Met opgavegericht grondbeleid is het mogelijk dat de gemeente een actief grondbeleid moet voeren bij bepaalde locaties. Dat betekent dat gronden verworven moeten worden wanneer deze niet in eigendom zijn. De gemeente doet dit in goed overleg met de desbetreffende grondeigenaren. Minnelijke verwerving is daarbij het uitgangspunt. Mocht het nodig zijn, dan kan de gemeente onteigeningsinstrumentarium inzetten.
Minnelijke verwerving en onteigening
De gemeente probeert in eerste instantie de gronden minnelijk te verwerven (op vrijwillige basis). Mocht de gemeente daar niet in slagen, dan kan besloten worden het onteigeningsinstrumentarium in te zetten. Onteigening is voor eigenaren een ingrijpende gebeurtenis. Daarom wordt alleen onteigend als dit noodzakelijk is om ruimtelijke ontwikkelingen binnen door de raad gewenste kaders tijdig te realiseren. Aangezien een onteigeningsprocedure een lange doorlooptijd kent, is het verstandig vroegtijdig de eigenaren over de noodzaak om gronden te verwerven te informeren en met hen in gesprek te treden over de (minnelijke) verwerving van hun grond en/of opstal. Zo wordt voorkomen dat een project lange tijd in de vertraging gaat als de minnelijke onderhandelingen onverhoopt niet tot een positief resultaat leiden.
Met de komst van de Omgevingswet per 2022 wordt via de Aanvullingswet Grondeigendom de wetgeving omtrent onteigening aangepast (zie paragraaf 3.3 Omgevingswet).
Beleidskader 3 | grondverwerving
Wanneer de gemeente besluit een actief grondbeleid te voeren, is minnelijke verwerving het uitgangspunt. Grondeigenaren worden in een vroeg stadium betrokken. Mocht het nodig zijn, dan kan de gemeente onteigeningsinstrumentarium inzetten.
Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)
Een ander instrument dat de gemeente kan inzetten bij het voeren van een actief grondbeleid, is het vestigen van een voorkeursrecht via een besluit. Dit geeft de gemeente het eerste recht van aankoop wanneer een grondeigenaar de desbetreffende gronden wenst te verkopen. De gemeente is overigens niet verplicht om van deze aanbieding gebruik te maken. Het vestigen van een voorkeursrecht kan alleen op gronden waaraan in het ruimtelijk plan een niet-agrarische bestemming is toegekend én waarvan het gebruik afwijkt van dat plan (toekenning van een niet-agrarische functie, die daar nog niet wordt uitgevoerd).
De gemeente kan door het vestigen van een voorkeursrecht de grondeigenaar niet dwingen om de gronden te verkopen. Hiervoor is het onteigeningsinstrument van toepasing. Door het vestigen van een voorkeursrecht neemt de regie van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkeling in algemene zin toe. Het voorkeursrecht vormt echter een inbreuk op het recht van grondeigenaren om vrij over hun gronden te beschikken. Daarom wordt het instrument alleen ingezet wanneer de gemeente bij een gewenste ontwikkeling een duidelijke meerwaarde wil krijgen in de regiefunctie. Het voorkeursrecht geeft de gemeente in ieder geval de mogelijkheid eventuele speculatie met gronden voor te zijn. In onderstaande tabel een overzicht van de voor- en nadelen van het vestigen van een voorkeursrecht door de gemeente.
Voor- en nadelen Wet voorkeursrecht gemeenten
Voordelen
Nadelen
Mogelijkheid gronden pas op termijn te verwerven
Regie in een vroeg stadium en daarmee onderhandelingsruimte
Versnelling ruimtelijke ontwikkeling
Beperken oververhitting grondmarkt (grondspeculatie)
Beperken versnippering van eigendom
Middenweg tussen minnelijke verwerving en onteigening
Tegengaan van ongewenste samenwerking tussen grondeigenaar en derden.
Meer regie bij faciliterend grondbeleid
Inbreuk eigendomsrecht grondeigenaren
Doorlooptijd onderhandelingen gemeente en grondeigenaar
Voorkeursrecht kan tot 16 jaar in stand blijven en daarmee beperkingen voor grondeigenaar.
Gemeentelijke kosten bij vestigen voorkeursrecht
Als al in een vroeg stadium besloten wordt een voorkeursrecht te vestigen kan, als de eigenaar tot aanbieding overgaat, de gemeente gedwongen worden (als de gemeente afziet van de aankoop is de eigenaar vrij om toch aan derden te verkopen) al in een vroeg stadium tot aankoop over te gaan. Dit kan tot een onredelijk beslag op beschikbare middelen leiden.
