5.5.1Aparte Reserve grondbeleid
Om de risico’s die gepaard gaan met het voeren van grondexploitaties te dekken, hebben wij een Reserve grondbeleid. Redenen om naast de Algemene reserve (binnen de gewone dienst) een aparte reserve voor het grondbeleid aan te houden zijn:
Risico’s met betrekking tot het grondbeleid hebben een ander karakter dan de risico’s die door de Algemene Reserve gedekt worden;
Het hebben van een aparte reserve geeft rust in de Algemene Reserve en begroting;
Het is in lijn met het voeren van een actief grondbeleid.
Overigens is het instellen van de Reserve grondbeleid bij deze nota niet nieuw. Deze was er al op basis van de vorige nota.
Hieronder worden eerst verschillende onderdelen van de Reserve grondbeleid toegelicht. In paragraaf 5.5.5 wordt de onderlinge samenhang toegelicht aan de hand van een rekenvoorbeeld.
5.5.2Noodzakelijke en Beschikbare omvang Reserve grondbeleid
De Reserve grondbeleid dient een bepaalde noodzakelijke omvang te hebben om risico’s afdoende te kunnen dekken. De noodzakelijke omvang kan jaarlijks fluctueren door wijzigingen in de risicoanalyses en bijvoorbeeld ook door het vaststellen van nieuwe grondexploitaties. Mede om die reden worden de grondexploitaties en bijbehorende risicoanalyses jaarlijks herzien. De per jaar berekende noodzakelijke omvang moet afgezet worden tegen de op dat moment beschikbare omvang van de Reserve grondbeleid. Hier kan uiteraard een verschil in zitten en afhankelijk daarvan kan het nodig zijn de beschikbare omvang bij te stellen door bijstortingen vanuit of onttrekkingen ten gunste van de Algemene dienst. Indien op enig (ander) moment een onttrekking overwogen wordt, vindt eerst een analyse plaats van de omstandigheden op dat moment. Daarbij wordt opnieuw de noodzakelijke omvang bepaalt en afgezet tegen de met grote (of volledige) zekerheid te verwachten resultaten.
Noodzakelijke omvang
De noodzakelijke omvang van de Reserve grondbeleid is het bedrag dat we vinden dat we nodig hebben als reserve om risico’s in de grondexploitaties voldoende te kunnen dekken. De noodzakelijke omvang is dus afhankelijk van de geïnventariseerde risico’s in de grondexploitaties en deze berekende noodzakelijke omvang zegt dus nog niets over de beschikbare omvang; de reserve die we daadwerkelijk hebben. De vergelijking tussen beide onderdelen (noodzakelijk vs beschikbaar) bepaalt hoe “financieel gezond” we op dit onderdeel zijn. De noodzakelijke omvang van de Reserve grondbeleid wordt bepaald door onderstaande onderdelen:
De uitkomst van de jaarlijkse risico- en kansenanalyse;
Mogelijke noodzakelijke afboekingen op gronden waarvoor nog geen grondexploitatie is geopend;
Een minimale hoogte;
Een inschatting van toekomstige grondexploitaties met een negatief saldo.
Beschikbare omvang
De beschikbare omvang van de Reserve grondbeleid is vervolgens de reserve die we op dat moment daadwerkelijk hebben. Deze beschikbare omvang van de Reserve grondbeleid wordt jaarlijks beïnvloed doordat uit de Reserve grondbeleid, waar nodig, voorzieningen worden aangevuld en kosten worden gedekt. Eventueel genomen winsten op positieve grondexploitaties worden juist aan de Reserve grondbeleid toegevoegd. Het resterende deel na verwerking van deze onderdelen is dan de op dat moment beschikbare omvang van de Reserve grondbeleid die vergeleken moet worden met de noodzakelijke omvang. De onderdelen die de beschikbare omvang verder bepalen zijn dan:
Interne kosten;
Voorbereidingskosten
In het onderstaande wordt op de verschillende onderdelen ingegaan. Daarna is een figuur opgenomen waarin een en ander schematisch is weergegeven.
5.5.3Noodzakelijke omvang Reserve grondbeleid
Uitkomst jaarlijkse risico- en kansenanalyse
Voor elke grondexploitatie (actief en faciliterend) wordt jaarlijks een risico- en kansenanalyse uitgevoerd. Als een grondexploitatie nog steeds een positief saldo kent in het geval dat alle geïnventariseerde risico’s zich voordoen, is voor die grondexploitatie geen risicoreservering in de Reserve grondbeleid nodig. Pas als een grondexploitatie negatief wordt, is voor dat gedeelte een reservering nodig. Als een grondexploitatie al een negatief saldo kent, dan treffen wij daar een voorziening voor (zie paragraaf 5.4). Als uit de risicoanalyse blijkt dat het saldo nog negatiever kan worden, dan wordt een reservering getroffen ter grootte van dit verschil. Onderstaande figuur maakt een en ander duidelijk.
Mogelijke afboekingen warme gronden
In de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” gaat de commissie BBV in op de categorie “warme gronden”. Dit zijn gronden die strategisch zijn aangekocht door een gemeente. De gemeente wenst in die gevallen de gronden te ontwikkelen, zonder dat er op dat moment een grondexploitatie is vastgesteld. De commissie doet de volgende stellige uitspraak over warme gronden in haar notitie:
“Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, mits wordt voldaan aan de voorwaarden zoals verwoord in hoofdstuk 4.2 van deze notitie.”
Wanneer een gemeente strategisch verworven gronden waardeert tegen de waarde van de toekomstige bestemming, loopt zij hiermee een risico. Hoewel er een grote kans bestaat dat er een grondexploitatie wordt vastgesteld, kan het ook voorkomen dat geen grondexploitatie wordt vastgesteld. Dan wordt de gehoopte hoge(re) grondwaarde geen realiteit. Er moet dan worden afgeboekt. Wanneer wij in het bezit zijn van dergelijke gronden, dekt de Reserve grondbeleid ook dit risico. De hoogte van dit risico wordt begroot door het verschil in waarde op basis van de toekomstige bestemming en de huidige bestemming te bepalen en dit verschil te vermenigvuldigen met een kans van optreden dat het risico op noodzakelijke afwaardering zich voordoet. Onderstaande figuur maakt een en ander duidelijk.
Minimaal aandeel
Om rust te creëren in de Reserve grondbeleid en begroting door te voorkomen dat jaarlijks bijstortingen of overmakingen nodig zijn, werken wij met een minimaal noodzakelijke hoogte van de Reserve grondbeleid van € 1.000.000. Als uit de risicoanalyses blijkt dat voor een bedrag van € 900.000 aan risicoreservering nodig is en voor toekomstige grondexploitaties met een negatief saldo een bedrag van € 250.000 (zie nadere toelichting in het onderstaande), betekent dit dus dat wij uitgaan van een noodzakelijke omvang van de Reserve grondbeleid van € 2.150.000.
Inschatting toekomstige negatieve grondexploitaties
Het kan zijn dat wij weten dat in de toekomst een grondexploitatie wordt vastgesteld waarbij de kans groot is dat een negatief saldo ontstaat. Het formeel vaststellen van de grondexploitatie gebeurt door de raad en pas dan zal het negatieve saldo onderdeel worden van de hiervoor behandelde verplichte voorziening voor negatieve grondexploitaties (paragraaf 5.4). Tot dat moment zijn wij dus niet verplicht hier in financiële zin rekening mee te houden. Toch is het verstandig hier op voorhand wel rekening mee te houden. Dit doen wij in de Reserve grondbeleid ter hoogte van het verwachte negatieve saldo.
Bandbreedte
Tot slot wordt in deze paragraaf ingegaan op de bandbreedte die wij hanteren en die, meer indirect, mede bepalend is voor de noodzakelijke omvang van de Reserve grondbeleid. Uit de optelling van voorgaande onderdelen (uitkomst risico- en kansenanalyse, mogelijke afboekingen op warme gronden, minimaal aandeel en inschatting toekomstige negatieve grondexploitaties) volgt een concreet bedrag als noodzakelijke omvang van de Reserve grondbeleid. Dit bedrag wordt vervolgens vergeleken met de beschikbare omvang van de Reserve grondbeleid op dat moment. Als wij jaarlijks uit zouden gaan van een dekkingsgraad van 100% zou dit tot jaarlijkse stortingen aan of afdrachten uit de Reserve grondbeleid leiden aangezien de berekeningen ieder jaar tot andere cijfers leiden. Om de rust in de Reserve grondbeleid te bevorderen werken wij met een bandbreedte met een minimaal nagestreefde dekking van 80% en een maximaal benodigde dekking van 120%. Pas als de beschikbare omvang van de Reserve grondbeleid minder dan 80% van de in een jaar berekende noodzakelijke omvang dekt, is een storting aan de Reserve grondbeleid nodig. Pas wanneer de dekking hoger is dan 120%, doen wij een afdracht. Paragraaf 5.5.5 presenteert een concreet voorbeeld.
