De opstalwaarde voor wonen wordt bepaald aan de hand van de herbouwkosten. De herbouwkosten zijn gelijk aan de kosten waarvoor een woning opnieuw gebouwd kan worden. Deze kosten zijn geraamd door een extern bouwkostenbureau. Bij de herbouwkosten is uitgegaan van regelgeving en constructieve eisen conform prijspeil van de WOZ-waarden. De BSQ 2021 is gebaseerd op de WOZ-waarden van belastingjaar 2020 en deze zijn vastgesteld op prijspeil 2019. De herbouwkosten zijn hierom eveneens vastgesteld op prijspeil 2019. De herbouwkosten zijn bepaald door de bouwsom van nieuwbouw te vermeerderen met de kosten van het slopen van het bestaande pand. Bij het bepalen van sloopkosten zijn onder andere saneringskosten en asbestverwijdering buiten beschouwing gelaten. Deze kosten zijn namelijk (grond)vervuilingen aangebracht door de huidige erfpachter of een voorganger. Bij uitgifte was de grond immers geschikt voor gebruik. De bouwkostenberekeningen zijn gebaseerd op de benoemde actuele prijspeil en de actuele eisen die worden gesteld aan gebouwen. Het prijspeil van de herbouwkosten voor wonen wordt gelijkgesteld aan het prijspeil van de gehanteerde WOZ-waarde (zie hoofdstuk 4).
Voor de bepaling van de opstalwaarde worden meerdere referentiemodellen gebruikt. Deze referentiemodellen omvatten de binnen Amsterdam veel voorkomende woning- en gebouwtypen. Bij de bestemming wonen zijn de referenties gecategoriseerd overeenkomstig de woningtypes die de belastingdienst Amsterdam hanteert voor de WOZ-waardebepaling. Als per woningtype meerdere uitvoeringen mogelijk zijn dan wordt uitgegaan van de gemiddelde prijs van die woningtypes. Zo zijn er bijvoorbeeld referenties voor hoekwoningen, tussenwoningen, drive-in woningen, galerijflats, portiekflats, benedenwoningen en bovenwoningen.
Oppervlakte woningen
Kleine woningen hebben doorgaans per m² gebruiksoppervlak (go) een hogere opbrengst dan grote woningen, hier tegenover staat dat de kosten per m² go van een kleine woning ook hoger zijn dan van een grote woning. Daarom is er voor de kostenberekening uitgegaan van verschillende categorieën. Zo zijn voor de meergezinswoning-bovenwoning de kosten uitgerekend voor woningen met een gebruiksoppervlak (go) van 30 t/m 180 m².
De bouwkosten, de bijkomende kosten en de sloopkosten vormen samen de herbouwkosten. De bouw- en sloopkosten zijn de kosten om het fysieke bouwwerk te maken en te slopen. Dit zijn onder andere kosten voor arbeid, materialen en materieel (zoals steigerwerk, bouwketen en kranen). De bijkomende kosten zijn de kosten die naast de bouwkosten gemaakt worden om een project te realiseren en in gebruik te nemen. Hieronder vallen onder meer de honoraria voor adviseurs (architecten, constructeur, toezicht, projectmanagement) heffingen en aansluitkosten, financierings-, verkoop-, verhuurkosten en algemene kosten en winst voor de projectontwikkelaar.
Locatie van de woning
Omdat bouwen in het centrum duurder is dan daar buiten, wordt daar bij de kostenbepaling rekening mee gehouden. Voor extra kosten die het gevolg zijn van de bereikbaarheid of moeilijkheid van de locatie, wordt een toeslag gehanteerd voor verschillende locatiecategorieën. De toeslag is gekoppeld aan de buurtcombinaties van Onderzoek Informatie en Statistiek (OIS).
Kwaliteit van de opstal
De herbouwkosten hangen ook samen met de kwaliteit en waarde van de opstal. De kwaliteit van de opstal is moeilijk te meten, maar wordt gebaseerd op de WOZ-waarde per m². Afhankelijk van de woninggrootte en de WOZ-waarde per m² wordt op de herbouwkosten een toeslag toegepast wanneer de WOZ-waarde per m² hoger is dan het niveau waarop de herbouwkosten zijn gebaseerd.
In bijlage 2 is een uitgebreide toelichting opgenomen op de bepaling van de opstalwaarde voor wonen.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies