Voordat wij besluiten of een perceel gemeentegrond (snippergroen en overige gronden) wordt verkocht (of eventueel verhuurd) toetsen wij intern en integraal of het perceel gemeentegrond in aanmerking komt voor verkoop of verhuur. Zo beoordelen wij welke nutsvoorzieningen, kabels en leidingen liggen in het onderhavige perceel. Ook kijken wij naar de verkeersveiligheid. Door verkoop moeten de omliggende stukken openbare grond of openbaar water niet alleen voldoende bereikbaar blijven, maar ook efficiënt onderhouden kunnen worden. Daarom wordt elk verzoek getoetst aan onderstaande toetsingscriteria.
Daar waar wordt gesproken over snippergroen, worden ook de overige gronden bedoeld.
1.Nutsvoorzieningen (kabels, leidingen en rioleringen)
Zodra wij een aanvraag ontvangen, doen wij een zogenaamde KLIC-melding bij het Kadaster. Hiermee controleren wij of er voorzieningen in de grond aanwezig zijn en om welk type het gaat. De kosten die het Kadaster hiervoor in rekening brengt, berekenen wij door aan de aanvrager.
Wij kunnen juridisch voorwaarden verbinden aan de toegankelijkheid van nutsvoorzieningen en straatmeubilair in het verkochte of gehuurde perceel. De praktijk wijst uit dat de toegankelijkheid van de voorzieningen niet altijd is gewaarborgd, bijvoorbeeld omdat men toch een bouwwerk plaatst waardoor ondergrondse voorzieningen niet meer toegankelijk zijn.
Op grond van bovenstaande belemmeringen verkopen of verhuren wij geen snippergroen waarin zich ondergrondse voorzieningen bevinden, tenzij:
Er met de desbetreffende instantie of bedrijf overeenstemming is verkregen over het verleggen van de voorzieningen;
De aanvrager de kosten die verband houden met het eventueel verleggen van deze voorzieningen voor zijn rekening neemt;
Als er in overeenstemming met de desbetreffende instantie of bedrijf een zakelijk recht kan worden gevestigd voor de kabels en leidingen. De kosten hiervan zijn voor rekening van de koper.
Als in het perceel snippergroen ondergrondse voorzieningen aanwezig zijn gaan wij niet over, tot verkoop/verhuur, tenzij deze voorzieningen op kosten van koper kunnen worden verlegd of er een zakelijk recht wordt gevestigd op kosten van koper.
Bestaande situaties
In het verleden zijn huurovereenkomsten afgesloten voor percelen snippergroen waarin kabels en leidingen liggen. Deze huurovereenkomsten worden gehandhaafd, ook als er nieuwe bewoners komen. Eventueel worden de voorwaarden in de nieuwe huurovereenkomst aangepast.
2Hoofdgroenstructuur
Bij verkoop of verhuur van gemeentegrond mag er geen sprake zijn van aantasting van de duurzame hoofdgroenstructuur. De aanwezigheid van openbaar groen in een omgeving is van groot belang voor de leefbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte.
De groenelementen in de hoofdgroenstructuur hebben een hogere status dan het overige groen. De hoofdgroenstructuur wordt extra beschermd, omdat deze een duidelijke structuur en karakter aan de wijk en/of de woonkern geeft. Daarnaast kan een dergelijk groenelement ook een afschermende functie hebben, zoals het onttrekken van zicht op (doorgaande) wegen, het voorkomen van geluidhinder etc..
Het afstoten van dit groen, of het omvormen naar een andere functie is ongewenst. Om die reden verkopen of verhuren wij geen percelen die deel uitmaken van de hoofdgroenstructuur.
Als percelen grond de hoofdstructuur raken wegen wij af wat de invloed op de hoofdstructuur is als deze percelen worden verkocht of verhuurd.
Als het perceel snippergroen onderdeel uitmaakt van de hoofdgroenstructuur gaan wij niet over tot verkoop/verhuur.
3.Beeldkwaliteit
Van beeldbepalend groen is sprake bij begeleidende beplantingen, zoals groenzones langs routes, wegen, paden met een doorgaand en openbaar karakter en laanstructuren. Het groen vormt een continue groenstrook, die het wegprofiel begeleidt en zo mede het gezicht van de weg bepaalt. Vaak staan in dit gedeelte beeldbepalende (rijen) bomen. Het kunnen echter ook solitaire groenelementen zijn, bijvoorbeeld bij bebouwing, die het karakter van de plek in belangrijke mate bepalen. Vaak wordt een dergelijk element ook wel door mensen gebruikt om zich te oriënteren in een buurt.
Daarnaast kan het groen om stedenbouwkundige redenen functioneel zijn. Bijvoorbeeld om (visuele) versmallingen in het straatbeeld tegen te gaan (met name hoeksituaties).
Door uitgifte van snippergroen kan het beeld van een wijk/buurt negatief beïnvloed worden. Wij geven deze groenstroken niet uit.
Wanneer de beeldkwaliteit in het geding komt gaan wij niet over tot verkoop/verhuur.
4.Waardevolle bomen en groenelementen
Op het uit te geven percelen mogen geen waardevolle of monumentale bomen aanwezig zijn. Daarnaast ook is de aanwezigheid van groenelementen, zoals belevenisgroen en natuurlijk groen reden om het perceel niet te verkopen of te verhuren.
Criteria waardevolle bomen
Bomen leveren een belangrijke bijdrage aan het thema duurzaamheid en klimaatadaptatie, en vertegenwoordigen verschillende waarden. Die waarden vormen de beoordelingscriteria of sprake is van een waardevolle boom:
de natuurwaarde van de houtopstand;
de landschappelijke waarde van de houtopstand;
de waarde van de houtopstand voor stads- en dorpsschoon;
de beeldbepalende waarde van de houtopstand;
de cultuurhistorische waarde van de houtopstand;
de waarde voor de leefbaarheid van de houtopstand.
Naast waardevolle bomen worden ook monumentale bomen onderscheiden. Monumentale bomen zijn geregistreerd in het Landelijk Register van Monumentale Bomen van de Bomenstichting.
Deze is terug te vinden via: https://www.bomenstichting.nl/monumentale-bomen/landelijk-register-van-monumentale-bomen.html
Als er waardevolle bomen c.q. groenelementen aanwezig zijn die zijn opgenomen op de bomenkaart en/of het Groenstructuurplan gaan wij niet over tot verkoop/verhuur.
Als het perceel snippergroen wordt verhuurd en er is gemeentelijke boom aanwezig niet voldoet aan de criteria ‘waardevol’ of ‘monumentaal’ wordt in de huurovereenkomst opgenomen dat de boom niet mag worden gekapt, tenzij de gemeente toestemming voor geeft. Ook wordt het onderhoud van de boom bij de huurder neergelegd.
Omdat alle gemeentelijke bomen op de bomenlijst staan kan een koper van een perceel snippergroen alleen kappen met een kapvergunning.
5.Functionaliteit van het groen.
De functionaliteit van het groen mag niet worden aangetast. Hierbij kunnen de volgende functies worden onderscheiden:
sierfunctie;
verkeersgroen, begeleiding, geluidsafscherming;
singelgroen;
parkgroen;
begraafplaatsen;
sportvelden;
recreatie en speelterreinen;
groen bij openbare gebouwen;
strandjes;
watergangen.
De percelen groen die ter versterking of bescherming van de functionaliteit van bovengenoemde voorzieningen zijn aangelegd mogen niet worden uitgegeven als snippergroen.
Verkoop/verhuur van snippergroen mag niet leiden tot aantasting van de functionaliteit van het groen.
6.Voorkomen van arbeidsintensieve locaties
Wij toetsen of na verkoop er delen snippergroen resteren die qua maat te klein zijn om goed te kunnen onderhouden. Ook dan verkopen of verhuren we deze percelen niet.
Verkoop/verhuur snippergroen mag niet leiden tot versnippering van het openbaar gebied. Het openbaar gebied moet bereikbaar en onderhoudbaar blijven.
7.Voorkomen van sociaal onveilige situaties
Voor de leefbaarheid van de woonomgeving is een veilig gevoel voor de bewoners van groot belang. Dit gevoel kan overigens heel anders liggen dan de daadwerkelijke veiligheid. Met name in de donkere periodes van avond en nacht kunnen onoverzichtelijke situaties leiden tot een onveilig gevoel.
Sturing kan plaatsvinden door het beheer te richten op het voorkomen van onoverzichtelijke situaties. Bij het beoordelen van een verzoek voor de uitgifte van openbaar groen bekijken wij of sociaal onveilige situaties kunnen ontstaan of kunnen worden opgeheven door verkoop. Als dergelijke onveilige situaties kunnen ontstaan, wordt niet overgaan tot het uitgeven van het openbaar groen.
Verkoop/verhuur van snippergroen mag niet leiden tot sociaal onveilige situaties.
8.Verkeersveiligheid
De uitgifte van grond mag niet leiden tot onveilige verkeerssituaties. Groenstroken en groenvoorzieningen bepalen mede de verkeersveiligheid. Zij hebben een bufferfunctie en schermen wegen af van bijvoorbeeld woonwijken. Groenvoorzieningen moeten bereikbaar blijven voor inwoners via bijvoorbeeld paden. Wij beoordelen de verkeerssituatie op de volgende onderdelen:
Buffer: groenstroken die dienen als bufferstrook tussen achtertuinen die (te) dicht grenzen aan een drukke verkeersroute.
Wanneer een groenstrook dient als buffer, gaan wij niet over tot verkoop.