5.5.4Beschikbare omvang Reserve grondbeleid
Interne- en voorbereidingskosten
Interne- en voorbereidingskosten worden in de regel op grondexploitaties geboekt. In paragraaf 5.2 is ingegaan op situaties waarbij er nog geen vastgestelde grondexploitatie is, maar al wel voorbereidingskosten worden gemaakt. De op die wijze gerealiseerde voorbereidingskosten dekken we jaarlijks uit de Reserve grondbeleid.
Toekomstige investeringen
Tot slot wordt in dit kader nog een opmerking gemaakt over toekomstige investeringen in openbare voorzieningen die niet volledig kunnen worden gedekt door het plegen van kostenverhaal dan wel die niet volledig aan eigen grondexploitaties zijn toe te schrijven. Als voorbeeld dient de aanleg van een nieuwe rondweg bij de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk. Als ook bestaande woonwijken of commerciële voorzieningen profijt ondervinden van die rondweg, moet een gedeelte van de kosten ook aan die bestaande woonwijken en commerciële voorzieningen worden toegerekend. Het plegen van kostenverhaal of het hebben van een grondexploitatie is dan voor dat gedeelte van de kosten niet aan de orde en zal anders gedekt moeten worden. In het verleden mochten dergelijke activa met maatschappelijk nut (zoals een rondweg) volledig in de kosten verantwoord worden, oftewel in één keer worden afgeschreven. Sinds enkele jaren mag dit niet meer. Investeringen met maatschappelijk nut moeten wij dus per definitie activeren en afschrijven (in het voorbeeld van een nieuwe rondweg in 40 jaar). De niet door kostenverhaal of eigen grondexploitaties te dekken kosten kunnen dan:
In de Algemene dienst worden begroot en verwerkt worden als kapitaallasten (rente en afschrijving) of
In zijn geheel direct in de Reserve grondbeleid worden opgenomen om de afschrijving te dekken
Bij begroting en verwerking in de Algemene dienst moeten de kapitaallasten tijdig worden opgenomen in de begrotingscyclus. Indien zou worden gekozen voor opname in de Reserve grondbeleid, dient dit bedrag hiervoor afzonderlijk gereserveerd te worden en voorafgaand aan de investering beschikbaar te zijn. Dit zou het nodig maken om hiervoor de Reserve grondbeleid te verhogen zodra dit mogelijk is. Om geen nodeloos groot beslag op middelen te leggen kiezen wij ervoor om investeringen (voor zover die niet gedekt kunnen worden door het plegen van kostenverhaal of opgenomen kunnen worden in een eigen grondexploitatie) op te nemen in de Algemene dienst en niet in de Reserve grondbeleid.
5.5.5Samenhang
In onderstaande figuur worden de hiervoor benoemde onderdelen samengebracht. Er is uitgegaan van fictieve getallen.
Bovenstaand voorbeeld presenteert een concreet berekende noodzakelijke omvang van de Reserve grondbeleid van € 2.150.000 aan de hand van de verschillende onderdelen. De beschikbare omvang van de Reserve grondbeleid is, na verwerking van de verschillende onderdelen, € 1.625.000. Dit leidt tot een dekkingsgraad van 76%. Dit voldoet niet aan de minimale gewenste dekkingsgraad van 80% en dus is, in dit jaar, een bijstorting van € 95.000 nodig om daar wel aan te voldoen.
Beleidsregel: Voorziening negatieve grondexploitaties en Reserve grondbeleid
Voor grondexploitaties met een negatief saldo wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het contante waarde saldo van die grondexploitaties. De voorziening wordt, indien nodig, aangevuld door een onttrekking uit de Reserve grondbeleid. Kan de voorziening naar beneden worden bijgesteld dan wordt afgedragen aan de Reserve grondbeleid.
De Reserve grondbeleid wordt in deze nota Grondbeleid in stand gehouden. De noodzakelijke hoogte ervan wordt bepaald door:
De uitkomst van de jaarlijkse risico- en kansenanalyse;
Mogelijke noodzakelijke afboekingen op gronden waarvoor nog geen grondexploitatie is geopend;
Een minimale hoogte;
Een inschatting van toekomstige grondexploitaties met een negatief saldo;
De beschikbare hoogte wordt beïnvloed door:
Interne kosten;
Voorbereidingskosten.
Wij streven naar een dekking tussen 80% en 120%.
Toekomstige investeringen
Om geen nodeloos groot beslag op middelen te leggen worden investeringen (voor zover die niet gedekt kunnen worden door het plegen van kostenverhaal of opgenomen kunnen worden in een eigen grondexploitatie) opgenomen in de Algemene dienst en niet in de Reserve grondbeleid.
Hoofdstuk 5.
Artikel 5.5
Reserve grondbeleid
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Wijk bij Duurstede houdende regels omtrent het grondbeleid 2020