De verordening heeft de volgende bijlagen:
**1..** Bijlage 1: toelichting.
**2..** Bijlage 2: richtlijnen voor levensloopgeschikte en rolstoelgeschikte woonruimten (artikel 8, tweede en derde lid)
**3..** Bijlage 3: monitorgegevens (artikel 18).
**4..** Bijlage 4: bestuurlijke boete (artikel 19).
**5..** Bijlage 5: Procesbeschrijving verhuurproces bij politiescreening (artikel 10 Wbmgp).
**6..** Bijlage 6: Aangewezen wijken (artikel 12).
**7..** Bijlage 7: Aanwijzingsbesluit (artikel 6a).
**8..** Bijlage 8: horeca-accentgebied in het centrum van de gemeente Nijmegen (artikel 15, derde lid).
Aldus vastgesteld door de gemeenteraad in de openbare vergadering van 27 november 2019
De Raadsgriffier,
Drs. S. Ruta
De voorzitter,
Drs. H.M.F. Bruls
Bijlage 1 Toelichting
1. Inleiding
Deze toelichting maakt deel uit van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020 waarin de uitvoering van de woonruimteverdeling wordt geregeld. De verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014.
2.Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte (artikel 2)
Uit de notitie ‘Schaarste sociale huurwoningen op de woningmarkt Arnhem-Nijmegen, volgt dat in de woningmarktregio schaarste bestaat aan goedkope woonruimte. De Huisvestingswet 2014 bepaalt in artikel 7, eerste lid, dat de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Gelet op de schaarste in de woningmarktregio, wordt van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
In de Huisvestingsverordening wordt nu bepaald dat deze vergunningsplicht geldt voor zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Per 1 januari 2019 bedraagt deze grens € 720,42. Het bedrag wordt door het Rijk vastgesteld.
In artikel 13, eerste lid onder a van de Wet op de huurtoeslag wordt de rekenhuur genoemd. Volgens artikel 5, eerste lid van deze wet is de rekenhuur de huurprijs, vermeerderd met de servicekosten.
De vergunningsplicht geldt niet voor zorgwoningen.
Op grond van artikel 18 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning intrekken indien:
a. de houder van de vergunning de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen, of
b. die vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.
3.Aanvraag huisvestingsvergunning (artikel 3)
Zodra een woning door een corporatie wordt aangeboden aan een woningzoekende, kan deze bij de betrokken corporatie een aanvraag om een huisvestingsvergunning indienen, volgens een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier (artikel 3). De corporaties zijn gemandateerd om een huisvestingsvergunning te verlenen.
De gegevens waarmee een woningzoekende geregistreerd staat worden door de betreffende corporatie gecontroleerd op het moment van toewijzing van een woning. De woningzoekende is verantwoordelijk voor het actueel houden van zijn inschrijfgegevens.
In het geval van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet deze aangetoond worden door middel van:
de huwelijksakte
of het samenlevingscontract
of akte van partnerregistratie
of een uittreksel van de Basisregistratie Personen (BRP) waarin aangetoond wordt dat men minimaal de voorgaande twee jaar met maximaal 2 meerderjarigen heeft samengewoond.
Het verbreken van de duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet aangetoond worden door middel van:
een schriftelijke verklaring, ondertekend door beide partijen, waaruit blijkt dat de duurzaam gemeenschappelijke huishouding verbroken is
of een echtscheidingsconvenant
of een akte van ontbinding geregistreerd partnerschap
of een officieel document van ontbinding van het samenlevingscontract.
4. Registratie (artikel 4)
De corporaties zorgen voor het aanleggen en bijhouden van een uniform registratiesysteem van woningzoekenden. (artikel 4).Voor iedere ingeschreven woningzoekende is de registratiedatum de basis voor de meettijd. Bij de eerste inschrijving wordt bepaald of een woningzoekende starter, doorstromer of herstarter is. Voor een starter wordt de registratiedatum gevormd door het moment dat deze zich inschrijft als woningzoekende. Voor een doorstromer of herstarter wordt de registratiedatum bepaald door de datum waarop de woningzoekende woont in de huidige woning volgens de gegevens van de Basisregistratie Personen (BRP) van de betreffende gemeente. Wanneer sprake is van twee herstarters uit eenzelfde huishouden (bijvoorbeeld echtscheiding waarbij beide ex partners een koopwoning achterlaten en willen verhuizen naar een sociale huurwoning) krijgen zij beide de woonduurdatum die op hen van toepassing is.
Voor doorstromers die willen gaan samenwonen en daarbij beiden een afzonderlijke zelfstandige sociale huurwoonruimte in Nederland leeg achterlaten, geldt als meettijd de som van de meettijd van deze twee afzonderlijke doorstromers. Deze optelling geldt eenmalig, in die zin dat bij eventuele volgende verhuizingen qua meettijd wordt gehandeld als ware toepassing van deze regel/deze optelling nooit heeft plaatsgevonden.
5. Aanbod van woonruimte (artikel 5)
Elke woonruimte die verhuurd wordt, zal door de corporatie verantwoord worden via voor het publiek toegankelijk media. Dit gebeurt binnen twee weken na afgifte van de huisvestingsvergunning en het tekenen van het huurcontract. Er wordt minimaal verantwoord:
het adres;
het aantal reacties;
de meettijd c.q. code voor wijze van rangordebepaling c.q. manier van toewijzing.