Met de komst van de Omgevingswet per 2022 wordt via de Aanvullingswet Grondeigendom de Wet voorkeursrecht gemeenten op onderdelen aangepast (zie paragraaf 3.3 Omgevingswet).
Beleidskader 4 | vestigen voorkeursrecht
De gemeente kan op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een voorkeursrecht op gronden vestigen, wanneer daarmee een duidelijke meerwaarde ontstaat voor de gemeentelijke regiefunctie ten behoeve van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. De meerwaarde moet in een (vertrouwelijk) raadsvoorstel tot het vestigen van het voorkeursrecht goed worden beargumenteerd.
Het vestigen van een voorkeursrecht staat los van de uiteindelijke grondbeleidskeuze van de gemeente voor de desbetreffende locatie. Het voeren van actief grondbeleid is daarmee niet vanzelfsprekend. Het gaat hier uitdrukkelijk om een proactieve rol van de gemeente die op dat moment wenselijk wordt geacht. Dit moet het resultante zijn van het afwegingsproces waarbij de factoren urgentie, regie en rendement centraal staan
Strategische aankopen
Ook wanneer er nog geen zicht is op een concrete ruimtelijke ontwikkeling kan de gemeente om strategische redenen gronden en opstallen aankopen, de zogenaamde strategische (grond)verwerving. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de wens om bepaalde strategische posities in handen te krijgen, een ruilobject te verkrijgen of gebieden op te kopen waar bestaande functies geen toekomst meer hebben.
Handelingssnelheid vanuit de gemeente is hierbij cruciaal omdat er mogelijk ook derden zijn die belang hebben bij het eigendom van die gronden en/of objecten. In het kader van slagvaardig handelen is het wenselijk om als gemeente vooraf voldoende budget te hebben voor strategische en/of incidentele aankopen.
Voor- en nadelen strategische aankopen
Voordelen
Nadelen
Regie in een vroeg stadium door slagvaardig handelen
Voorkomen van beginnende grondspeculatie
Verkrijgen van een cruciale en/of strategische positie
Regie bij faciliterend grondbeleid
Onderhandelingspositie bij actief grondbeleid op termijn
Aankoopprijs mogelijk op basis van huidige bestemming en mogelijk gunstige prijsontwikkeling
Toename grondpositie op de balans
Langdurig beslag op eigen vermogen
Aankoopprijs op basis van toekomstige bestemming / eventuele nabetalingsregeling.
Risico op afwaardering wanneer ontwikkeling niet doorgaat
Aangekochte gronden en/of opstallen worden verantwoord op de balans. Het risico is aanwezig dat aangekochte gronden en/of opstallen op termijn alsnog niet worden ingezet voor een ruimtelijke ontwikkeling. Afhankelijk van de verwervingsprijs, kan een financiële afwaardering hiervan een gevolg zijn. Aankoop tegen de actuele marktwaarde is dan ook een beheersmaatregel. Het resterende risico wordt opgenomen in het weerstandsvermogen.
Beleidskader 5 | strategische aankopen
Opgavegericht grondbeleid biedt de gemeente de ruimte om gronden en opstallen in zowel stedelijk als landelijk gebied te verwerven tegen marktwaarde die van hoog strategische waarde zijn ten behoeve van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Dergelijke aankopen zijn van incidentele aard.
Bij strategische aankopen is handelingssnelheid cruciaal. Dit houdt in dat de gemeente in die situaties snel moet handelen om een strategische positie te bemachtigen bij een acceptabel risicoprofiel. In het kader van slagvaardig handelen, is het college handelingsbevoegd volgens de financiële verordening tot een bedrag van € 1 miljoen per jaar voor strategische aankopen. Het mandaat ligt tot dit bedrag bij het college. Verantwoording richting de raad zal achteraf plaatsvinden voorzien van onderbouwing, in de reguliere jaarcyclus. Eventuele verruiming van de financiële handelingsbevoegdheid moet aan de raad worden voorgelegd voorzien van argumentatie. Dit zou mogelijk heroverwogen kunnen worden als hiervoor aanleiding is volgend uit de ambities en doelen van de Omgevingsvisie.
In gevallen dat bij strategische aankopen handelingssnelheid niet direct cruciaal is of sprake is van een hoog risicoprofiel, dan legt het college de raad een voorstel voor voorzien van argumentatie, waarop de raad beslist of een afzonderlijk budget voor de desbetreffende aankoop beschikbaar wordt gesteld.
Het afwegingsproces waarbij de factoren urgentie, regie en rendement centraal staan wordt eveneens bij de keuze tot strategisch aankopen betrokken.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies