking plaatsvinden in een anterieure overeenkomst.
Na de behandeling van een principeverzoek wordt door middel van een brief/overeenkomst met de private partij een aanbetaling overeengekomen voor de uiteindelijk te betalen exploitatiebijdrage. Op deze wijze wordt voorkomen dat de gemeentelijke kosten niet gedekt zijn indien het verzoek niet leidt tot een anterieure overeenkomst. In de brief/overeenkomst wordt tevens het proces van behandeling toegelicht.
Bij gemeentelijke initiatieven wordt gekeken naar de haalbaarheid van een project, de regels voor staatssteun en het aanbestedingsbeleid. Ook kan door de gemeenteraad een voorbereidingskrediet vastgesteld worden voorafgaand aan het vaststellen van een grondexploitatie.
Haalbaarheidsanalyse
Voordat voor een project een grondexploitatie kan worden vastgesteld zijn voorbereidende werkzaamheden noodzakelijk. In een beginstadium van de planuitwerking moet een financiële en programmatische haalbaarheidsstudie worden verricht. Er wordt dan een eerste globale grondexploitatie opgesteld op basis van een globale stedenbouwkundige schets. In dit stadium worden nog veel aannames gedaan en is de onzekerheid van het resultaat groter. De grondexploitatie wordt gedetailleerder naarmate de stedenbouwkundige planvorming ook gedetailleerder is. Op basis van de financiële haalbaarheidsanalyse kunnen strategische keuzes gemaakt worden over het initiatief.
Voorbereidingskrediet
Voordat een grondexploitatie wordt vastgesteld door de raad worden er vaak voorbereidingskosten gemaakt. Op basis van het Besluit Begroten en verantwoorden kunnen voorbereidingskosten voor grondexploitaties, zoals kosten van onderzoek en ontwikkeling onder immateriële vaste activa geactiveerd worden, als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
De kosten passen binnen de kostensoortenlijst van de Bro (bijlage 1);
De kosten mogen maixmaal 5 jaar geactiveerd blijven staan, na deze periode moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie of moeten afgeboekt worden ten laste van het jaarresultaat;
De plannen waarvoor kosten gemaakt worden moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit of (indien gedelegeerd) een collegebesluit.
Staatssteun
Bij aan- en verkopen van grond en vastgoed door de gemeente gelden de Europese staatssteunregels. Van staatssteun is sprake indien de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktomstandigheden niet zou hebben verkregen. Door de de-minimisregeling geldt er een drempel: tot een nader aangegeven, jaarlijks opnieuw vast te stellen bedrag hoeft staatsteun niet gemeld te worden bij de Europese Commissie.
De gehanteerde grondprijzen in de gemeente Nuenen ca. worden getoetst op marktconformiteit, dit kan bijvoorbeeld door middel van een residuele waardebepaling of de vergelijkingsmethode (zie bijlage 2). Marktconformiteit kan ook aangetoond worden door een taxatie te laten uitvoeren door een onafhankelijke deskundige. De gronden worden vervolgens voor tenminste de getaxeerde marktwaarde verkocht.
Indien een initiatief niet door de markt wordt opgepakt en deze ontwikkeling wel bijdraagt aan gemeentelijke ambities of behoeften kan de gemeente ervoor kiezen een actievere rol aan te nemen door de markt actief te stimuleren (zie paragraaf 1.4). Het inzetten van stimuleringsmaatregelen mag nooit leiden tot ongeoorloofde staatssteun. Een voorbeeld van een stimuleringsmaatregel is het aannemen van een actievere rol bij de planvorming. Het beleid van de gemeente Nuenen is dat stimuleringsmaatregelen getoetst moeten worden op ongeoorloofde staatssteun.
Aanbestedingsbeleid
Bij het aanbesteden worden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht genomen. De gemeente Nuenen behandelt ondernemers op gelijke en niet-discriminerende wijze en handelt transparant en zorgvuldig. De gemeentelijke inkoop- en aanbestedingsprocedure is van toepassing op alle opdrachten voor leveringen, diensten en werken, met uitzondering van opdrachten die betrekking hebben op verwerving of huur van grond, bestaande gebouwen of andere onroerende zaken.
Voor meer informatie over het gemeentelijk aanbestedingsbeleid wordt verwezen naar de “Inkoop- en Aanbestedingsprocedure gemeente Nuenen 2016”.
Zelfbewoningsplicht
Om te voorkomen dat bij de verkoop of verhuur van sociale woningen of middeldure huurwoningen binnen korte termijn na de eerste verkoop/verhuur door worden verkocht/verhuurd tegen veel hogere bedragen kan een zelfbewoningsplicht worden afgesproken. Hierbij kan gedacht worden aan een zelfbewoningsplicht van 3 of 5 jaar voordat de woning doorverkocht of verhuurd kan worden. Als een zelfwoningplicht wordt opgelegd, dan kan dit worden vastgelegd in een bestemmingsplan, uitgiftevoorwaarden, anterieure overeenkomst of koopovereenkomst.
Hoofdstuk
Artikel 5.6
Nieuwe initiatieven
Onderdeel van NOTA GRONDBELEID 2019-2023 Gemeente Nuenen c.a.