We hanteren de volgende argumenten voor verkoop:
De netto winst van de verkoopopbrengsten wordt gebruikt ten behoeve van afboekingen onrendabele top bij nieuwbouw en kosten in verband met uitvoering strategisch voorraadbeheer 2008-2012.
Verkoop draagt bij aan de wens om de algemene bedrijfsreserve op niveau te houden.
Het inkomsten/uitgaven patroon vanaf 2003 geeft aan dat hier de stabiele gezonde financiële positie van het woningbedrijf wordt behouden.
Woningen waarvan de bedrijfswaardeberekeningen de hoogste opbrengstwaarde tonen verkopen we om verzwakking van de financiële positie van het GWB als gevolg van toekomstige investeringen in nieuwbouw en woningverbetering te voorkomen.
Om onderhoud efficiënter uit te kunnen voeren is versnipperd bezit niet wenselijk
Wanneer blijkt dat er sprake is van overschotten of langdurige leegstand in de kleine kernen, dan wordt hier ingezet op verkoop.
In de bestaande voorraad bevinden zich relatief veel eengezinswoningen, terwijl de behoefte hier aan afneemt. Verkoop van woningen zal vooral hier op inzetten.
Wanneer een woning langer dan één jaar op de vrije markt te koop wordt aangeboden, wordt deze woning weer in exploitatie opgenomen.
GWB is geen toegelaten instelling en hoeft daarmee niet te handelen conform de Woningwet (artikel 26 en 27), het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (artikel 22 t/m 27) en de Ministeriële Regeling (artikel 9 t/m 12 en toelichting MR). Verkoop van woningen doet het GWB vanuit de private taak van een gemeente. Hierbij moet zij transparant en marktconform handelen (het voorkomen van staatssteun).
Bij verkoop hanteert GWB (in de geest van de Woningwet) de volgende regels:
In het geval van verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoning (of door bloed- of aanverwant in de eerste graad van de koper die huidige bewoner is) geldt de WOZ-waarde of de leegwaarde (marktwaarde vrij van huur en gebruik). GWB verkoopt woningen tegen maximaal 10% korting van de marktwaarde (of WOZ-waarde).
Bij verkoop tegen een prijs tegen 90% van de WOZ of getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, dan gelden voorwaarden. Deze voorwaarden worden vastgelegd in het koopcontract. Hierbij gelden minimaal de volgende voorwaarden:
De voorwaarden gelden in ieder geval voor een periode van 10 jaar na het moment van eigendomsoverdracht.
Bij een dergelijke verkoop onder voorwaarden dient de verleende korting altijd te worden terugbetaald aan GWB. Voor de eerste 10% is dit echter niet verplicht.
Daarnaast dient GWB mee te delen in de waardeontwikkeling van de woning. Hierbij vindt een verrekening plaats gebaseerd op het verschil tussen 100% van de WOZ-waarde of getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik ten tijde van initiële verkoop door GWB en de waarde op het moment van latere doorverkoop door de eigenaar-bewoner. Het percentage van de waardeontwikkeling dat bij doorverkoop ten goede of ten laste komt van GWB bedraagt anderhalf keer het verleende kortingspercentage ten tijde van initiële verkoop door de woningcorporatie, met een maximum van 50%.
Met een korting op de WOZ-waarde of getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van 10% dan is de deling in de waardeontwikkeling met GWB niet verplicht als het inkomen van de kopers lager is dan € 38.950 (prijspeil 2015). In de koopovereenkomst kan binnen deze voorwaarden nader worden bepaald hoe de deling in de waardeontwikkeling plaatsvindt bij verkopen.
In ons verkoopbeleid houden we rekening met duurzaamheid
Gelet op de duurzaamheidsdoelstellingen van gemeente Opmeer:
onderzoeken we per woning welke investering nog noodzakelijk is om de benodigde ‘labelsprong’ te maken. We doen hierbij geen investeringen die niet verrekend kunnen worden in de verkooprijs, aangezien dit niet noodzakelijk is (Bron: DWA & PAS BV (2018)).
we sturen op het voorkomen van onnodige investeringen door de nieuwe eigenaar (dat onze investering niet ‘opnieuw’ wordt uitgevoerd, dus voor uitponden geen nieuwe badkamer en/of keuken). Daarnaast sturen we op hergebruik van oude materialen.
met het oog op het ‘gasloos’ maken van de bestaande voorraad, zorgen we dat we de benodigde ingreep (of aanpak schil of eerst aanbrengen isolatie voor de benodigde installatie) heeft plaatsgevonden.
Hoofdstuk 7
Artikel 7.1