4.1Grondprijs methoden
Voor het bepalen van grondprijzen voor het aankopen en verkopen van gronden en gebouwen worden verschillende methoden gehanteerd.
Om de grondprijs te bepalen kan worden uitgegaan van:
een grondquote,
de comparatieve methode,
de methode van het bepalen van de residuele grondwaarde
de taxatie door een makelaar.
a. De grondquote gaat uit van vaste grondprijzen op basis van een percentage van de vrij-op-naam prijzen en kan daardoor aantoonbaar marktconform zijn.
b. Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gerealiseerd zijn in de markt, of worden gehanteerd in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten.
c. De residuele grondwaardeberekening gaat uit van de bouw- en bijkomende kosten in relatie tot de verkoopprijs van de woning. Het residu is de grondwaarde.
d. Een taxatie van de grondwaarde wordt door een erkend makelaar o/g uitgevoerd. Deze methode hanteren we indien we een objectieve vaststelling van de waarde willen bij bijvoorbeeld de verkoop van gebouwen of indien er mogelijk sprake kan zijn van vermeende staatssteun.
Met een deel van deze grondwaarde wordt het bouw- en woonrijp maken van de locatie gefinancierd
4.2Grondverkopen
Om de marktwaarde van de gronduitgifteprijzen zo goed mogelijk te benaderen gaan wij bij woningbouw uit van de residuele waardebepaling van de grondprijs.
Bij andere gronduitgiften hanteren wij specifieke methoden. Onderstaand geven wij per categorie aan wat het grondprijsbeleid is.
Wij kunnen voor specifieke ontwikkelingen en experimenten, binnen de regelgeving van staatsteun, kiezen voor een afwijkende grondprijsmethode.
4.2.1Woningbouw sociale huursector
De grond voor sociale huurwoningen beneden de huurtoeslaggrensgeven wij uit tegen een vaste grondprijs. Op deze manier houden wij de sociale huursector betaalbaar.
De vaste grondprijzen hebben als uitgangspunt een kavelgrootte van 150 m². De uitgifteprijs van een dergelijke kavel is
€ 21.000,-. Is de kavel groter dan 150 m² dan
vindt boven de kavelprijs nog een verrekening plaats van € 225,- per m² excl. BTW uit te geven grond. In onderstaand rekenvoorbeeld ziet dat er volgt uit:
Type uitgifte
Kavel
m²
Kavel
prijs
Kavel
m²
Kavelprijs
Sociale huurwoning
150
€ 21.000
160
€ 23.250
Voor sociale huurappartementen hanteren wij een grondprijs van € 18.000,- per appartement.
4.2.2Overige woningbouw
Wij bepalen de grondprijzen voor marktsector woningen residueel. Wij geven vooraf aan wat voor soort woningen en voor welke behoeftecategorie moet worden gebouwd. Op die manier ontstaan er vanzelf woningen die passen binnen de marktvraag. Onze woningbehoefte is vastgelegd in de Woonvisie. Als de grondprijs wordt verhoogd, heeft dat gevolgen voor de VON prijzen van nieuwbouwwoningen. We zijn van mening dat de grondprijzen niet door kunnen stijgen, want dan worden woningen gerealiseerd in een marksegment die niet langer haalbaar is voor de doelgroep die we willen huisvesten op een bepaalde locatie.
4.2.3Bedrijventerreinen
Wij hebben een tweetal bedrijventerreinen in ontwikkeling, te weten: De Hoogerwerf in Oud-Beijerland en Bedrijventerrein VI in Strijen.
Er is ook een regionaal bedrijventerrein van BV/CV Bedrijvenpark HW. Zij hanteren grondprijzen volgens hun eigen uitgangspunten.
Op het bedrijventerrein De Hoogerwerf is nog één locatie uitgeefbaar. Voor deze locatie wordt een gedifferentieerde grondprijs gehanteerd voor 1-laags bouwen van € 167,- per m² excl. BTW. Er is een kortingsregeling van toepassing. Bij 2-laags bouwen € 159,- per m2 en bij 3-laags bouwen € 152,-- per m².
Genoemde prijzen zijn k.k. en exclusief BTW.
In het Bedrijventerrein VI zijn nog een drietal kavels beschikbaar. Voor deze locatie hanteren wij een vaste grondprijs van € 160,- per m². Genoemde prijzen zijn k.k. excl. BTW.