6. Onderscheid tussen aanbodmodel en lotingmodel (artikel 6)
Volgens artikel 6, zesde lid van de verordening dient van het totale vrijkomende woningaanbod jaarlijks circa 15% volgens het lotingmodel te worden aangeboden. De corporatie kan binnen deze verdeling zelf kiezen welke woningen volgens het aanbodmodel worden aangeboden en welke volgens het lotingmodel. In de laatste categorie zal het met name gaan om woningen voor woningzoekenden die snel een woning nodig hebben en niet in aanmerking komen voor een urgentie. Het gaat in het lotingmodel dus niet om het aanbieden van de minst courante woningen, maar om woningen die de beste match hebben met de beoogde categorie woningzoekenden. Uiteraard kunnen de corporaties via monitoring het aanbod via het lotingmodel optimaliseren.
Van het totale woningaanbod dient 15% via loting te worden aangeboden. Omdat de situatie van zowel vraag als aanbod per gemeente en woningcorporatie kan verschillen hanteert de gemeente een bandbreedte van minimaal 13% en maximaal 17%. Dit percentage geldt per woningcorporatie. Jaarlijks wordt per gemeente en per woningcorporatie gemonitord hoeveel woningen via het lotingmodel worden aangeboden, wat voor woningen het zijn en aan welke doel groepen ze worden verhuurd.
Mocht verhuring binnen het gekozen systeem niet tot verhuur leiden, dan is de corporatie vrij in het kiezen van de methode om tot verhuring van de woning te komen.
7. Woningtoewijzing (artikel 6)
De woning wordt aangeboden op volgorde van de kandidatenlijst, zoals die ontstaat na toepassing van de gekozen rangordebepaler (aanbodmodel, lotingmodel dan wel maatwerk).
Binnen het aanbodmodel wordt zowel voor starters als doorstromers en herstarters de meettijd bepaald door de registratiedatum. Op dit begrip is al onder punt 4 ingegaan.
Als het gaat om de meettijd van starters, kan de registratiedatum nauwkeurig worden bepaald (niet alleen door de dag, maar ook door het tijdstip). In het geval van doorstromers is het denkbaar dat twee kandidaten voor dezelfde woning een gelijke registratie datum hebben. In dat geval wordt de rangorde bepaald door loting.
Als een woningzoekende in aanmerking komt voor meer dan één woning, start in principe voor alle betreffende woonruimten een aanbiedingsproces. Dit is ongeacht het model dat gekozen is.
Voorwaarde voor toewijzing is een positieve verhuurdersverklaring en een inkomensverklaring (voor zover van toepassing) en correcte inschrijfgegevens. Een inkomensverklaring kan bij de Belastingdienst worden aangevraagd.
De corporatie verstrekt na acceptatie van de woningtoewijzing namens het burgemeester en wethouders de huisvestingvergunning aan de nieuwe huurder. Burgemeester en wethouders verstrekken daartoe een formulier aan de corporatie.
De woningcorporatie kan besluiten een kandidaat geen huurcontract aan te bieden. Redenen zijn onder andere huurschuld bij de huidige of een vorige verhuurder of het veroorzaken van ernstige overlast.
Tevens zal de aanbieding ingetrokken worden indien blijkt dat de relevante gegevens van de woningzoekende in het woningzoekendenregister niet juist zijn of als de woningzoekende weigert medewerking te verlenen aan het controleren van die gegevens. De weigering gebeurt schriftelijk aan de betreffende kandidaat met opgaaf van reden(en) en met verwijzing naar de mogelijkheid daartegen een klacht in te dienen.
Calamiteiten
Corporaties hebben de mogelijkheid om in geval van calamiteiten, zoals brand en bij levensbedreigende situaties, huurwoningen direct toe te wijzen.
Woningruil
Woningruil valt buiten de regels van de Huisvestingsverordening en telt dan ook niet mee als vrijkomend huuraanbod. Het betreft wel een mutatie en moet daarom door de corporaties meegenomen worden in de verantwoording aan burgemeester en wethouders.
8. Selectieve woningtoewijzing Wbmgp (artikel 6a)
In Nijmegen zijn een aantal delen van de stad aangewezen in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp). Hier worden extra voorwaarden aan woningzoekenden gesteld om leefbaarheidsproblematiek beheersbaar te maken en op te lossen. In dit artikel wordt dit geregeld. Bij het aanbod van Entree wordt deze afwijkende procedure vermeld.
Het gaat daarbij om de screening van politiegegevens (artikel 10 Wbmgp), en een voorkeur voor huishoudens met een wat hoger inkomen en bepaald sociaal economisch profiel (art. 9 Wbmgp).
In bijlage 5 is een weergave van het proces bij politiescreening opgenomen.
9. Toewijzing van levensloopgeschikte en rolstoelwoningen (artikel 8)
De verhuisindicatie voor een levensloopgeschikte woning of een rolstoelgeschikte woning vindt op lokaal niveau plaats en wordt in de hele woningmarktregio geaccepteerd. Het maakt daarbij niet uit of de indicatie binnen of buiten de woningmarktregio is afgegeven.
Het verlenen van een verhuisindicatie is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend. Het college van burgemeester en wethouders dat de verhuisindicatie afgeeft neemt zelf de bezwaar- en beroepschriften in behandeling. De verhuisindicatie is niet gekoppeld aan een financiële vergoeding of aan de Wet maatschappelijke ondersteuning.
Voor de richtlijnen waaraan de betreffende woningen moeten voldoen, wordt verwezen naar bijlage 2. Levensloopgeschikte woningen zijn bedoeld voor mensen met een (lichte) fysieke beperking. Op lokaal niveau kunnen burgemeester en wethouders en de in de gemeente werkzame corporaties afspraken maken over de toewijzing van deze woningen.
Rolstoelgeschikte woningen die via het aanbodmodel worden geadverteerd, worden in eerste instantie uitsluitend aangeboden aan woningzoekenden met een verhuisindicatie voor een levensloopgeschikte c.q. rolstoelgeschikte woning. Indien deze woningen twee keer vruchteloos worden aangeboden, wordt de derde keer bij voorrang geadverteerd voor woningzoekenden met de betreffende indicatiestelling. Indien er dan weer geen kandidaten zijn voor deze woning, wordt hij bij de derde keer adverteren op basis van de normale volgordebepaling aan een andere woningzoekende toegewezen.
10. Maatwerk (artikel 9)
Per corporatie mag maximaal 20% van het vrijkomende aanbod onder de huurtoeslaggrens aangewend worden voor maatwerk. De 20% is berekend over het totaal aantal voor verhuur beschikbare woningen. Voor landelijk werkzame corporaties geldt deze in relatie tot het totaal aantal mutaties dat zij binnen de woningmarktregio hebben. Voor corporaties met minder dan 20 mutaties per jaar kan met burgemeester en wethouders een afwijkend, hoger percentage maatwerk worden afgesproken.
Het maatwerk heeft in de eerste plaats betrekking op het via bemiddeling huisvesten van specifieke doelgroepen, zoals:
De huisvesting van woningzoekenden met een verhuisindicatie voor een rolstoelgeschikte woning. Een woningzoekende met een dergelijke indicatie maakt de keus tussen zelfstandig op zoek gaan naar een aangepaste woning of gebruik maken van bemiddeling. De verhuisindicatie vindt op lokaal niveau plaats en wordt in de hele woningmarktregio geaccepteerd. Het maakt daarbij niet uit of de verhuisindicatie binnen of buiten de woningmarktregio is afgegeven.
De huisvesting van cliënten via of op voordracht van maatschappelijke instellingen of bij uitstroom van cliënten uit instellingen.
‘Tweede kans’ huisvesting na huisuitzetting.
Daarnaast is het labelen van woonruimten voor bepaalde doelgroepen ook maatwerk.
Het huisvesten van urgent woningzoekenden is geen maatwerk. Dit ook geldt voor de vergunninghouders, omdat zij op grond van deze verordening urgent woningzoekenden zijn.
De corporatie(s) verantwoorden achteraf de verhuringen die onder meer zijn gedaan in het kader van bemiddeling via voor het publiek toegankelijke media (bijv. verantwoordingstabel) en in hun jaarlijkse verslaglegging.
11. Urgentie (artikel 10a, 10b en 11)
Algemeen
De deelnemende gemeenten en corporaties in de woningmarktregio hanteren hetzelfde urgentiebeleid. Er wordt overal met dezelfde urgentiecriteria gewerkt.
Daartoe is er in de woningmarktregio één regionale urgentiecommissie werkzaam. De urgentiecommissie woonruimteverdeling is namens burgemeester en wethouders van de contactgemeente belast met het behandelen van alle aanvragen om noodurgentie. De benoeming van de leden van deze commissie valt onder verantwoordelijkheid van dit college. De werkzaamheden van de commissie zijn vastgelegd in het Reglement aanvragen noodurgentie woonruimteverdeling, dat deel uitmaakt van de bestuursovereenkomst die gemeenten in de woningmarktregio hebben gesloten.
Rangordebepaling
Een urgent woningzoekende gaat voor een regulier woningzoekende, tenzij voor de betreffende woning de voorrang voor urgent woningzoekenden is uitgesloten. Dit laatste is in de presentatie van de woning (bijvoorbeeld in de advertentie) duidelijk kenbaar gemaakt. Als er twee of meer urgent woningzoekenden reageren op dezelfde woning, wordt de rangorde van de urgent woningzoekenden bepaald op de wijze zoals bepaald in artikel 10a.
Voorziening voor tijdelijke opvang
Woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten zijn op grond van de wet reeds urgent woningzoekenden. Deze woningzoekenden moeten dat aantonen met een daartoe door deze voorziening afgegeven verklaring. Deze verklaring moet afkomstig zijn van een voorziening die zich professioneel richt op het bieden van tijdelijke opvang en hulp, zoals een blijf-van-mijn-lijfhuis.
Mantelzorg
Ontvangers en verleners van mantelzorg moeten voldoen aan de volgende voorwaarden om voor urgentie via een mantelzorgurgentieverklaring als bedoeld in artikel 10b in aanmerking te komen:
Er is sprake van een ondersteuningsvraag
Er is sprake van een mantelzorgrelatie
De mantelzorger besteedt minimaal 10 uur per week aan mantelzorg
Er is sprake van langdurige ondersteuning waarbij de verwachting bestaat dat de mantelzorgrelatie minimaal 1 jaar na de verklaring in stand blijft
Burgemeester en wethouders kunnen beleidsregels vaststellen met betrekking tot het verlenen van mantelzorgurgentieverklaringen. Zo kan daarin worden opgenomen op welke wijze de afstand of reistijd tussen de ontvanger en verlener van mantelzorg bij de beoordeling van een aanvraag om een mantelzorgurgentieverklaring wordt betrokken.
De mantelzorgurgentieverklaring is alleen geldig in de gemeente die deze verklaring heeft afgegeven. Dit is de gemeente waar de mantelzorg wordt verleend of ontvangen.
Het verstrekken van een mantelzorgurgentieverklaring is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend. Het college van burgemeester en wethouders dat de mantelzorgurgentieverklaring afgeeft neemt zelf de bezwaar- en beroepschriften in behandeling.
Woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen worden niet bemiddeld naar een woning, maar zoeken zelf een woonruimte.
Noodsituatie
Er is sprake van een persoonlijke noodsituatie.
Een (andere) woning in de woningmarktregio moet een oplossing zijn voor de huidige noodsituatie.
De huidige woning is niet geschikt (te maken) om het probleem, waarin het huishouden verkeert, te verhelpen.
De noodsituatie moet zodanig ernstig zijn dat het onverantwoord is deze langer dan vier maanden te laten voortbestaan, geteld vanaf het moment van behandeling van de aanvraag door de urgentiecommissie.
De noodsituatie moet buiten de schuld (of nalatigheid) van betrokkene zijn ontstaan.
Betrokkene is niet verwijtbaar verantwoordelijk te stellen voor het ontstaan of voortbestaan van de problemen. Voor zover er sprake is van verwijtbare verantwoordelijkheid voor ontstaan of voortbestaan van het probleem geldt dit tot een maximum van 3 jaar na het ontstaan van de woonnoodsituatie.
De noodsituatie was voor betrokkene niet te voorzien, ofwel betrokkene was niet in staat tijdig maatregelen te nemen om de (huidige of aanstaande) woonnoodsituatie te voorkomen.
Verder was betrokkene niet in staat daarop te anticiperen door middel van tijdig reageren c.q. inschrijven als woningzoekende in de woningmarktregio.
Van betrokkene wordt verwacht eerst zelf aantoonbaar naar een oplossing van het probleem gezocht te hebben, voordat een noodurgentieverklaring wordt aangevraagd.
Het verstrekken van een noodurgentieverklaring is een besluit waartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht bezwaar en beroep kan worden aangetekend.
Begeleiding en bemiddeling
Aan het verstrekken van een noodurgentieverklaring kunnen voorwaarden worden verbonden (artikel 11 verordening). De voorwaarden kunnen gelden voor personen in bijzondere omstandigheden of voor personen met zodanig ernstige psychische en/of psychosociale problemen dat woonbegeleiding geïndiceerd is. De voorwaarden die opgelegd kunnen worden, zijn:
acceptatie van begeleiding;
toewijzing van een specifiek geschikte woning.
Aan woningzoekenden waarbij begeleiding als voorwaarde is gesteld, kan de woningcorporatie bij woningtoewijzing de eis stellen dat zij deze begeleiding daadwerkelijk accepteren. Weigering van begeleiding kan er toe leiden dat de woningzoekende niet in aanmerking komt voor de woning.
Bij de toewijzing van een specifiek geschikte woning wordt de urgente bemiddeld en gaat dus niet zelf op zoek naar een woning.
12. Kosten aanvraag noodurgentieverklaring
Voor de woningzoekende bedragen de kosten voor het aanvragen van een noodurgentieverklaring (€ 56,00). Dit zal worden geregeld in de leges- c.q. belastingverordeningen van de gemeenten in de woningmarktregio.
13.Onttrekking en omzetting (artikel 12 tm 17)
Aanwijzing
In Nijmegen is sprake van schaarste aan woonruimte. Voor een onderbouwing van deze conclusie verwijzen wij naar het rapport Onderbouwing instrumenten Huisvestingsverordening Nijmegen d.d. 1-10-2019.
De woonruimte die op dit moment aanwezig is, willen we dan ook beschermen. Deze moet beschikbaar blijven voor huishoudens die geen andere mogelijkheden hebben. Het onttrekken of omzetten (verkameren) van woonruimte willen we dan ook reguleren. Alle woonruimte met een WOZ-waarde tot de kostengrens zoals die gehanteerd wordt bij de Nationale Hypotheek Garantie, hebben een omzettings- of onttrekkingsvergunning nodig. Het gaat hierbij om de kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen.
Onder het belang van het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook gedacht worden aan andere belangen. Zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Gelet hierop zijn ook gebieden aangewezen waarbinnen de omzetting of onttrekking van álle woonruimte vergunningplichtig is. In deze gebieden is aantoonbaar sprake van meer overlast door het omzetten van woonruimte , en is de leefbaarheid in het geding door geluidsoverlast en een rommelige leefomgeving als gevolg van slordig geparkeerde fietsen, fietswrakken en afval. Deze impact op een geordend woon- en leefmilieu willen we daar expliciet meewegen in de vergunningverlening. Zie hiervoor de kaart in bijlage 6 van deze verordening.
Zelfstandige en onzelfstandige woningen
Voor de toepassing van het omzetvergunningenstelsel is het van belang of er sprake is van onzelfstandige woonruimte, en het al dan niet voeren van een van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
Onzelfstandige woonruimte kenmerkt zich doordat de individuele bewoners, die geen duurzame gezamenlijke huishouding voeren, wel een eigen kamer hebben maar wezenlijke voorzieningen zoals een toiletruimte, badruimte of keuken, met elkaar delen.
Zelfstandige woonruimte is een woonruimte met een eigen toegang, en een formeel toegekend huisnummer, welke door één huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van een of meer wezenlijke voorzieningen (zoals toiletruimte, badruimte en keuken) buiten die woonruimte. Dit kunnen zowel eengezinswoningen als appartementen zijn, die door één huishouden worden bewoond.
Onzelfstandig verhuurde woonruimte in eigendom van corporaties is niet vergunningplichtig (artikel 12 lid 2). Gezien hun wettelijk vastgelegde maatschappelijke doelstelling is het niet gewenst om daar extra drempels voor op te werpen. In die gevallen waarin ze panden onzelfstandig verhuren, doen ze dat in het kader van hun sociaal-maatschappelijke doelstelling.
Gemeenschappelijke huishouding of niet
Voor de omzettingsvergunning is van belang of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit criterium is mede bepalend voor het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Eén huishouden is gedefinieerd als ‘een alleenstaande, of twee of meer personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woonruimte hebben en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren’.
In beginsel is bij het samenwonen door studenten of jongeren, in een pand met onzelfstandige woonruimten géén sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De wens om zo te wonen, en dezelfde voorzieningen (douche, keuken etc.) te gebruiken wordt primair gevormd door het oogmerk om tijdens de studietijd, per definitie tijdelijk, in een bepaalde levensfase, goedkoop te kunnen wonen. Het oogmerk om bestendig, voor onbepaalde tijd een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband aan te gaan, waarbij bijvoorbeeld alle kosten samen worden opgebracht en gedeeld, is niet aanwezig dan wel is van secundaire orde. In de praktijk worden creatieve constructies opgetuigd teneinde aan te tonen dat studenten als één huishouden moeten worden beschouwd. In de regel is daarvan dus géén sprake.
