In onze regio ligt de nadruk sterk op de koopsector. Voor Noord-Limburg geldt dat 65% van de woningvoorraad in het koopsegment zit, 25% is sociale huur en 11% particuliere huur. Bij deze 11% particuliere huur moet de kanttekening gemaakt worden dat alles hieronder valt, van huurwoningen van grote beleggers, tot woningen van particulieren die tijdelijk hun woning verhuren. Binnen de huursector zijn de meeste woningen dus van de woningcorporaties. Dit betekent dat mensen die niet willen of kunnen kopen, en niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, weinig alternatieven hebben in Noord-Limburg. Daarnaast bestaan binnen de regio grote verschillen (tabel 2)
Koop woningen
Corporatie woningen
Overige huurwoningen
Onbekend
Totaal
Venlo
58,4%
29,2%
12,0%
0,4%
46.276
Venray
61,6%
27,4%
10,5%
0,5%
18.706
Peel en Maas
72,0%
21,0%
7,0%
0,1%
18.001
Horst a/d Maas
75,9%
15,8%
7,3%
1,0%
17.256
Gennep
64,2%
23,4%
11,8%
0,6%
7.324
Beesel
65,7%
28,8%
5,3%
0.2%
5.911
Bergen
69,0%
24,6%
6,3%
0,1%
5.594
Mook en Middelaar
73,5%
17,2%
8,2%
1,1%
3.544
Tabel 2: Verhouding koop- huur, CBS Statline
In het verleden was het vrijwel ontbreken van vrijesectorhuur niet zo’n probleem. Maar met stijgende huizenprijzen en de strengere toewijzingscriteria die corporaties sinds 2011 moeten hanteren, is er een groep huishoudens die afhankelijk is geworden van de vrije sector. Daarnaast zijn er ook mensen die wel een woning kunnen kopen, maar dit niet willen. Zij willen de verantwoordelijkheid van een koopwoning niet (meer) of kiezen voor de vrijheid die een huurwoning met zich meebrengt. Kortom er zijn diverse redenen om aan te nemen dat de behoefte aan vrijesectorhuur aanwezig is en blijft in Noord-Limburg. Hierbij ligt de nadruk op het middensegment. Er is geen landelijke eenduidige definitie van middenhuur. Als ondergrens kan de liberalisatiegrens van de sociale huursector worden gehanteerd (> € 737,- /prijs per 01-07-2019). Als bovengrens wordt vaak circa € 1.000,- gebruikt.
De constatering dat er een zekere behoefte is aan middenhuurwoningen verdient nog een nadere specificering. In de regio is het vraagstuk niet in alle gemeenten hetzelfde. In de meer stedelijke gemeenten Venlo en Venray zijn er voldoende partijen die willen investeren in middenhuur. Het gaat hierbij met name om lokale particuliere investeerders en niet zozeer om grote landelijke partijen. Daarnaast zijn ook sommige woningcorporaties bereid om in deze stedelijke kernen te investeren in middenhuur. In de kleinere gemeenten zien we een behoefte aan middenhuur, waaraan momenteel nog onvoldoende tegemoet wordt gekomen.
In de overige gemeenten is de bereidheid van particuliere investeerders om te investeren in dit segment maar zeer beperkt. Hier geldt ook dat landelijke spelers geen rol pakken, maar ook de meeste corporaties zien voor zichzelf hierin geen rol weggelegd. Lokale particuliere investeerders blijven dan nog over om het aanbod te vergroten in dit segment. Vraag hierbij is of dit voldoende soelaas biedt om te komen tot een concrete uitbreiding van het middendure huursegment. Daarnaast constateren we dat met name de grote landelijke beleggers een deel van hun bezit uitponden waardoor de voorraad middenhuur woningen afneemt.
Naast aandacht voor ‘blinde vlekken’ voor middenhuur in de regio, moet er ook aandacht zijn voor de prijs-kwaliteitverhouding in het middensegment. Het is niet ongebruikelijk dat voor kleine studio’s de hoofdprijs gevraagd wordt. Woningen die boven de liberalisatiegrens vallen, zijn niet beschermd met een jaarlijks vastgestelde maximale huurprijsverhoging en vallen niet binnen het puntentellingssysteem van BZK. Hiermee is het voor verhuurders mogelijk forse bedragen te vragen voor relatief kleine woningen. Dit komt de betaalbaarheid van vrijesectorhuur niet ten goede.
Koers voor Noord-Limburg
We constateren dat er een opgave ligt om het aantal middenhuur woningen te vergroten. Daarom onderzoeken we de mogelijkheden om regionale ‘mandjes’ te maken, waarbij de mogelijkheden om te bouwen op aantrekkelijke locaties worden gekoppeld aan het bouwen op minder voor de hand liggende locaties. Om de bouw van middenhuurwoningen te kunnen stimuleren, wordt door de provincie gekeken om hiervoor het Stimuleringsregeling Wonen mede in te richten ( bijvoorbeeld door leningen, garantstellingen en subsidies) als onderdeel van de nieuwe Limburgse Agenda Wonen.
Ook kan een gemeente zelf een project realiseren, al dan niet met provinciale middelen (cofinanciering uit bijvoorbeeld het Kader Kwaliteit in Limburgse Centra).
HOOFDSTUK 3.
Artikel 3.7