Deze gronduitgifteprijzen zijn concurrerend met de omliggende regio. Met de huidige gronduitgifteprijzen blijven wij in de markt om de resterende kavels te verkopen.
Er staan geen nieuw te ontwikkelen gemeentelijke bedrijventerreinen in de planning.
4.2.4Kantoren
Kantoorfuncties zijn alleen mogelijk als ondergeschikt deel van de bedrijfsvoering.
Nieuwe terreinen voor kantoren zijn op dit moment niet in ontwikkeling.
Daar waar mogelijk werken wij mee om kantoorlocaties om te zetten naar een ander functioneel gebruik.
4.2.5Winkels en horecavoorzieningen
De grondprijzen voor winkels en horecavoorzieningen zijn specifiek en hangen af van de locatie. Een winkel- of horecavoorziening binnen een woonwijk, aan de rand van het dorp, of in het centrumgebied geeft ieder een andere gronduitgifteprijs. Daarnaast is de grootte van de winkel- of horecavoorziening van belang en/of het opgenomen is in bijvoorbeeld de plint van een appartementencomplex. Het gaat hier om specifieke eigenschappen en dit vergt ook een specifieke benadering met betrekking tot de gronduitgifteprijs.
Afhankelijk van de locatie en locatie-invulling bepalen wij de gronduitgiftemethode. De onderstaande gronduitgifte methoden zijn van toepassing:
De grondprijs laten bepalen door een makelaar/taxateur.
De grondprijs residueel te bepalen op basis van de huurprijs per m² bvo (bruto vloeroppervlakte), het BAR (bruto aanvangsrendement) percentage en de bouwkosten.
Vaststelling van de grondprijs vindt plaats door het college van burgemeester en wethouders.
4.2.6Maatschappelijke voorzieningen
De maatschappelijke voorzieningen zijn te onderscheiden in:
Sociaal maatschappelijke voorzieningen;
Commercieel maatschappelijke voorzieningen.
Sociaal maatschappelijke voorzieningen
zijn voorzieningen die een maatschappelijke gebruiksbestemming kennen. Deze voorzieningen hebben meestal een wijk, buurt of buurtschap gerelateerde functie.
Bij sociaal maatschappelijke voorzieningen denken wij aan:
gemeentehuis, brandweerkazerne, politiebureau, onderwijsvoorzieningen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen (kleinschalig), zorgsteunpunten, centra voor jeugd en gezin, hospices, verenigingen, bibliotheken enz.
Voor de sociaal maatschappelijke voorzieningen hanteren wij een grondprijs van
€ 160,- per m² uit te geven grond.
Commercieel maatschappelijke voorzieningen zijn voorzieningen die een maatschappelijke gebruiksbestemming kennen en die commercieel of semi commercieel worden geëxploiteerd. Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt , onder meer door de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Voor dergelijke ondernemingen bepalen wij de grondprijs residueel of door een taxatie door een erkend makelaar/taxateur.
Bij commercieel maatschappelijke voorzieningen kan worden gedacht aan:
Kinderdagverblijven, Fysiopraktijken, Tandartspraktijken, Paramedische zorg, enz.
Vindt in de gronduitgifte een combinatie van sociaal- en commercieel maatschappelijke activiteiten plaats, dan wordt naar rato van de hoeveelheid vierkante meters functie een grondprijs bepaald.
4.2.7Restpercelen
Verkoop
Onder restpercelen verstaan wij stukken grond, gelegen in de openbare ruimte en welke niet persé noodzakelijk zijn om de openbare ruimte te laten functioneren. In de Nota Snippergroen en overige gronden worden de restpercelen onderscheiden in snippergroen en overige percelen.
In het algemeen wordt in enge zin gesproken over verkoop en in gebruik geven van openbaar groen, maar in de praktijk reikt dit verder dan alleen groenvoorzieningen. Over het algemeen is bebouwing van restpercelen op basis van het bestemmingsplan niet toegestaan.
Voor wat betreft de verkoop van openbaar groen/grond ten gunste van privé gebied voeren wij geen actief beleid. Bij een verzoek tot aankoop vindt er een interne toetsing plaats. De voorwaarden voor deze toetsing hebben wij vastgelegd in De Nota Snippergroen en overige gronden.