In de praktijk komen we ook andere bijzondere woonvormen tegen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een woonvereniging en friends-contracten. Aan het college wordt overgelaten om te bepalen in welke gevallen er sprake is van een bijzondere woonvorm die beschouwd kan worden als één huishouden danwel dat geen sprake is van onzelfstandige woningen.
Inwoning bij een hospes/hospita is niet vergunningplichtig mits sprake is van maximaal twee onzelfstandige woonruimte. Hierbij dient de eigenaar van de woning (de hospes/hospita) het hoofdverblijf te hebben in de woning en voor 100% economisch en juridisch eigenaar te zijn. Hij/zij dient de woning voor meer dan 50% te gebruiken voor zijn/haar eigen huishouden. Zij maken gebruik van de voorzieningen zoals badgelegenheid, keuken en/of toilet van de hospes/hospita. Zo niet, dan is er sprake van drie onzelfstandige woonruimten.
Woonverenigingen
In de verordening is een definitie van het begrip woonvereniging opgenomen. Hiermee wordt beoogd om aanvragers duidelijkheid te bieden over deze woonvorm. Belangrijk verschil met kamerverhuur is dat een woonvereniging een hechtere samenlevingsvorm heeft die een zekere bestendigheid van de leden kent. Woonverenigingen zijn eigenaar van het pand. De leden-bewoners hebben het economisch eigendom, met een aansprakelijkheid voor beheer en onderhoud.
Dit moet zijn geformaliseerd middels een formele rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid, opgericht bij notariële akte en met inschrijving bij de kamer van koophandel. De vereniging heeft daarnaast een fonds of gezamenlijke rekening voor betaling van de vaste lasten, zoals de hypotheeklasten, kosten van verzekeringen, belastingen, heffingen, onderhoud nutslasten e.d.. Hiermee onderscheiden zij zich van gewone kamerverhuur.
Aan het college wordt overgelaten om te bepalen in welke gevallen er sprake is van een woonvereniging.
Een woonvereniging, waarbij het pand eigendom is van een woningcorporatie en de bewoners huren, veelal met een daarop toegesneden huurcontract, zijn vergunningsvrij (art. 12 lid 2).
Weigeringsgronden
Uit de Huisvestingswet volgt dat de raad regels stelt omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning kunnen leiden. In artikel 15 geeft de raad hieraan uitvoering.
Een belangrijk argument om een vergunningenstelsel in het leven te roepen voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte is de noodzaak om de zelfstandige woonruimte in het goedkope segment te beschermen. Zoals hierboven geconcludeerd is er een schaarste aan deze woonruimte. De woonruimte die op dit moment aanwezig is, willen we behouden.
Gelet hierop is in het tweede lid bepaald dat woningen tot een WOZ-waarde van € 220.000,- sowieso niet mogen worden omgezet in onzelfstandige woonruimte of mogen worden onttrokken aan de woonbestemming. We willen deze woonruimten behouden voor huishoudens met een kleine beurs (bijvoorbeeld ook starters).
De vergunning mag niet leiden tot een negatieve en/of een verdere inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat. De weigeringsgronden genoemd in het tweede lid, onder b en het vierde lid, worden opgenomen met het oog op de bescherming van een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het pand.
Daarnaast beoordeelt een adviescommissie of sprake is van een onaanvaardbare negatieve inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat. Met deze toets wordt de leefbaarheid, in de directe omgeving van de zelfstandige woonruimte waarvoor een omzettingsvergunning wordt aangevraagd, in kaart gebracht. Onderzocht wordt of het woonmilieu van de wijk, buurt of straat al onder druk staat, dan wel of redelijkerwijs kan worden verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid op ontoelaatbare wijze toeneemt. De adviescommissie wordt door burgemeester en wethouders ingesteld. Burgemeester en wethouders bepalen ook de taken en werkzaamheden van deze adviescommissie.
In het derde lid zijn enkele bijzondere weigeringsgronden opgenomen voor de onttrekkingsvergunning. Deze vergunning wordt geweigerd als het gaat om sloop. Hierop is een aantal uitzonderingen. In de gevallen wanneer een woonruimte wordt gesloopt ten behoeve van een volkshuisvestelijk belang, belang van herstructurering, stedelijke vernieuwing of in het kader van het algemeen belang, dan wordt een onttrekkingsvergunning wel verleend.
Ook vinden onttrekkingen plaats ten behoeve van een andere bestemming. Wanneer een onttrekking plaatsvindt ten behoeve van een andere economische functie dan bestaat daartegen in beginsel geen bezwaar. Dit geldt niet voor de onttrekking van goedkope woonruimte (artikel 15, tweede lid, derde onderdeel). Ook geldt dit niet wanneer een woonruimte wordt onttrokken ten behoeve van een middelzware of zware horecagelegenheid in het centrum.
Hierbij wordt onder middelzware of zware horeca verstaan bedrijven in de categorie 2a of 3 zoals een bar, bierhuis, biljartcentrum, café, proeflokaal, shoarma/grillroom, zalenverhuur, dancing, discotheek, nachtclub, partycentrum. Onder “centrum” wordt in dit verband verstaan: de beide zijden van de Smetiusstraat, Bloemerstraat, Augustijnenstraat, Burchtstraat, Kelfkensbos, Gerard Noodtstraat, van Broeckhuijsenstraat, van Welderenstraat, en In de Betouwstraat, alsmede de daartussen gelegen straten , en de beide zijden van de Lange Hezelstraat, de Stikke Hezelstraat en Houtstraat.
Bij beoordeling van een aanvraag voor onttrekking ten behoeve van een middelzware of zware horecagelegenheid in het centrum is bescherming van de huidige woonfunctie uitgangspunt. In geval van een dergelijke aanvraag wordt gekeken of de te onttrekken woning gelegen is in een horeca-accentgebied.
Buiten de horeca-accentgebieden geldt dat een onttrekking alleen wordt toegestaan indien het een aanvraag betreft ten behoeve van toilet, kantoor of opslag direct grenzend aan en ter ondersteuning en uitbreiding van een bestaande (middel)zware horecagelegenheid.
In de horeca-accentgebieden dient de aanvrager aan te tonen dat de onttrekking geen hinder oplevert voor bestaande woonfuncties in de directe omgeving. Bij beoordeling van de aanvraag wordt getoetst of er sprake is van aangrenzende (naast- of bovengelegen) woningen waar in het afgelopen jaar ook werkelijk gewoond is. Als hier sprake van is dan wordt een onttrekkingsvergunning niet verleend. In andere gevallen wordt een onttrekkingsvergunning in principe wel verleend.
Wanneer in het verleden een omzettingsvergunning is verleend voor drie kamers en de situatie wordt gewijzigd in die zin dat 5 onzelfstandige woonruimte wordt gerealiseerd, dan dient hiervoor opnieuw een vergunning te worden aangevraagd.
Voorwaarden en voorschriften
Aan een vergunning kunnen voorwaarden en voorschriften verbonden. In artikel 16 is aangegeven waarop deze voorschriften betrekking kunnen hebben, zoals goed verhuurderschap en het waarborgen van een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van de woonruimte. Wanneer deze voorschriften niet worden nageleefd kan een vergunning op grond van artikel 26 van de Huisvestingswet worden ingetrokken. Daarom vinden wij het belangrijk dat ook aan in het verleden verleende vergunningen, alsnog voorschriften kunnen worden verbonden.
14. Bestuurlijke boete (artikel 19)
In artikel 2 is bepaald dat zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Het handelen zonder huisvestingsvergunning is een overtreding waartegen een bestuurlijke boete kan worden opgelegd.
Ook tegen het onttrekken en omzetten een woonruimte zonder vergunning kan een bestuurlijke boete worden opgelegd. In de tabel in bijlage 4 is de hoogte van de boetes, gespecificeerd per overtreding, aangegeven.
Bijlage 2Richtlijnen voor levensloopgeschikte woonruimten en rolstoelgeschikte woonruimten (artikel 8)
Levensloopgeschikte woonruimten
Goed bereikbare entree
De entree van de woonruimte dient goed bereikbaar te zijn, dat wil zeggen dat een bewoner/ bezoeker die gebruik maakt van loophulpmiddelen de woning goed moet kunnen gebruiken:
De toegangsroute naar een woning dient verhard en voldoende stroef te zijn
Breedte van de toegangsroute dient groter dan 900 mm te zijn
Hoogteverschil dient kleiner dan 250 mm te zijn, te overbruggen met helling niet steiler dan 1:12
De toegangsroute naar een woongebouw dient verhard en voldoende stroef te zijn
Breedte van de toegangsroute groter dan 1200 mm
Hoogteverschil tussen 250 en 500 mm, te overbruggen met een helling niet steiler dan 1:12
Hoogteverschil vanaf openbare weg mag niet meer zijn dan 500 mm
Bij appartementen dient een lift aanwezig te zijn voor woonruimten die niet op de begane grond liggen.
Aan de buitenzijde van de voordeur dient een vrije ruimte van minimaal 1200 x 1200 mm te zijn, op waterpas niveau. Aan de binnenzijde minimaal 1200 m breed en 1500 mm diep met ruimte voor een garderobe.
Indeling
Alle primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer) dienen op één bouwlaag te liggen. Als er verblijfsruimten op meer dan één bouwlaag liggen, zijn ze onderling verbonden door een veilige trap. Als de primaire ruimten (woonkamer, keuken, toilet, hoofdslaapkamer en badkamer) op meer dan één bouwlaag liggen, moet tevens de mogelijkheid aanwezig zijn om een traplift aan te brengen.
Drempels en draaicirkels
In de woonruimte zijn lage (max. 20 mm) of geen drempels. Dat geldt ook voor de toegangsdeuren tot de woonruimte of het woongebouw (in het geval van appartementen e.d.).
Als dat laatste niet mogelijk is, dienen hogere drempels door een hellingbaan te worden overbrugd.
De afmetingen van de keuken, hoofdslaapkamer en badkamer dienen zodanig te zijn dat een draaicirkel van 1200 mm mogelijk is.
In het geval van een afzonderlijk toilet dient de toegangsdeur bij voorkeur haaks op de lengterichting van de toiletpot te staan.
De vertrekken
Voor alle vertrekken geldt dat alle deurposten minimaal 750 mm breed zijn.
Een woonruimte van minimaal 19 m2 en een breedte van minimaal 3,30 m, ruimte voor zitten en eten, voldoende vrij uitzicht.
Een privé buitenruimte (balkon, terras) van minimaal 2000 x 1200 mm, met de bereikbaarheid conform punt 1c.
Een open of gesloten keuken met een aanrechtlengte van bij voorkeur 2400 mm en een vrije ruimte achter het aanrecht van minimaal 1200 mm diep.
Een hoofdslaapruimte van minimaal 10 m2, een breedte van minimaal 2700 mm, een vrije bewegingsruimte aan minimaal één lange zijde van een tweepersoonsbed en naar een garderobe kast van minimaal 800 mm.
Een badruimte met een bij voorkeur drempelloze douche, wastafel en toilet, en antislipvloer.
