Op basis van toetsingsvoorwaarden wordt nagegaan of de snippergrond verkocht kan worden. Hiervoor zijn checklists opgesteld en wordt eenzelfde werkproces doorlopen per verzoek.
3.3.1 Bestemmingsplan
Kijkend naar het bestemmingsplan kan er onder de volgende voorwaarde niet verkocht worden:
als de bestemming in het geldende bestemmingsplan bijvoorbeeld openbaar groen/ groenvoorzieningen/ speelterreinen aangeeft en de strook deel uitmaakt van een groter perceel openbaar groen.
als er sprake is van een “groenbuffer” tussen andere bestemmingen (bijvoorbeeld bestemming “Wonen”) en weg(en). Het groen dient dan bijvoorbeeld voor het tegengaan van geluidshinder of het uit het zicht halen van erfafscheidingen.
als het risico aanwezig is dat vergunningsvrije bouwwerken (zoals erfafscheidingen of carports) op de te verkopen percelen worden opgericht die voor de kwaliteitseisen van het (openbaar) groen nadelig zijn.
3.3.2 Aangrenzend aan eigen perceel
Ter voorkoming van ongewenste eigendomsverhoudingen is verkoop van snippergrond alleen mogelijk als de grond grenst aan het perceel van de toekomstige koper.
3.3.3 Koopwoning
Om de eigendomsrechten van de woning en bijbehorende percelen bij dezelfde (natuurlijke) rechtspersoon te houden zal verkoop van snippergrond alleen plaatsvinden aan de eigenaren van de woning(en). Een huurder kan geen grond kopen.
3.3.4 Is de snippergrond onderdeel van de groen- en bomenstructuur?
De (hoofd)groenstructuur is een belangrijk beeldbepalend element binnen de gemeente. Het groen op straatniveau heeft vooral een functie voor de direct omwonenden.
Indien de snippergrond deel uitmaakt van de groen- en bomenstructuur komt deze niet in aanmerking voor verkoop.
Extra:
Bij de verkoop of verhuur van snippergrond wordt ook gekeken naar klimaatadaptatie. De gemeente krijgt steeds vaker te maken met extreme weersomstandigheden. Zowel droogte als extreme regenval komen steeds vaker voor. Het is daarom belangrijk om een goede wateropvang en afvoer te hebben. Per situatie zal gekeken worden of dat het perceel een toevoeging kan zijn voor de klimaatadaptatie.
3.3.5 Is de snippergrond functioneel groen?
De functievervulling van een reststrook is bepalend of tot verkoop kan worden overgegaan. Als groen gekwalificeerd is als functioneel groen kan bij verkoop het overige groen en/of functie worden geschaad. Denk daarbij aan:
gebruiksfunctie;
verkeer geleidende functie;
recreatieve functie;
educatieve functie;
beeldbepalende functie;
afschermende functie.
Als de snippergrond functioneel is wordt deze niet verkocht.
3.3.6 Is de snippergrond straatbeeldbepalend?
In het kader van goede belangenafweging is het noodzakelijk om de directe omgeving te scannen op mogelijk nadeel dat bij de omwonenden kan ontstaan door verkoop van de snippergrond. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan verminderd uitzicht of het aanzicht van de openbare ruimte. Indien de snippergrond als straatbeeldbepalend groen wordt aangemerkt, wordt deze niet verkocht.
3.3.7 Verkeersveiligheid
Voor de verkeersveiligheid moet niet alleen gekeken worden naar de huidige situatie, maar ook naar de toekomstige (mogelijk) noodzakelijke infrastructurele werkzaamheden. Bij de volgende situaties wordt de snippergrond niet verkocht:
verkeersverbindingen die zijn aangelegd (verhard of onverhard) ten behoeve van voertuigen, fietsers en/of voetgangers;
als de verkeersveiligheid in gevaar komt of kan komen;
toekomstige uitbreiding van de aanwezige verkeersinfrastructuur of realisatie van toekomstige infrastructuur en er een reële verwachting is dat dit op korte termijn noodzakelijk is;
als er sprake is van een hoge parkeerdruk in de omgeving en de ruimte aangewend kan worden voor het realiseren van toekomstige parkeerplaatsen
als er sprake is van een hoge parkeerdruk en de openbare parkeerplaatsen zijn in het bestemmingsplan al onttrokken van de verkeersbestemming. Dit kan echter problemen opleveren in het aantal parkeerplaatsen die beschikbaar zijn.