Uiteindelijk beslissen wij of tot een grondverkoop wordt overgegaan. Hierbij kunnen ook andere afwegingen, dan de criteria vanuit het snippergroenbeleid een rol spelen.
De gronduitgifteprijs voor restpercelen hebben wij laten taxeren door makelaars onroerend goed.
Verkoopprijzen
Voor de restpercelen wordt een vaste verkoopprijs van € 115,- per m² gehanteerd. Bij verkoop van restpercelen met een oppervlakte van meer dan 100 m² vindt altijd een taxatie plaats.
Jaarlijks worde de verkoopprijzen verhoogd met het indexcijfer zoals opgenomen in de begroting.
Over het algemeen is bij verkoop van deze percelen het regime van overdrachtsbelasting aan de orde.
Kosten ten behoeve van de klic-melding, kadastrale splitsing en taxatie worden doorberekend aan de koper.
Verhuur
In het verleden zijn voor openbare reststroken huurovereenkomsten afgesloten. Deze huurovereenkomsten respecteren wij, maar zetten bij nieuwe ontwikkelingen de huur bij voorkeur om in een koop.
De voorkeur gaat uit naar verkoop. Alleen als er bijzondere redenen aanwezig zijn, worden nieuwe huurovereenkomsten voor het in gebruik nemen van openbaar gebied gesloten. Een bijzondere reden kan zijn de ligging van kabels en leidingen in de grond.
Verhuurprijzen
Als basis voor de verhuurprijzen geldt een percentage van 5% van de verkoopprijs op basis van het hoogste aantal m2 per schaal.
Dat houdt dan in:
0-25 m² € 144,- per jaar
26-50 m² € 287,50 per jaar
51-75 m² € 431,- per jaar
76-100 m² € 575,- per jaar
Bij percelen groter dan100 m² wordt de huurprijs bepaald op basis van taxatie en 5% van de grondwaarde, met een minimum van
€ 575,- per jaar.
Bij verhuur van groenstroken worden eenmalig administratiekosten in rekening gebracht van
€ 75,-. Kosten ten behoeve van de klic-melding, kadastrale splitsing en taxatie worden doorberekend aan de huurder.
De huurprijzen worden jaarlijks verhoogd op basis van de indexering zoals opgenomen in de begroting.
Gebruiksovereenkomst
Wij geven gemeentegrond (veelal agrarische grond) tijdelijk uit op basis van een gebruiksovereenkomst als binnen een afzienbare tijd deze grond tot ontwikkeling komt. De grond wordt dan “om niet” in gebruik gegeven en de gebruiker ervan onderhoudt de grond. Er wordt altijd een einddatum aangegeven in de gebruiksovereenkomst.
Snippergroen of overige gronden worden slechts in zeer uitzonderlijke gevallen “om niet” in gebruik gegeven.
4.2.8Tijdelijk beheer vastgoed
Wij voeren het tijdelijk beheer van vastgoed op een zo’n commercieel mogelijke wijze uit. Dit om financiële risico’s te beperken. Het commerciële beheer mag niet tot gevolg hebben, dat de juridische gebondenheid het in exploitatienemen van het gebied hindert of beperkt. De huurprijs wordt vastgesteld door een makelaar.
4.2.9Parkeren
Bij nieuwbouw of bij verbouw hanteren wij als uitgangspunt het gemeentelijke parkeerbeleid en daarbij horende parkeernormen. Het parkeren moet door de afnemer van de grond op eigen kosten en op eigen terrein worden opgelost.
Gebouwde parkeervoorzieningen worden soms solitair gerealiseerd, maar vaker ten behoeve van een speciale functie, of een mix van functies. In deze laatste twee situaties wordt de totale grondwaarde in beginsel bepaald door het saldo van de grondwaarde van de verschillende functies, waaronder de parkeervoorziening (= de residuele grondwaardeberekening).
Het bouwen van parkeervoorzieningen brengt echter per project zeer specifieke uitgangspunten, eisen en omstandigheden met zich mee, en leidt dus tot zeer wisselende grondwaarden voor deze functie. In de totale grondwaarde van het project kan de residueel bepaalde grondwaarde van de parkeervoorziening dan ook alleen worden meegenomen, indien de grondwaarde van de parkeervoorziening positief of nul is. Anders subsidiëren wij via de grondkosten het parkeren. Is de grondwaarde onder het parkeren negatief, dan wordt deze voor de grondwaardebepaling voor het parkeren op nul gesteld. De dekking van een eventueel onrendabele top kan dan niet worden afgewenteld op de grondprijs.
In specifieke gevallen kunnen wij afwijken van dit uitgangspunt.
4.2.10Nutsvoorzieningen
De verkoop van grond voor gebouwde nutsvoorzieningen zoals: transformatorstations, rioolgemalen, verdeelstations, kabelkasten e.d. vindt niet plaats. Voor dergelijke voorzieningen vestigen wij een recht van opstal. Afhankelijk van de voorziening, of contractuele afspraken kunnen wij hiervoor een (jaarlijkse) financiële vergoeding in rekening brengen.
4.2.11Overig grondgebruik
Onder overig grondgebruik verstaan wij het in gebruik nemen van gemeentegrond ten behoeve van onder andere gebouwde en ongebouwde voorzieningen. Hierbij denken wij aan gebouwen, uitbouwen, luifels, warmte-koude opslag en dergelijke. Voor dit grondgebruik vestigen wij een zakelijk recht. Tegenover de vestiging van dit recht wordt een jaarlijkse financiële vergoeding bepaald. Afhankelijk van de gebruiksmogelijkheden van de grond wordt een korting op de vergoeding gegeven. De volgende formule wordt hierbij gehanteerd:
Grondwaarde x rentepercentage x oppervlakte x (gebruiksmogelijkheid) = jaarlijkse vergoeding.
De grondwaarde wordt vastgesteld door een erkend makelaar/taxateur - o/g. De kosten van de rapportage zijn voor rekening van de opstaller.
Als rentepercentage hanteren wij de wettelijke rente voor particulieren.
De gebruiksmogelijkheden worden bepaald aan de hand van een percentage onttrekking openbaar gebruik. Per locatie kan dit verschillen.
Bij innovatieve ontwikkelingen op gemeentegrond wegen wij af welk belang voor de gemeente voorop staat.
4.2.12Resume grondverkoopprijzen
In het overzicht hierna hebben wij de bovengenoemde gronduitgifteprijzen op een rij gezet.
Par.
Omschrijving
2021
Toelichting
4.2.1
Sociale huur woningen e.g.w.
€ 21.000
per kavel
€ 225
per m² boven kavel van 150 m²
Sociale huur appartementen
€ 18.000
per appartement
4.2.2
Overige woningbouw
Residueel
4.2.3
Bedrijven De Hoogerwerf
€ 167
1-laags bouwen € 167,- per m2 (k.k.)
2-laags bouwen € 159,- per m2 (k.k.)
3-laags bouwen € 152,- per m2 (k.k.)
Bedrijventerrein VI
€ 160
per m²
Nieuwe bedrijfsterreinen
B&W
4.2.4
Kantoren
B&W
bij nieuwe kantoorontwikkelingen
4.2.5
Winkels/horeca
Divers
taxatie, huurwaarde of vaststelling door B&W.
4.2.6
Maatschappelijke Voorzieningen
€ 160
per m²
Maatschappelijke Voorzieningen comm.
Divers
residueel of taxatie
4.2.7
Restpercelen koop
€ 115
per m²
plus kosten voor klic-melding en bepalen voorlopige kadastrale grenzen
Taxatie
Percelen groter dan 100 m²
Restpercelen huur
€ 144
€ 287,50
€ 431
€ 575
0 - 25 m²
26 - 50 m²
51 - 75 m²
76 - 100 m²
plus kosten administratie, klic-melding en voorlopige kadastrale grenzen
Taxatie
groter dan 100 m² 5% van de grondwaarde met een minimum van € 575 plus kosten administratie, klic-melding en voorlopige kadastrale grenzen
4.2.8
Tijdelijk beheer vastgoed
vaststellen door makelaar
4.2.9
Parkeren
> € 0
relatie met grondopbrengst
4.2.10
Nutsvoorzieningen
rvo
recht van opstal met of zonder vergoeding
4.2.11
Overig grondgebruik
Formule
recht van opstal met vergoeding
Artikel 4.