De gemeente Bernheze is terughoudend met de uitgifte van bouwgrond in erfpacht. De gemeente is nog wel gebonden aan enkele erfpachtcontracten (Wildhorst en een woonzorgcomplex in Heeswijk-Dinther). Het beleid in deze blijft er op gericht om de (blote) eigendom aan de desbetreffende erfpachters te verkopen.
Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de grond van de gemeente te houden en gebruiken als ware hij de eigenaar. Hiervoor betaalt de erfpachter een vergoeding (de canon) aan de gemeente. De grond blijft weliswaar in (bloot) eigendom van de gemeente, maar de zeggenschap en de sturingsmogelijkheden die de gemeente erover houdt zijn beperkt.
Wanneer erfpacht wordt ingezet als instrument om de woningmarkt te stimuleren, wordt de financiering van de grond losgekoppeld van de financiering van de woning. De koper heeft dan alleen een hypotheek nodig voor de financiering van de koopsom van de woning. Om de grond (het recht van erfpacht) te kunnen financieren gelden de volgende voorwaarden:
• Uitgifte in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd.
• De erfpachter heeft geen verplichting tot aankoop van de grond (eventueel wel een recht).
• De erfpachter is periodiek (jaarlijks) canon verschuldigd.
• De canon is marktconform (gelijk aan de grondwaarde vermenigvuldigd met het rentepercentage bij vestiging van het recht van erfpacht).
• De canon wijzigt alleen door indexatie of herziening.
Worden andere voorwaarden gehanteerd dan zal een bank in de regel niet bereid zijn om de grond (het recht van erfpacht) te financieren. Overigens zal de bank de financieringsberekening van de maximaal haalbare hypotheek mede baseren op de te verwachten woonlasten. In deze woonlasten wordt de erfpachtcanon meegenomen.
Voor de gemeente als bloot eigenaar kunnen de voordelen van erfpacht zijn:
• Eventuele waardevermeerdering van de grond op termijn komt ten goede aan de gemeente.
• Een extra middel (naast het ruimtelijke ordeningsecht) om het gebruik van de grond conform bestemming te handhaven.
• Vergroten/stimuleren van de afzetmarkt voor woningen.
De nadelen zijn voor de gemeente echter groter dan de voordelen:
• De gemeente ontvangt niet direct de volledige koopsom van de grond. De waarde van de blote eigendom blijft in de boeken staan en moet regelmatig tegen het licht worden gehouden.
• Bij de verkoop van bouwgrond, is de gemeente “klaar” zodra de juridische levering heeft plaatsgevonden. Het beheren van erfpachtovereenkomsten (innen van de canon, indexering, juridische procedures etc.) brengt daarentegen langdurige administratieve lasten met zich mee. Dit is geen “core business” van de gemeente.
• Wanneer de erfpachter zijn betalingsverplichtingen niet na kan komen, zou de erfpacht kunnen worden beëindigd. Dit heeft echter als consequentie dat de gemeente de opstallen aan de erfpachter dient te vergoeden. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe zou het goed zijn om voor dit soort situaties geld te reserveren en een verplichting op te nemen op de balans.
• Omdat een bank enkel financiert indien er sprake is van erfpacht met onbepaalde tijd, krijgt de gemeente de uitgegeven grond nooit meer terug en blijft zij tot in lengte van dagen gebonden aan de gemaakte afspraken.
Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de uitgifte van bouwgrond in erfpacht door de gemeente geen duurzame oplossing voor de lange termijn is. De gemeente zal daarom geen bouwgrond voor woningbouw in erfpacht gaan uitgeven, maar laat dit aan de markt over.
Ook in andere gevallen dan woningbouw wordt geen grond in erfpacht uitgegeven. Niet alleen gelden dezelfde financieringsperikelen, ook is sprake van dezelfde afweging van voor- en nadelen waaruit geconcludeerd wordt dat het uitgeven in erfpacht geen duurzame oplossing is voor de lange termijn.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies