Art. 2.3 Woonvisie Veenendaal 2014 – 2019

Veenendaal heeft over het algemeen een goede variatie binnen haar bestaande woningvoorraad. De basis voor “een woning voor iedereen” is daardoor aanwezig. De kunst is om in de komende jaren richting 2020 de juiste keuzes te maken om ook in de toekomst een juiste woningvoorraad te behouden: wat bouw je, wat pas je aan en welke locaties sloop je ten behoeve van iets nieuws? Veenendaal heeft een zeer grote groei doorgemaakt en zal zeker doorgroeien, maar in een lager tempo. Daarom is het steeds belangrijker voor onze gemeente om de kwaliteit van de bestaande wijken en woningen goed te monitoren en te kijken wat we kunnen doen om ze aantrekkelijk te houden. De nieuwbouw moet dan idealiter vooral voldoen aan een behoefte die we in de bestaande wijken en woningen niet kunnen voorzien. Hiermee willen we ook dynamische woonmilieus aantrekken: huishoudens uit de regio die bereid zijn om te verhuizen. Er is in Nederland en in Veenendaal relatief weinig bekend over de bestaande voorraad; komende jaren zal ook in het teken staan van het opbouwen van kennis, feiten en conclusies over de kansrijke elementen van onze bestaande wijken en woningen, en de risico’s in de bestaande voorraad. Daar kunnen we in de volgende woonvisie ons voordeel mee doen. Bovendien moeten we, om optimaal gebruik te kunnen maken van de mogelijkheden die de Novelle ons straks biedt iets vinden van de kwaliteit en de verkoop van corporatiewoningen in bepaalde gebieden en bijvoorbeeld van investeringen in het segment boven de sociale huurgrens (niet-DAEB). Ook bij de prioritering en programmering van de nieuwbouw helpt het hebben van meer inzicht in de bestaande voorraad. De fusie tussen Patrimonium woonstichting en SIB Woonservice moet, in nauw overleg met de gemeente, de komende jaren zijn vruchten af gaan werpen: een hogere investeringscapaciteit, een efficiëntere bedrijfsvoering en een flexibel strategisch voorraadbeheer. Grote investeringen in nieuwbouw gaan de corporaties momenteel niet aan, er wordt ingezet op onderhoud van de bestaande huurwoningvoorraad. Vanwege de naar 2017 oplopende verhuurdersheffing zetten zij vooralsnog nieuwe plannen in de ijskast. Er dient echter wel snel weer te worden ingespeeld op de behoefte op de sociale woningmarkt waardoor ook investeringen in woningbouw nodig zijn. Hiertoe zijn wij in gesprek met de corporaties. Onderzoek door bureau FM consultants namens de nieuwe fusiecorporatie Patrimonium woonservice geeft aan dat er in 2030 naar schatting tussen de 1000 en 1500 extra sociale huurwoningen nodig zijn ten opzichte van nu. Dit vooral door: de verdere groei van Veenendaal inkomensterugval scheefwoners verhuizen beperkt als er nieuw aanbod in het middensegment komt, er is geen dwang om te verhuizen er komen ook weer nieuwe scheefwoners bij de inkomensafhankelijke huurverhoging hielp tegen scheefwonen, maar wordt vervangen door de huursombenadering Op korte termijn zal ook de toegenomen taakstelling tot huisvesting van Statushouders gevolgen hebben voor het aanbod aan sociale huurwoningen. Daarnaast zal de huurprijsgrens na 2015 voor 3 jaar bevroren worden op € 710,68, terwijl de huren blijven stijgen. Hierdoor zullen sommige woningen mogelijk boven die grens uitkomen en uit het sociale huursegment verdwijnen. Ook op de koopmarkt betekenen prijsdalingen en het scheiden van wonen en zorg mogelijk dat mensen langer in een woning blijven wonen dan voor de crisis. Door het creëren van een modern wijkcentrum (bijvoorbeeld: Het Franse Gat en Dragonder Noord) krijgt de betreffende wijk of buurt een impuls voor leefbaarheid in de toekomst. De bestaande woonwijken moeten kwalitatief verbeterd worden om geen slechte en goede wijken te laten ontstaan. Te denken valt hierbij aan (zorg)voorzieningen, de inrichting van het openbaar gebied en een multifunctioneel centraal punt in de wijk of buurt. Hierdoor blijft wonen in je eigen buurt lang mogelijk. Erfpacht Bij erfpacht koopt een koper alleen de woning, niet de grond. Voor het gebruik van de grond vraagt de eigenaar een jaarlijkse vergoeding genaamd canon. Erfpacht is van oudsher gebruikelijk is de grote steden, maar niet in Veenendaal. Het aandeel van de grondwaarde binnen de totaalwaarde van een woning is 30 a 40%. Het canonbedrag wordt weegt echter wel mee in berekening van het mogelijke hypotheekbedrag. Erfpacht verhoogt per saldo enigszins de betaalbaarheid van woningen en kan dus de verkoop stimuleren. Zowel bij de bestaande bouw als in de nieuwbouwprojecten in Veenendaal die tot nu toe met erfpacht aangeboden worden blijkt echter dat kopers niet of nauwelijks van deze mogelijkheid gebruik maken. Blijkbaar heeft de Veenendaalse woningkoper een sterke voorkeur voor volledige eigendom. Met het huidige prijsniveau en hypotheekrente is de noodzaak van erfpacht nog minder aanwezig. Concrete cijfers over Veenendaal In project Salamander staat inmiddels ca. 25% van de geplande woningen, in Veenendaal-Oost is het eerste deel Buurstede bijna af. Project het Stationskwartier is net opgestart, projecten het Stempel en Castor zijn nog niet begonnen. Het beeld van een snel groeiend Veenendaal dat na 2015 uit haar jasje groeit moet bijgesteld worden. We groeien nog tot zeker 2040, zowel in aantal inwoners als in benodigd aantal woningen. Het scenario dat we na de ca. 3200 woningen in Veenendaal-Oost nogmaals behoefte hebben aan een dergelijke locatie voor meer dan 3000 woningen klopt echter niet meer: dit is (voorlopig) niet meer nodig. Woningbehoefte op lange termijn In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Per 1 juli 2014 wonen er 63.350 personen in Veenendaal en zijn er 26.120 huishoudens. Dit betekent een gemiddelde van 2,43 personen per huishouden. De verwachting van de ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens, is volgens het CBS als volgt: HUISHOUDENS Onderwerpen Totaal Eén-persoons huishouden Paren Eénouder huishouden Overig Regio's (situatie 2011) Perioden Veenendaal 2015 26.600 8.300 16.700 1.500 200 2020 28.100 9.100 17.300 1.500 200 2030 30.400 10.700 18.000 1.500 200 2040 30.700 11.400 17.600 1.500 200 CBS/PBL. 12-8-2014 INWONERS Onderwerpen Totale bevolking Bevolking naar leeftijd 0 tot 20 jaar 20 tot 65 jaar 65 jaar of ouder Regio's (situatie 2011) Perioden Veenendaal 2013 63.100 16.800 36,600 9.700 2015 63.800 16.700 36.600 10.500 2020 65.800 16.500 36.800 12.400 2025 67.000 15.800 36.900 14.300 2030 68.300 15.800 36.500 16.000 2035 68.000 15.600 34.900 17.500 2040 68.400 15.800 34.100 18.500 Uit de bovenstaande tabellen blijkt dat er in 2030 in totaal 30.400 huishoudens verwacht worden. In relatie met het aantal van 68.300 inwoners betekent dit dat in 2030 de gemiddelde omvang van een huishouden 2,25 personen bedraagt. Voor dit aantal is in deze periode een toename van het aantal woningen noodzakelijk van 4280 woningen, oftewel gemiddeld 285 woningen per jaar, al zal de variatie groot zijn gelet op de economische conjunctuur en de situatie op de woningmarkt. Dit komt overeen met het aantal geplande woningen in deze periode (bron: gebaseerd op achterliggende gegevens van het Projectenboek gemeente Veenendaal): Project 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2020-030 Balkon zuid 4 4 4 4 4 4 4 29 Accacialaan - - 11 - - - - - Boompjesgoed - 40 - - - - - - Boveneind + school - - - - - 25 - - Brouwerspoort 29 20 - - 60 - - - Castor - - 43 43 - - - - Carrefour 55 - - - - - - - Holleweg - - - - - - - 17 Hoek Kerkewijk 33 - - - - - - - Melmseweg - 25 51 50 53 - - - t Holle Goed - 75 Plus: Specifieke doelgroep zorg (short stay 85 eenheden) Emmerschans - - - 21 - - - - A. v. Ostadelaan - - 11 - - - - - Panhuis 4 16 10 - - - - - - Petenbos - 8 7 8 - - - - Ritmeester - - 12 42 - - - - Salamander 6 6 6 10 10 10 10 26 Zuidpoort 50 - 67 50 - - - - Speksnijder - - - - - - - 30 Spitsbergen 36 - - - - - - - Stationskwartier (a) Specifieke doelgroep zorg (77 eenheden) Stationskwartier (b) - 50 - 20 - - - - Stationskwartier (c) 64 40 32 8 - - - - Stationskwartier (d) - - - - - - - 122 Veenendaal oost 100 120 140 190 210 226 226 1.300 Veeneind - - - - - - - 20 Weverij 10 9 - - - - - - Blok 19 - - - - - - - - Goeie Spoor - - 70 - - - - - Leinweberstraat 12 Totaal 403 407 454 458 337 265 240 1.557 Cumulatief 596 1.003 1.588 1.996 2.333 2.598 2.838 4.395 Echter, vanwege meerdere factoren blijkt in de praktijk dat niet alle geplande woningen ook daadwerkelijk worden gebouwd . Dit komt door de marktvraag, de te doorlopen procedures, of onderhandelingen tussen betrokken partijen. Een percentage van 85% is hierbij minimaal van toepassing, waardoor het aantal benodigde geplande woningen rond de 4395 : 0,85 = 5170 komt te liggen. Als je de tabel splitst naar hardheid (positieve bestemming) van de plannen, dan blijkt dat het totaal van 4395 woningen als volgt is onder te verdelen: Groene plannen = al met positieve bestemming, in totaal 3637 woningen Overige plannen = zonder positieve bestemming, in totaal 758 woningen Regio's Veenendaal Onderwerpen Perioden 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Gereedgekomen woningen Totaal aantal 97 - 190 252 371 295 146 200 213 150 432 182 © Centraal Bureau voor de Statistiek, Den Haag/Heerlen 11-9-2014 Uit de periode 2002- 2011 blijkt een gemiddelde woningproductie van 243 woningen per jaar. Om in de toekomstige woningbehoefte te voorzien moeten er dus jaarlijks meer woningen (285) gebouwd dan in het recente verleden. Overigens staat ook in de op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgestelde Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie vermeld dat de gemeente Veenendaal de opgave heeft om minimaal 3.750 woningen in de periode 2013-2028 te realiseren, en dat dit stedelijk programma voor Veenendaal geheel via inbreiding kan worden gerealiseerd. Uit de hiervoor genoemde rapporten blijkt dat er geringe cijfermatige verschillen bestaan in de prognoses voor de korte en de lange termijn. Duidelijk is wel dat er in de periode tot 2030 nog behoefte zal bestaan aan substantiële uitbreiding van het aantal woningen. Dit aantal ligt rond het getal van 4.300. In regionaal perspectief gezien is het realistisch deze behoefte binnen de grenzen van Veenendaal in te vullen. Deze behoefte kan binnen het stedelijke gebied van Veenendaal worden ingevuld. Daarnaast blijkt er geen sprake te zijn van een samenhangende regionale woningmarkt, waardoor opvang van de woningbehoefte elders in de regio geen reële optie is. Op bladzijde 15 en 16 staat de kwantitatieve CBS prognose van de woningbehoefte, gematcht met het aantal woningen in onderliggende gegevens voor het Projectenboek. Te zien is dat deze verhouding kwantitatief in balans is. Komend jaar willen we in de gemeente woonplannen die nog niet positief bestemd zijn toetsen aan de duurzaamheidsladder. Hierbij nemen we onder andere de volgende elementen mee: In welke mate sluiten de projecten in het gemeentelijke projectenboek helemaal aan bij de behoefte die we op lange termijn op de markt verwachten? Moeten sommige woonprojecten voorzien worden van een ander programma of een andere fasering hebben? Zijn er woonprojecten die langer geleden ontwikkeld zijn en feitelijk niet meer voldoen aan de lange termijn vraag? Welke woonplannen zijn nodig in Veenendaal, maar missen we nog? In welke mate kannibaliseren de nieuwbouwprojecten niet onnodig met bestaande wijken/woningen en voegen ze echt wat toe aan de Veenendaalse markt? Welke (typen) niet-woningen (kantoren, kerken, winkels, scholen, et cetera) komen in Veenendaal leeg en zijn ze geschikt te maken voor woningbouw? Ook moeten we vaststellen of we een klein percentage van de woningbehoefte (bijvoorbeeld 10 of 15%) niet ‘vergeven’ in harde projecten om te zorgen dat er altijd planologische ruimte blijft voor zeer goede nieuwbouw. Kortom: herprogrammering vanuit kwaliteit, vanuit een portfoliogedachte en om de Ladder voor Duurzame Verstedelijking bij bestemmingsplannen goed te kunnen onderbouwen. Uiteraard vergt deze herprogrammering/prioritering een zorgvuldige afweging van belangen uit deze woonvisie met de ruimtelijke visie op heel Veenendaal, de financiële belangen (waaronder grondexploitaties) en contractuele belangen (overeenkomsten met private partijen) van de gemeente. Een van de discussiepunten zal bijvoorbeeld gaan over het toevoegen van starterswoningen en appartementen in de grootschalige uitbreidingen van Veenendaal. Voor projectontwikkelaars zijn starterswoningen voor de korte termijn aantrekkelijk, omdat ze nog relatief makkelijk worden afgezet. Voor de lange termijn hebben we – in de bestaande koopwoningmarkt – echter naar verwachting genoeg koopwoningen voor starters. In praktijk zien we dat de woningwaardeontwikkeling in veel Nederlandse Vinex-wijken achterblijft, wat zorgelijk is. In al gerealiseerde en te ontwikkelen uitleggebieden gaan we sturen op een goede woningdifferentiatie die tegemoet komt aan de differentiatie in huishoudenstypen, woonvoorkeuren en bestedingsmogelijkheden van onze bewoners. Aanpassing bestaande woningvoorraad Als er vanaf nu geen bestaande woningen door de bewoners zouden worden aangepast zouden de tekorten in de toekomst, vanwege de vergrijzing en het scheiden van wonen en zorg, zich als volgt ontwikkelen: Type ultimo 2011 2015 2020 2025 2030 2040 Intramuraal licht 1 68 195 224 227 227 Intramuraal zwaar -74 -102 -152 -208 -276 -453 Subtotaal 1 -73 -34 43 16 -49 -226 Verzorgd Wonen -213 -316 -461 -566 -660 -860 Subtotaal 2 -286 -350 -418 -550 -709 -1.086 Geschikt Wonen -271 -798 -1.326 -1.844 -2.255 -2.741 Totaal -557 -1.148 -1.744 -2.394 -2.964 -3.827 Bron: Bureau Estea Ede De lichte zorgvragers worden geacht vanaf nu zelfstandig te blijven wonen waardoor ze niet meer in een verzorgingstehuis (intramuraal) terecht kunnen. Dit overschot aan plekken in verzorgingstehuizen wordt echter ingevuld door de toenemende vraag aan zware intramurale zorg. Hier ligt dus niet de grote uitdaging voor de komende jaren: die ligt meer in de bestaande voorraad woningen waarin onze inwoners langer zelfstandig met verzorging en eventueel aanpassingen (geschikt) moeten wonen. Wij willen voorkomen dat er op termijn grote tekorten ontstaan en brengen daarvoor per wijk de behoefte aan aangepaste, aanpasbare en MIVA (mindervalide) woningen in beeld. Dit proces is inmiddels in gang gezet. Zo kunnen we inspelen op de te verwachte behoeften. Die behoefte blijkt al duidelijk uit de getallen bij Verzorgd Wonen (voldoende zorg beschikbaar bij zelfstandig wonen) en vooral bij Geschikt Wonen (wonen in een voor het zorghuishouden geschikte woning). Tevens willen we voorkomen dat huurders in betalingsproblemen komen doordat de totale woonlasten niet meer op te brengen zijn. Uit het Woonlastenonderzoek van de huurdersvereniging van Patrimonium (maart 2014) blijkt dat naar schatting 29% van de huurders een inkomen onder de onder de zogenaamde armoedegrens heeft. Dit betreft een inkomensgrens voor wonen, voedsel, kleding, verzekeringen, niet-vergoede ziektekosten, persoonlijke verzorging en een bescheiden budget voor ‘sociale participatie’: kosten voor bijvoorbeeld lidmaatschap vereniging of een korte vakantie. Een auto is overigens niet inbegrepen. Vooral huishoudens met kinderen, en dan met name eenoudergezinnen vallen onder deze groep. Energiebesparing, arbeidsperspectief en doorstroming naar een passende woning zijn in de het rapport aangedragen oplossingspunten waar de betrokken partijen op in moeten gaan spelen. Er is dus naast scheefwonen ook sprake van omgekeerd scheefwonen: mensen die te weinig verdienen om nog langer in hun huidige woning te blijven wonen. Voor deze huishoudens zal het totaal aan woonlasten naar beneden moeten. In overleg met de corporaties en de huurdersverenigingen worden hiervoor plannen gemaakt. De energiecoaches die vanuit de Huurdersverenigingen beschikbaar zijn kunnen bijvoorbeeld worden ingezet om bewoners te adviseren in het terugdringen van de energiekosten. Zoals aangekondigd vinden we het verder belangrijk (zie paragraaf 2.3) bij de uitvoering van de woonvisie de kennis en het inzicht in de grote bestaande voorraad te vergroten. Waren woonvisies vroeger vooral ‘nieuwbouwvisies’, tegenwoordig moeten juist veel kwalitatieve elementen en bestaande voorraad onderdeel zijn van een woonvisie. Immers zo’n 90% van de toekomstige woningen van Veenendaal staat er al, daarom is veel kennis over de kansrijke en risicovollere onderdelen van de woningvoorraad belangrijk. Enkele kwalitatieve vragen die de betrokken partijen de komende jaren moeten beantwoorden over de bestaande voorraad (en haar wisselwerking met nieuwbouw): Hoe verbeteren we de omvangrijke appartementenmarkt in Veenendaal? Welke complexen zijn minder aantrekkelijk en hoe daarmee om te gaan? Aan wat voor soort appartementen en wat voor (stedelijke) plekken is nog wel een tekort? Hoe zorgen we dat deze worden gerealiseerd? De vrijesectorhuurmarkt, er is zeker vraag naar middeldure huur (vrijesectorhuur) van 700 tot 900 euro in Veenendaal, dit kan een belangrijke kans zijn bij de herprogrammering van bestaande plannen richting een markttechnisch aantrekkelijke en rendabele programmamix. Welke plekken en typen woningen zijn geschikt (te maken) voor vrijesectorhuur? Hoe meer landelijke beleggers naar Veenendaal te trekken? Starterswoningen/goedkope koopmarkt: zijn nieuwbouwwoningen voor starters gewenst in de nieuwbouw of voldoet de bestaande koopwoningmarkt? Wat betekent dit voor de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouwproductie? Welke aanvullende stimuleringsmaatregelen kunnen we inzetten om starters tot die bestaande woningen te verleiden? ‘bloemkoolwijken’ en erfjes: Veenendaal is gegroeid in de jaren zestig en zeventig, met veel grootschalige bloemkoolwijken en erfjes tot gevolg. Welke hiervan lopen risico’s? welke oplossingen zijn er? Wat kunnen eigenaar-bewoners zelf doen? Wat verwachten we van de corporaties in het licht van de nieuwe Novelle? En wat betekent dit alles voor de woonmilieus en (harde) woonplannen die we aan de randen van Veenendaal toevoegen? Welke typen woningen en woonmilieus ontbreken echt in Veenendaal? Zijn ze te realiseren? Hoe? Deze vragen zullen steeds bij de diverse partijen (ontwikkelaar(s) en/of gemeente) op de agenda moeten staan bij de motivering van een nieuwbouwplan. Veel aandacht voor de bestaande voorraad bedient onze burgers en woonconsumenten die hun woning willen verkopen, willen doorstromen en woondoelgroepen die we lange tijd aan Veenendaal willen binden. Daarnaast betekent kwaliteitsbehoud ook waarde behoud van bestaande koopwoningen; zeer belangrijk voor onze eigenwoningbezitters in het licht van de afgelopen economische en woningmarktcrisis met veel hypothecaire en woonlasten problemen als gevolg. De afgelopen jaren zijn in totaal al ca. 200 vergunningen voor tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandwet afgegeven om inwoners de mogelijkheid te geven hun woning, in afwachting van verkoop, te verhuren. Hiermee zijn (gedeeltelijk) dubbele woonlasten voorkomen. In afwachting van stijgende verkoop aantallen zal de behoefte aan deze vergunningen ook de komende tijd aanwezig zijn. De landelijke regelgeving is hiertoe versoepeld zodat vergunninghouders direct voor 5 jaren de mogelijkheid krijgen om tijdelijk te verhuren. Naar verwachting zal de lage rentestand in combinatie met het huidige lage prijspeil wel zorgen voor een opleving van de woningverkopen.

Lokaal

Rechtspraak bij dit artikel