Er zijn drie situaties waarin het nodig is de erfpachtgrondwaarde van bebouwde en in erfpacht uitgegeven grond (bestaande erfpachtrechten) te bepalen:
gemeentelijke aanbieding bij canonherziening bij einde van het tijdvak van voortdurende erfpachtrechten;
wijziging van een bestaand erfpachtrecht (bijvoorbeeld het omzetten van een voortdurend erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht, een bestemmingswijziging, een bebouwingsuitbreiding of een combinatie van twee of meer van deze opties);
conversie van een tijdelijk naar eeuwigdurend erfpachtrecht.
Soms komt in dat geval de looptijd van het tijdvak ten einde en wordt er een nieuw tijdvak overeengekomen en soms blijft de looptijd van het tijdvak ongewijzigd en wordt enkel de bestemming en/of de oppervlakte van het erfpachtrecht gewijzigd. In beide gevallen moet de erfpachtgrondwaarde bepaald worden als grondslag voor de canon dan wel afkoopsom.
Bij een canonherziening einde tijdvak (CHET), conversie van een tijdelijk naar een eeuwigdurend erfpachtrecht (inclusief Vicarie-erfpacht) en overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht wordt een nieuwe looptijd afgesproken en verandert de bestemming en/of bebouwing in principe niet. De wijze van grondwaardebepaling ten behoeve van de bepaling van de canon dan wel afkoopsom voor de nieuwe looptijd staat beschreven in hoofdstuk 4 (wonen) en 5 (niet-wonen). Bij canonherziening einde tijdvak en overstap naar eeuwigdurende erfpacht wordt de grondwaarde met 10% gedeprecieerd om de erfpachtgrondwaarde te verkrijgen. Bij conversies van een tijdelijk erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht geldt geen depreciatie. Juridisch gezien wordt er geen bestaand erfpachtrecht voortgezet en is er geen reden voor de 10% depreciatie. Er is wel sprake van bebouwde grond, maar bij de grondwaardebepaling is hier al rekening mee gehouden. De depreciatie van 10% is wel van toepassing voor erfpachtrechten op zogenaamde Vicariegronden. (Dit zijn percelen grond die in de middeleeuwen in bezit waren van een kerkelijke stichting; de Vicarie. Halverwege de 20ste eeuw heeft de gemeente Amsterdam de eigendom van deze gronden (belast met de erfpachtrechten) verkregen). Deze tijdelijke rechten lopen af in 2053 of 2064 en kennen geen Algemene Bepalingen. De gemeente zal voor het bepalen van de canon voor een tussentijdse conversie deze rechten behandelen als ware het erfpachtrechten met Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht. Dat betekent dat bij de aanbieding voor een nieuw erfpachtrecht er wel depreciatie van 10% zal worden toegepast.
Indien sprake is van een wijziging van de bestemming en/of de bebouwing ten opzichte van wat privaatrechtelijk is overeengekomen in het erfpachtcontract, dan moet de eventuele economische meerwaarde berekend worden door het nieuwe programma tegen het oude programma af te zetten. Beide programma’s worden tegen actueel prijspeil op basis van de marktconforme erfpachtgrondwaarden berekend. Hierbij wordt voor wonen de WOZ-waarde van de woonbestemming gebruikt, mits de oppervlakte uit WOZ-administratie niet meer dan 5% tot een maximum van 5 m² gebruiksoppervlak afwijkt van de oppervlakte volgens de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie. Afwijkingen die groter zijn dan hiervoor genoemd maken de WOZ-waarde onbruikbaar, waardoor de onbezwaarde waarde wordt bepaald door Grond en Ontwikkeling op basis van gegevens uit de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie. Zie hiervoor de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”. Bij wijzigingen van een erfpachtrecht, zoals bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen wordt depreciatie van 10% toegepast, maar alleen op de nieuwe bestemming.
Een uitzondering hierop vormt een bestemmingswijziging van een huurwoning naar een (koop)woning. Op het moment dat de gemeente toestemming verleend om de erfpachtbestemming van een huurwoning om te zetten naar (koop)woning is er een aanvullende canon of afkoopsom verschuldigd. De meerwaarde wordt bepaald door het verschil in erfpachtgrondwaarde tussen (koop)woning en huurwoning. Deze meerwaarde wordt gelijk gesteld aan de 5% van de WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar. Voor bestemmingswijzigingen van huur- naar koopwoning geldt geen depreciatie.
Bij splitsingen wordt het erfpachtrecht opgedeeld in meerdere erfpacht- en/of appartementsrechten, waarbij de marktconforme erfpachtgrondwaarde per erfpachtrecht/appartementsrecht als verdeelsleutel dient.
Perceel- en tuinuitbreidingen betreffen nieuwe uitgifte van grondpercelen, die tegelijkertijd worden samengevoegd met het bestaand erfpachtrecht. Ook hier geldt dat de wijze van grondwaardebepaling staat beschreven in hoofdstuk 4 (wonen) en 5 (niet-wonen).
Artikel 2.5