Woningbouw- en bedrijfsgrond
De waarde van grond wordt hoofdzakelijk bepaald door de ligging (kern/straat), de wet van vraag en aanbod en de bouw- en/of gebruiksrechten van de betreffende grond. Daarbij kan er sprake zijn van omstandigheden die kunnen bijdragen aan vermeerdering of vermindering van deze waarde (bijvoorbeeld de switch van koop naar huur). De dynamiek van de vrije markt (vraag en aanbod), in de breedste zin van het woord, is hierin uiteindelijk bepalend.
De gemeentelijke (grond)prijzen zijn marktconform. In de praktijk zijn er diverse manieren voor het berekenen van grondprijzen. De residuele grondwaardeberekening heeft de voorkeur, maar andere methoden zijn afhankelijk van de situatie ook mogelijk, bijvoorbeeld de comparatieve methode.
Hieronder worden de verschillende berekeningsmethodieken genoemd. Bij de bepaling van definitieve grondprijzen wordt de taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur.
RESIDUEEL
COMPARATIEF
KOSTPRIJS
De residuele grondwaardemethode is een top-down benadering, waarbij de gronduitgifteprijs het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten (VON prijs) van de onroerende zaken de totale stichtingskosten zijn afgetrokken.
Bij de comparatieve berekenings-methodiek wordt de grondprijs vastgelegd aan de hand van de waarde van vergelijkbare objecten. Deze methodiek wordt veelal als aanvulling op andere methodieken of als toets gebruikt. Belangrijke referenties zijn vaak gepasseerde transacties.
Hierbij speelt de vervangings-waarde een belangrijke rol. Deze waarde heeft de functie van minimale uitgifteprijs. Alle (historische) productiekosten en lasten (ook kostenverhaal) worden als het ware omgeslagen over het aantal uit te geven m2 grond. Hierdoor ontstaat een (gemiddelde) kostprijs voor de grond.
Deze methode wordt vooral gehanteerd bij woningbouw- en bedrijfsontwikkelingsprojecten.
Deze methode wordt vooral aanvullend toegepast bij courant onroerend goed, waarin veel transacties plaatsvinden.
Deze methode wordt gehanteerd bij incourant onroerend goed, waarbij een waarde in het economisch verkeer moeilijk is vast te stellen.
Snippergroen/reststroken
De raad heeft op 12 oktober 2006 de beleidsnota "Snippergroen gemeente Zundert 2006" vastgesteld. Hierin is de prijs voor snippergroen vastgesteld op € 80 per m2, met een automatische jaarlijkse indexering. Indexering vindt plaats op basis van de Consumenten Prijs Index (CPI alle huishoudens) van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De prijs voor snippergroen met prijspeil 2020 bedraagt inmiddels € 101,21 per m², kosten koper.
Beleidsregel grondprijzen:
De gemeente Zundert hanteert marktconforme grondprijzen.
Er worden afhankelijk van de omstandigheden drie verschillende methodieken gebruikt om de grondprijs te bepalen: de comparatieve, residuele en kostprijsmethode. Telkens zal per project onderbouwd tot een grondprijs worden gekomen waarbij principes als marktconformiteit en haalbaarheid leidend zijn.
De eerste grondexploitatie van een project wordt inclusief richtprijzen vastgesteld door de raad. De richtprijzen worden indien nodig jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld door de raad via de Planning & Control cyclus van begroting en jaarrekening.
De definitieve vaststelling van grondprijzen vindt plaats door het college op het moment van verkoop/uitgifte en vervolgens ter kennis van de raad gebracht. Onderbouwing van de grondprijs vindt mede plaats door een onafhankelijke taxatie.
Voor snippergroen/reststroken wordt een vaste prijs van € 101,21 per m2 (prijspeil 2020) kosten koper overdrachtsbelasting gehanteerd, welke ieder jaar automatisch wordt geïndexeerd (CPI).
Hoofdstuk 3.4.
Artikel 3.4.2.
Grondprijzenbeleid
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2021-2024 gemeente Zundert