Overzichtelijkheid: groenstroken die noodzakelijk om een overzichtelijke verkeersituatie te creëren. Bijvoorbeeld bij of op kruispunten en T-splitsingen. Wanneer de groenstroken worden verkocht en vervolgens voorzien van een hoge erfafscheiding of bebouwing kunnen onoverzichtelijke situaties ontstaan. In dergelijke gevallen wordt een perceel niet verkocht.
Verkoop/verhuur van snippergroen mag niet leiden tot verkeersonveilige situaties.
9.Voorkomen belemmeringen van toekomstige ontwikkelingen.
Een niet onbelangrijk aspect zijn toekomstige ontwikkelingen. Hierbij kan gedacht worden aan nieuwe (inbreidings-) locaties, (langzaam) verkeersontsluitingen tussen een nieuw te ontwikkelen woonwijk met bestaande wijk. Wanneer al bekend is dat er in de toekomst ontwikkelingen zijn, waardoor uitgifte van grond ongewenst is, gaan wij niet over tot verkoop of verhuur.
Een restperceel of een perceel snippergroen dat van strategisch belang is voor eventuele toekomstige gemeentelijke ontwikkeling verkopen of verhuren wij niet.
10.Nieuwbouwlocaties
Nieuwe wijken zijn ingericht volgens een vastgesteld stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan. Dat betekent dat ook nadrukkelijk is nagedacht over het openbaar gebied. Wij vinden het waardevol dat een wijk zich eerst kan ontwikkelen om daarna te kunnen beoordelen of verkoop van snippergroen gewenst is. Hierbij hanteren wij het uitgangspunt dat er tijdens de realisatie van de wijk en in de eerste vijf jaar nadat de laatste woning is opgeleverd geen groenstroken worden verkocht. Na het verstrekken van deze termijn toetsen wij een aanvraag om snippergroen te kopen aan de uitgangspunten van deze nota.
Bij voorkeur worden nieuwe wijken zo efficiënt mogelijk ingericht waardoor er geen snippergroen wordt gecreëerd.
Tijdens de realisatie van de wijk en in de eerste vijf jaar nadat de laatste woning is opgeleverd verkopen of verhuren wij geen groenstroken. Daarna toetsen wij een aanvraag aan de gestelde uitgangspunten.
11. Bijzondere situaties
a. Huurders
Wij verkopen of verhuren geen snippergroen aan huurders van huurwoningen. De grond kan wel gekocht of gehuurd worden door de eigenaar van de woning.
Bestaande situaties worden gehandhaafd, maar op het moment dat de huidige huurder de woning verlaat, wordt niet meer verhuurd aan de huurder. Wel kan de eigenaar van de woning de huur overnemen en zo nodig onderverhuren aan de huurder van de woning.
Verkoop/verhuur van snippergroen vindt alleen plaats aan een eigenaar van aangrenzende percelen.
b. Kantelenvorming/versnippering van gemeentegrond
Kantelenvorming oftewel versnippering is een structuur die lijkt op het bovenste deel van een kastelenmuur, het deel dat niet aangesloten is maar (vierkante) inkepingen heeft. Bij percelen gemeentegrond zijn dit situaties waarbij een onlogische moeilijk te onderhouden en slecht te handhaven kadastrale grens ontstaat. Hieronder verduidelijken wij dit met een tekening. Wij streven er naar om kantelenvorming/versnippering te voorkomen en logische rechte kadastrale grenzen aan te houden. Verkoop kan alleen aan de orde zijn als de buren een soortgelijk perceel aankopen.
Verkoop/verhuur van snippergroen mag niet leiden tot kantelenvorming of versnippering.
c. Bestemmingsplan
Een bestemmingsplan geeft aan voor welk doel gronden gebruikt mogen worden en wat er op de grond gebouwd mag worden. Op de website www.ruimtelijkeplannen.nl zijn alle bestemmingsplannen van de gemeente Hoeksche Waard digitaal in te zien.
Het snippergroen heeft meestal de bestemming ‘Groen’. Dit betekent dat deze gronden gebruikt mogen worden als openbaar groen. Het is vaak niet mogelijk om op deze bestemming bebouwing te realiseren. Bij verkoop van de groenstrook passen wij de bestemming niet aan.
Wij houden als beleidslijn aan dat de aangekochte groenstrook bij het woonperceel mag worden betrokken. De grond mag dan gebruikt worden als tuin bij de woning. Wij adviseren de kopende partij om de bewoners en/of eigenaren van de aangrenzende percelen te informeren over de koop en het toekomstige gebruik.
Wanneer de koper een andere bestemming op de betreffende grond wil moet hij een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan aanvragen. Wij wegen dan af of het (ruimtelijk) gewenst is hieraan mee te werken. Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning en het doorlopen van de benodigde planologische procedure zijn leges verschuldigd.
Door de verkoop/verhuur van snippergroen wordt de bestemming niet gewijzigd.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.1