Art. 2.1 Woonvisie Veenendaal 2014 – 2019

De eerste tekenen van een zich herstellende economie en woningmarkt dienen zich momenteel aan. Volgens de cijfers is er geen sprake meer van dalende prijzen en de verkoop van woningen neemt in aantal weer iets toe. Er is echter ook dagelijks berichtgeving over een nog steeds oplopende werkloosheid, veranderende hypotheekregels in de komende jaren en extra bezuinigingen. Dit alles zorgt ervoor dat de dalende lijn op de woningmarkt vooralsnog niet duidelijk is omgebogen naar een stijgende lijn. Ook de woningcorporaties kampen met minder inkomsten uit verkoop terwijl de verhuurdersheffingen vanuit Den Haag de komende jaren hard oplopen. De stijging van de huren compenseert dit niet, terwijl men ook nog eens richting 2020 de bestaande voorraad woningen verplicht moet opwaarderen naar een beter energielabel. Al met al is nog lang niet zeker dat we snel weer goede tijden tegemoet gaan. De ervaring leert dat de situatie op de woningmarkt met ongeveer 1 jaar vertraging reageert op de economische situatie. Volgens de voorspellingen van diverse economen kunnen we uitgaan van een zich stabiliserende economie in 2014 en vervolgens lichte groei in de jaren daarna. Dit betekent voor de woningmarkt dat in de loop van de periode van deze Woonvisie sprake kan zijn van een langzaam herstellende woningmarkt, zowel het koop- als het huurgedeelte. In de woningmarkt veranderen behoeften snel: door het scheiden van wonen en zorg ontstaat nieuwe vraag naar zorghuisvesting, terwijl tegelijk juist oud zorgvastgoed gedeeltelijk overbodig wordt. De vraag op de huurmarkt verandert door Europese inkomenseisen, huurverhogingen voor scheefwoners en beperkte investeringsmogelijkheden bij corporaties. Naar verwachting zullen de bouwuitgaven van corporaties over 2013 harder dalen dan de afgelopen jaren, aangezien de verhuurdersheffing in 2013 werd verwerkt in de bouwplannen. Dat heeft bij veel corporaties tot een bouwstop geleid. Concrete cijfers zijn er nog niet. Daarnaast zijn er steeds meer huurders die aangeven de woonlasten (combinatie van de maandelijkse huur en de energielasten) op termijn niet meer op te kunnen brengen. Zodra dankzij het kabinetsbeleid het evenwicht tussen huur en koop is hersteld dient er te worden geïnvesteerd in het middeldure (huur)segment om sociale woningen vrij te maken voor huishoudens met lagere inkomens. Rapport Planbureau Volgens de beleidsstudie “Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt, Balans van de leefomgeving 2014” van het Planbureau voor de Leefomgeving (september 2014) kan een omvangrijke vrij huursector fungeren als smeermiddel van woningmarkt. Hiermee worden de middeninkomens bediend die niet kunnen kopen en daardoor momenteel een sociale huurwoning bewonen die voor de lagere inkomens bedoeld is. Daarnaast is de groep van eigenaar-bewoners met een restschuld sinds 2006 gestegen van 6 procent naar 23 procent in 2012. Ook deze groep wil wel verhuizen maar kan het niet. Het is onzeker of de komende jaren stijgende prijzen deze restschuld zullen verdampen. Het aantal huurders met een betaalrisico is in diezelfde periode verdubbeld naar 13%. Het advies aan gemeenten is te zoeken naar “een geheel nieuwe balans tussen nieuwbouw, aanpassen en verbetering van bestaande woningen en herbestemmen van overig vastgoed. Dit is ook wat de Ladder voor Duurzame Verstedelijking beoogt: gemeenten moeten bij nieuwe bestemmingsplannen aantonen dat er actuele regionale kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is en dat deze niet in de bestaande voorraad en bestaande stedelijke ruimte kan worden opgevangen. Het Planbureau waarschuwt in dit kader voor een groot aanbod een bestaande koopwoningen wat, vanwege het overlijden van de vergrijzingsgroep, na 2030 op de markt komt. Hierop moet nu al worden geanticipeerd. In de bestaande woningvoorraad moet de nadruk komen op woningaanpassing, met name op het gebied van energiebesparing. Zowel het rijk als de gemeenten dienen volgens het rapport “behoedzaam te sturen”. Het rijk stuurt met financieel en fiscaal beleid op het gebied van huren, hypotheek en regelgeving richting woningcorporaties. De hernieuwde duidelijkheid op de woningmarkt en de economische situatie zijn “nog te broos voor al te bruuske nieuwe beleidsbewegingen”. Voor Veenendaal betekent dit het verder in beeld brengen van de bestaande voorraad en het maken van relevante prestatie afspraken met de corporaties omtrent deze voorraad. Novelle Blok De Novelle van minister Blok (juni 2014) zegt met betrekking tot zijn bedoelingen met de woningcorporaties samengevat het volgende: “woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed.” Corporaties mogen zich dus steeds minder bezig houden met commerciële activiteiten. Met betrekking tot de rol van de gemeente is bepaald dat de corporatie: - naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en hier jaarlijks inzicht in verschaft - de gemeente uitnodigt om te komen tot prestatieafspraken, met betrokkenheid van de huurdersorganisaties - de gemeente inzicht geeft in haar financiële positie - alleen commerciële activiteiten mag uitvoeren als deze ten dienste staan van de sociale huisvesting - de zienswijze van de gemeente vraagt bij strategische beslissingen, zoals koop/verkoop, fusie, aanpassen werkgebied, commerciële plannen enz. Ook met de Huurdersverenigingen van de corporaties dient conform de Novelle overleg gevoerd te worden over de inhoud van volkshuisvestingsbeleid binnen een gemeente.

Landelijk

Rechtspraak bij dit artikel