Dit afwegingskader geldt voor zowel de initiatiefnemers voor woningbouwplannen als voor de gemeente zelf. De uitgangspunten voor dit afwegingskader worden hierna kort toegelicht. In hoofdstuk 3 is het afwegingskader te vinden.
Raad stuurt aan de voorkant, college werkt uit, raad toetst aan de achterkant
Met dit afwegingskader geeft de gemeenteraad aan de voorkant sturing aan uitvoerbare, kwalitatief goede woningbouwplannen. De raad geeft met dit kader aan het college de ruimte om deze plannen – in samenspraak met de initiatiefnemers – verder uit te werken tot kwalitatief goede plannen. De gemeenteraad toetst aan de achterkant (bij vaststelling van het bestemmingsplan/omgevingsplan) of het college het initiatief binnen de gestelde kaders heeft uitgewerkt.
De criteria van het afwegingskader hebben een regisserend karakter: sturend (door de raad) waar nodig, ruimte biedend (aan het college) waar mogelijk. Het afwegingskader bevat voldoende onderscheidende criteria om ‘ja’ te kunnen zeggen tegen goede initiatieven. Ook geeft het houvast om op uitwerkingsniveau initiatieven bij te sturen, of af te wijzen indien deze evident niet aan de criteria voldoen.
Voordelen van dynamisch programmeren
Het afwegingskader heeft een directe relatie met het gemeentelijk woningbouwprogramma, waarin alle woningbouwplannen zijn benoemd en in de tijd zijn gefaseerd.
In het gemeentelijk woningbouwprogramma 2017-2030 is voor Twisk, Hauwert, Zwaagdijk West en Sijbekarspel al rekening gehouden met de mogelijke initiatieven (in totaal 45 woningen). Gezien de wens tot versnellen in deze kernen, zijn deze aantallen voor de korte termijn in dit programma ingepland.
Om woningen daadwerkelijk versneld te kunnen concretiseren en realiseren, hanteren we het principe van dynamisch programmeren. Het initiatief dat als eerste binnenkomt, wordt aan het afwegingskader getoetst. Indien het initiatief een positieve score behaalt, wordt dit plan in het woningbouwprogramma opgenomen en wordt vervolgens verder uitgewerkt. De gemeenteraad stelt dit programma jaarlijks vast.
Eén generiek kader voor alle initiatieven voor 10 tot 15 woningen in de kleine kernen
Het afwegingskader is een generiek kader. Het is van toepassing op initiatieven voor 10 tot 15 woningen in de kleine kernen in de gemeente, waarbij als eerste de kleine kernen Twisk, Hauwert, Zwaagdijk West en Sijbekarspel aan de beurt zijn.
Het generieke afwegingskader komt in de plaats van de verschillende kaderstellingen die tot op heden voor elk afzonderlijk initiatief door de gemeenteraad werden vastgesteld. Hiermee wordt de nodigde snelheid in planvoorbereiding en besluitvorming bereikt.
De ‘ontwikkelingsdriehoek’ voor een integrale afweging
Om woningbouw op gang te helpen, accepteren we dat een initiatief niet altijd op alle ontwikkelaspecten een ‘10’ kan scoren. Uitgangspunt bij elke afweging van een initiatief voor woningbouw is integraliteit: alle relevante ontwikkelaspecten worden bij het initiatief evenwichtig afgewogen.
Dat bijvoorbeeld een woningbouwplan zich – ruimtelijk gezien – niet op de meest gewenste locatie bevindt, wil nog niet zeggen dat dit plan op basis van alléén dit gegeven een negatieve beoordeling krijgt.
De basis voor deze systematiek wordt door de ‘ontwikkelingsdriehoek’ (zie figuur 1) gevormd. De integrale afweging tussen de ontwikkelaspecten wordt binnen het samenspel van 3 kaders gemaakt:
Kader 1: programmatisch kader (aantal en kwaliteit)
Kader 2: ruimtelijk en kwaliteitskader (locatie en inpassing in omgeving)
Kader 3: financieel kader (financiële haalbaarheid)
De afweging is hetzelfde maar de uitkomst kan per initiatief verschillen. Zo kunnen locatie specifieke omgevingsaspecten, de marktpotentie en de specifieke woningvraag, de afweging beïnvloeden. De opgave is te zoeken naar de balans in deze driehoek.
Figuur 1: afwegen volgens het principe van de ontwikkelingsdriehoek
Algemeen geldende wetgeving en verordeningen zijn iet onderscheidend
Algemeen geldende randvoorwaarden die reeds wettelijk of via provinciale of gemeentelijke verordeningen zijn vastgelegd (bijvoorbeeld milieunormen of veiligheidsnormen), maken geen deel uit van dit afwegingskader, omdat deze bij een integrale afweging van initiatieven niet onderscheidend zijn. Wel kunnen deze wettelijke voorwaarden van invloed zijn op de exploitatie of de haalbaarheid.
De gemeente toetst of door initiatiefnemers in de planvorming en de benodigde planologische procedures (omgevingsvergunning, bestemmingsplan/omgevingsplan) aan de wettelijke vereisten wordt voldaan.
Bestaande en vastgestelde beleidskaders in samenhang vertaald
Dit afwegingskader respecteert de bestaande regionale afspraken (regionale woonvisie, afwegings-kader wonen) en het gemeentelijk beleid (programma wonen). Er worden dus geen nieuwe beleids-kaders voorgesteld. De bestaande beleidskaders zijn in samenhang naar één overzichtelijk kader vertaald. Hetgeen bijdraagt aan een transparante werkwijze en communicatie tussen gemeente en initiatiefnemers. Bijlage 1 bevat het overzicht van de betreffende beleidskaders.
Een sluitende grondexploitatie
Het afwegingskader biedt ruimte bij een passief grondbeleid om het woningbouwprogramma en de ruimtelijke kwaliteit af te kunnen wegen tegen het uitgangspunt van een sluitende grondexploitatie met een redelijk rendement. Bij een actief grondbeleid is het kader een sluitende grondexploitatie.
De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor participatie en draagvlak
De initiatieven voor woningbouw zullen doorgaans in de meeste gevallen afwijken van het geldende planologisch regiem. De initiatiefnemer is zelf verantwoordelijk voor de benodigde participatie (informeren en overleggen met belanghebbenden, inwoners) en het verkrijgen van draagvlak bij betrokken stakeholders.
Meer nadruk op een efficiënt voortraject en heldere werkwijze
Dit afwegingskader is alleen effectief met een bijpassend werkproces. Dit afwegingskader bevat daarom in de bijlage een stappenplan voor de initiatiefnemer en de gemeente. Door dit stappenplan aan de voorkant goed te doorlopen, ontstaan kansen voor een snellere doorlooptijd van de ruimtelijke procedures en vergunningen.
Artikel 2.
UITGANGSPUNTEN AFWEGINGSKADER
Onderdeel van Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Medemblik houdende regels omtrent afwegingskader woningbouw kleine kernen