3.3.8 Ontwikkelingen
Bij totstandkoming van een nieuwe ontwikkeling (bestemmingsplan) wordt een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. In dit ontwerp is aangegeven waar openbaar groen moet komen. Dit openbaar groen is functioneel en beeldbepalend. Binnen 10 jaar na vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan wordt niet tot verkoop van dit openbaar groen overgegaan.
Het kan zijn dat bepaalde snippergronden in eigendom van de gemeente moeten blijven vanwege toekomstige ontwikkelingen. Hierbij kan gedacht worden aan woningbouw, wegen, (herinrichting) plantsoenen, buffergroen voor voetpaden of parkeerplaatsen en dergelijke.
3.3.9 Kabels en leidingen
Indien zich in, op of onder de snippergrond kabels, leidingen, riolering en/of andere nutsvoorzieningen bevinden wordt per situatie beoordeeld of de grond verkocht kan worden. Dit is maatwerk en zal in samenspraak met de nutsbedrijven worden afgestemd.
Als er bijvoorbeeld telecomkabels, elektrakabels of een waterleiding aanwezig zijn kan de grond, mits de snippergrond voldoet aan de andere criteria, verkocht worden met een zakelijk recht. Dit zakelijk recht wordt dan gevestigd tussen de exploitant van de kabel of leiding (gemeente of derde) en de toekomstige eigenaar van de snippergrond. Voor de verkoop moet wel overeenstemming zijn tussen beiden partijen.
Bij aanwezigheid van riolering, een hoofdtransportleiding of gas in de snippergrond verkopen en verhuren wij de grond niet. De knelpunten die dit oplevert zijn te groot. Voor het vervangen van een riool op 2 meter diepte is een werkstrook van 8 meter nodig. Voor het vervangen van gas en hoofdtransportleidingen is de werkstrook ca. 4 meter breed. In uitzonderlijke gevallen kan er in de koopakte een zakelijkrecht worden gevestigd, dat de gemeente bij werkzaamheden de grond mogen betreden.
Huidige gebruiken van snippergronden, waar kabels en/of leidingen in liggen, worden gerespecteerd. Deze snippergrond kan verhuurd blijven tot het moment de huidige gebruiker de woning verkoopt of verlaat. Op dat moment wordt de snippergrond vrijgemaakt en weer ter beschikking gesteld van de gemeente.
Als het mogelijk is om de kabels en/of leidingen te verleggen in gemeentelijke grond en de exploitant is bereid hieraan medewerking te verlenen kan de (groen)strook wel verkocht worden. De kosten voor het verleggen van de kabels en/of leidingen komen in dat geval geheel voor rekening van de koper.
3.3.10 Watergangen
De gemeente Lopik zal niet overgaan tot verkoop van (delen) van sloten en/of watergangen als de waterhuishoudkundige functie hierdoor wordt aangetast en/of het onderhoud hierdoor wordt belemmerd.
3.3.11 Verkoop leidt niet tot onrendabele percelen
Verkoop mag niet ten koste gaan van het efficiënte beheren en onderhouden van groen. Daarnaast mag verkoop niet leiden tot een onlogische indeling van het openbaar groen, bijvoorbeeld een gedeeltelijke versmalling van het openbaar groen. Of ongewenste kantelenvorming ten opzichte van naastgelegen percelen grond. Ook moet voorkomen worden dat er percelen gemeentegrond ontstaan die niet meer voor de gemeente toegankelijk en beheersbaar zijn.
Als een onlogisch moeilijk te onderhouden perceel en slecht te handhaven kadastrale grens ontstaat wordt de snippergrond niet verkocht. Ook bij ontoegankelijkheid van de resterende gemeentegrond wordt de grond niet verkocht. De gemeente kijkt of dat de grond een onderhoudspad is of dat de grond op een andere manier nodig is voor onderhoudswerkzaamheden.
3.3.12 Afwijken van voorwaarden
Het college van burgemeester en wethouders behoudt zich het recht voor, om in bijzondere gevallen, in de (koop-) overeenkomst af te wijken van de hierboven genoemde voorwaarden. In sommige gevallen zal maatwerk nodig zijn.
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.3