Indien sprake is van een woongebouw (zoals bij appartementen) dienen de volgende
voorzieningen te worden getroffen:
De aanwezigheid van een intercom/videofoon.
Een goede verlichting in de hal, trappenhuizen, bergingen, enz.
Een goed voor rollatorgebruikers bereikbare entree.
Een goed voor rollatorgebruikers bereikbare berging.
Bij de entree van het woongebouw een vrije ruimte aan de buitenzijde van minimaal 1500 mm x 1500 mm, op waterpas niveau.
In de entreehal een vrije ruimte van 1500 mm x 1500 mm excl. een vaste zitplaats voor 2 personen
Een lift met een binnenbreedte van minimaal 900 mm breed en 1300 mm diep, met schuifdeur of automatische deur .
Verkeersruimten (gangen, galerijen e.d.) van minimaal 1200 mm breed.
Licht of elektrisch bedienbare deuren van minimaal 800 mm breed en drempelloos dan wel met een lage drempel.
Een stalling en oplaadpunt voor een scootmobiel.
In de woonruimte dient voldoende comfort (binnenklimaat) te zijn. Indien sprake is van een woongebouw dient dit gebouw voldoende veiligheid (sociale veiligheid, valveiligheid) binnen en buiten de woonruimte te bieden.
Corporaties kunnen overeenkomstig certificaat A (rollatorgeschikt) van het Handboek WoonKeur Bestaande Bouw aanvullende eisen stellen.
Rolstoelgeschikte woonruimten
Naast de hierboven voorschriften voor levensloopgeschikte woningen gelden voor rolstoelgeschikte woonruimten de volgende aanvullende voorschriften:
Goed bereikbare entree
De bezoekbaarheid van de woning dient goed te zijn, dat wil zeggen dat een bewoner/bezoeker die gebruik maakt van een rolstoel de woning goed moet kunnen gebruiken.
Aan de buitenzijde van de voordeur dient een vrije ruimte van minimaal 1500 mm x 1500 mm te zijn, op waterpas niveau. Aan de binnenzijde eveneens minimaal 1500 mm x 1500 mm diep met ruimte voor een garderobe.
De vertrekken
Een privé buitenruimte (balkon, terras) van minimaal 2000 mm x 1500 m.
Een hoofdslaapruimte van minimaal 12 m2, een breedte van minimaal 3000 mm, een vrije bewegingsruimte aan minimaal één lange zijde van een tweepersoonsbed en naar een garderobekast van minimaal 900 mm;
De afmetingen van de keuken, hoofdslaapkamer en badkamer dienen zodanig te zijn dat een draaicirkel van 1500 mm mogelijk is.
Het aanrecht dient onderrijdbaar en nastelbaar te zijn voor iemand in een rolstoel.
Een badruimte met extra ruimte in voor de grotere draaicirkel van een rolstoel en extra parkeerruimte naast closet en douchezitje.
Wanneer sprake is van drie of meer slaapkamers een apart tweede toilet van minimaal 1100 mm x 850 mm.
In het geval van een woongebouw (zoals bij appartementen) dienen alle deuropeningen minimaal 850 mm breed en drempelloos te zijn. Indien dit niet anders kan, dient een drempel maximaal 20 mm hoog te zijn.
Indien sprake is van een woongebouw (zoals bij appartementen) dienen de volgende voorzieningen te worden getroffen:
Een goed voor rolstoelgebruikers bereikbare berging met een bergingsgang van minimaal 1100 mm breed.
Verkeersruimten (gangen, galerijen e.d.) van minimaal 1500 mm breed.
Bij voorkeur licht of elektrisch bedienbare deuren van minimaal 850 mm breed en drempelloos.
Bijlage 3Monitorgegevens (artikel 18)
De inhoud van de monitorrapportage bevat in ieder geval:
1. Een overzicht van de actief woningzoekenden
Totalen per jaar
En naar de volgende onderscheiden doelgroepen:
Starters
Doorstromers
Inkomensgroepen
Leeftijdsgroepen
Herkomst
Urgent woningzoekenden
2. Een overzicht van de verhuurde woningen
Totalen per jaar
En naar de volgende onderscheiden doelgroepen:
Starters
Doorstromers
Inkomensgroepen
Leeftijdsgroepen
Herkomst
Urgent woningzoekenden
3. Slaagkansen
Totalen
En naar de volgende onderscheiden doelgroepen:
Starters
Doorstromers
Inkomensgroepen
Leeftijdsgroepen
4. Toewijzing naar verdeler (bemiddeling, meettijd, loting, direct te huur)
5.Verhuisbewegingen
Weergave verhuisbewegingen (>20) binnen en tussen gemeenten in de woningmarktregio.
6. Weergave kerngegevens voor de woningmarktregio en per gemeente
Een en ander bij voorkeur volgens het vanaf 2018 door Entree gehanteerde model.
Bijlage 4Bestuurlijke boetes (artikel 19)
Tabel 1 Bestuurlijke boete bij overtreding van de artikelen 2, eerste lid van deze verordening.
Overtreding
Grondslag Huisvestingswet 2014
Eerste
Eerste overtreding
Recidive
Tweede overtreding
Derde overtreding
Vierde en volgende overtredingen
In gebruik nemen van woonruimte zonder huisvestingsvergunning (artikel 2, eerste lid van deze verordening)
Artikel 8, eerste en tweede lid
€ 415
Tabel 2 Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 13, eerste lid van deze verordening.
Overtreding
Grondslag Huisvestingswet 2014
Eerste overtreding
Recidive
Tweede overtreding
Derde overtreding
Vierde en volgende overtredingen
Een woonruimte anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden (artikel 13, eerste lid van deze verordening)
Artikel 21, onder a
€ 5.000
€ 7.500
€ 7.500
€ 7.500
Een woonruimte anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden vanuit een bedrijfsmatige exploitatie (artikel 13, eerste lid van deze verordening)
Artikel 21, onder a
€ 10.000
€ 15.000
€ 15.000
€ 15.000
Een woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden zonder vergunning (artikel 13, eerste lid van deze verordening)
Artikel 21, onder c
€ 5.000
€ 7.500
€ 7.500
€ 7.500
Een woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden zonder vergunning vanuit een bedrijfsmatige exploitatie (artikel 13, eerste lid van deze verordening)
Artikel 21, onder c
€ 10.000
€ 15.000
€ 15.000
€ 15.000
Tabel 3 Bestuurlijke boete bij niet naleving van voorschriften op grond van artikel 16 van deze verordening.
Overtreding
Grondslag Huisvestingswet 2014
Eerste overtreding
Recidive
Tweede overtreding
Derde overtreding
Vierde en volgende overtredingen
Niet naleven van de in de vergunning opgenomen voorwaarden of voorschriften (artikel 16 van deze verordening)
Artikel 24
€ 5.000
€ 7.500
€ 7.500
€ 7.500
Niet naleven van de in de vergunning opgenomen voorwaarden of voorschriften ten aanzien van een woonruimte die bedrijfsmatige wordt geëxploiteerd (artikel 16 van deze verordening)
Artikel 24
€ 10.000
€ 15.000
€ 15.000
€ 15.000
Tabel 4 Bestuurlijke boete bij niet naleving van voorschriften op grond van artikel 6a, vierde lid van deze verordening.
Overtreding
Grondslag Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
Eerste overtreding
Recidive
Tweede overtreding
Derde overtreding
Vierde en volgende overtredingen
Niet naleven van de in de vergunning opgenomen voorschriften (artikel 6a, vierde lid van deze verordening)
Artikel 10b, vijfde lid,
€ 5.000
€ 7.500
€ 7.500
€ 7.500
Bijlage5 Procesbeschrijving verhuurproces bij politiescreening (art.10 Wbmgp)
Woonruimte komt vrij in aangewezen gebied.
Woningcorporatie plaatst advertentie met tekst “selectie bij intake”.
Woningzoekenden reageren op advertentie.
Woningcorporatie past selectiecriteria toe zoals meettijd, inkomen huishoudensgrootte en verhuurdersverklaring.
Geselecteerde woningzoekende bezichtigt aangeboden woonruimte en maakt keuze van acceptatie of weigering bekend.
De woningzoekende die accepteert krijgt ter ondertekening een verklaring dat hij/zij akkoord gaat met antecedentenonderzoek (politiescreening), en toont aan inkomen uit arbeid te hebben.
De woningcorporatie toetst het inkomen uit arbeid.
Indien de woningzoekende geen inkomen uit arbeid heeft wordt de huisvestingsvergunning namens het college van B&W geweigerd.
Indien de woningzoekende inkomen uit arbeid heeft verzoekt de woningcorporatie het college van B&W om politiescreening.
Het college stelt de burgemeester hiervan in kennis.
De burgemeester verzoekt politiechef om zo spoedig mogelijk een overzicht van politiegegevens te leveren van de woningzoekende, alsmede van personen ouder dan 16 jaar die met hem de woonruimte willen betrekken.
Politiechef verstrekt gevraagde gegevens met een duiding.
Burgemeester geeft naar aanleiding van de gegevens een woonverklaring af. Hieraan kunnen voorschriften verbonden zijn.
College van B&W weigert de huisvestingsvergunning als de woonverklaring daar aanleiding toe geeft.
Indien aan de woonverklaring voorschriften zijn verbonden, worden deze voorschriften opgenomen in de huisvestingsvergunning.
Indien de burgemeester voornemens is een negatieve woonverklaring af te geven of aan een woonverklaring voorschriften te verbinden stelt hij de aanvrager van de huisvestingsvergunning in de gelegenheid te worden gehoord.
De burgemeester verwerkt de aan hen verstrekte politiegegevens en de duiding uitsluitend ten behoeve van de aanvraag van een huisvestingsvergunning.
Bijlage 6 Aangewezen wijken (artikel 12) volgens wijkindeling gemeente Nijmegen
00 Benedenstad 13 St. Anna 24 Neerbosch-Oost
01 Centrum 14 Hatertse Hei 32 Zwanenveld
02 Bottendaal 15 Grootstal 34 Lankforst
03 Galgenveld 16 Hatert 41 De Kamp
04 Altrade 18 Brakkenstein
05 Hunnerberg 20 Biezen
06 Hengstdal 21 Wolfskuil
10 Nijeveld 23 Heseveld
Bijlage 7Aanwijzingsbesluiten Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties ( artikel 6a)
-aparte bijlage-
Bijlage 8 Horeca-accentgebied in het centrum van de gemeente Nijmegen
Verwijzingen
- artikel 11
- artikel 6
- artikel 5
- artikel 6a
- artikel 3
- artikel 10a
- artikel 8
- artikel 3
- artikel 10b
- artikel 7
- artikel 4
- Artikel 21
- artikel 13
- artikel 13
- artikel 13
- artikel 6
- artikel 12
- artikel 6a
- artikel 4
- artikel 13
- artikel 13
- artikel 12
- Artikel 10b
- artikel 15
- Artikel 21
- artikel 2
- artikel 8
- artikel 18
- artikel 2
- artikel 6a
- artikel 19
- artikel 6a
- artikel 19
- artikel 16
- artikel 10a
- artikel 5
- artikel 12
- artikel 8
- artikel 6a
- Artikel 21
- artikel 13
- artikel 13
- artikel 13
- artikel 18
- artikel 6
- Artikel 21
- art. 12
- artikel 2
- artikel 9
- Artikel 8
- artikel 12
- artikel 15
- artikel 15
- artikel 19