Sterke economie en woningmarkt
Binnen Nederland en ook Opmeer is sprake van economische hoogconjunctuur: er is binnen de woningmarkt sprake van toename van het aantal transacties en verdergaande prijsstijgingen. Ondanks de economische hoogconjunctuur, staan de inkomens van veel huishoudens (nog) onder druk en is de betaalbaarheid van woningen afgenomen. Een groot lichtpunt is wel dat de huidige hypotheekrentestanden historisch laag zijn, waardoor betaalbaarheid van koopwoningen relatief goed is.
Wetgeving is veranderd
De wetgeving is sinds het vorige SVB sterk veranderd. In 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden, waarmee onder andere de woningcorporaties de opdracht hebben gekregen om zich te richten op hun kerntaak: huisvesting van de sociale doelgroepen. Ook is hierin beschreven welke partijen van belang zijn binnen de woningmarkt en betrokken dienen te worden bij belangrijkste besluitvorming of het geven van input. Zo biedt de wet de mogelijkheid van een huisvestingsverordening.
De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Wel zal de gemeente moeten aantonen dat er schaarste is en anderzijds dat de inzet van dit instrumentarium structureel de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste zal verhelpen. Schaarste betreft: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente.
De regionale Urgentieverordening Huisvestingswet Westfriesland gemeente Opmeer 2019 geeft urgente woningzoekers de mogelijkheid om bij een gemeente een aanvraag in te dienen tot het verlenen van urgentie bij de toewijzing van passende woonruimte.
De Ladder voor duurzame Verstedelijking is de motiveringsvereiste voor onder meer bestemmingsplannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Sinds 1 juli 2017 is de Laddersystematiek in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd. De Ladder is verankerd in het Bro in artikel 3.1.6. lid 2. De nieuwe Laddertekst luidt als volgt:
“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”
Bron: Ministerie van Infrastructuur & Milieu
Bron: Ministerie van Infrastructuur & Milieu
Hiermee wordt het noodzakelijk om alle nieuwbouwplannen die nog niet in een bestemmingsplan zitten ruimtelijk te onderbouwen en de kwantitatieve en kwalitatieve vraag voor deze woningen aan te tonen, uitgaande van de relevante (regionale) marktregio. In de regionale structuurvisie is de woningbehoefte geanalyseerd en onderbouwd. Het is belangrijk om het toewijzen van woningbouwprogramma’s op specifieke locaties transparant en in lijn van de Ladder af te wegen. De woonvisie is hiervoor een goed instrument.
Nationale Energieakkoord en gasloos bouwen
In 2021 moeten alle woningen in de sociale sector (het bezit van de woningcorporaties) gemiddeld een energielabel B hebben. In het Nationale Energieakkoord staat onder andere dat gestreefd wordt naar een energieneutraal gebouwde omgeving in 2050. Er ligt in Opmeer dan ook een opgave om de bestaande woningvoorraad verder te verduurzamen.
Een ander belangrijke wijziging in de wet- en regelgeving op de woningmarkt is de Verhuurderheffing en de verhuurdersbijdrage.
Deze heffing moeten verhuurders van sociale huurwoningen sinds 2013 betalen over hun bezit. Het gaat om een percentage van de waarde van de gereguleerde huurwoningen (met een huurprijs onder liberalisatiegrens, € 720,42 per maand). Het tarief is 0,561% over de WOZ-waarde2 Per 1 januari 2019 wordt alleen over de eerste € 270.000 van de WOZ-waarde verhuurderheffing gerekend. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd. (peildatum 2019) en komt grofweg neer op 2 maanden huur. In 2019 betrof de heffing € 696.576.
Betaalbaarheid vraagt extra aandacht
Binnen het sociale huurbeleid komt steeds meer de nadruk te liggen op de betaalbaarheid (en de koppeling met de woningkwaliteit/huurprijs). De afgelopen jaren zijn door daling van het huishoudinkomen en huurstijgingen de netto huur- en woonquote van huurders gestegen. De netto huurquote (het aandeel van het netto-inkomen dat wordt besteed aan huur) liep op van 23,8% in 2012 naar 26,7% in 2015. De netto woonquote (huurlasten + andere woonlasten zoals energie en water) van 33,9% in 2012 naar 36,0% in 2015. (Bron; WoON2015).
Strengere hypotheeknormen en toegang tot sociale huursector
De ontwikkeling van de doelgroepen voor sociale huurwoningen wordt binnen de gemeente goed gemonitord. Binnen het sociale huurstelsel wordt vooral gestuurd op de toegang tot de sociale huursector voor de lagere inkomens, waarmee het direct beschikbare aanbod overeen moet komen met de omvang van de woningzoekende groep.
Binnen het sociale huurstelsel wordt minder (sterk) gestuurd op het beschikbaar maken van woningen die door niet-doelgroepen (huishoudens met een te hoog inkomen) worden bewoond.
Een deel van deze scheefwoners behoort tot de middeninkomens, de groep huishoudens met een inkomen van grofweg € 35.000 tot € 45.000. Voor deze huishoudens is het aanbod en de toegang tot de koopwoningmarkt niet vanzelfsprekend. Door het herstel op de woningmarkt en strengere leen/hypotheeknormen is een groot deel van de woningvoorraad niet (meer) financieel haalbaar voor deze groep en is het aanbod in de middeldure huur beperkt. Toch is door de lage rentestand de financiële haalbaarheid nog niet (te) sterk afgenomen volgens DNB. Wel zien veel zzp-ers dat het verkrijgen van een hypotheeklening moeilijker is dan voor huishoudens met een vast dienstverband, maar niet onmogelijk.
Voornemens van het Kabinet (Miljoenennota):
Den Haag wil flink investeren om het woningtekort terug te dringen: hiervoor wordt € 350 miljoen uitgetrokken. Daarnaast komt € 2 miljard beschikbaar voor het verbeteren van de positie van starters en middeninkomens op de woningmarkt.
Het kabinet stelt voor om de inkomensgrenzen vast te stellen op 35.000 euro voor eenpersoonshuishoudens en op 42.000 euro voor twee- en meerpersoonshuishoudens.
Daarnaast krijgen woningcorporaties de ruimte voor lokaal maatwerk en beslissingen. Zo kunnen lage middeninkomens ook in aanmerking komen voor sociale huur. Of bestaat de mogelijkheid om een huurder met een hoger inkomen ook een extra huurverhoging te geven van € 50 tot € 100.
Hoofdstuk 4
Artikel 4.5