In de woonprogrammering is ruimte geboden aan vraaggericht bouwen en (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO). Vraaggericht bouwen betekent dat de koper of huurder meer zelf bepaalt wat voor woningen worden ge- of verbouwd. Er zijn verschillende vormen:
Particulier opdrachtgeverschap (PO): Individueel ontwerp, individueel aanbesteed, koper is zelf opdrachtgever;
Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO): Collectief ontwikkeld, collectief aanbesteed, kopers zijn zelf opdrachtgever;
Medeopdrachtgeverschap (MO): Ontwikkelaar en koper zijn samen opdrachtgever;
Kluswoningen: koper gaat verplichting aan om woning binnen een bepaalde tijd op te knappen en er zelf minimaal twee jaar te wonen, vaak in ruil voor een goedkopere woningprijs.
In het in juli 2016 door de raad vastgestelde actieplan vraaggericht bouwen is dit beleid uitgewerkt en zijn subsidie voor kluswoningen en CPO vastgesteld. Dit beleid is in het kader van deze woonprogrammering geëvalueerd. De evaluatie, die op het moment van schrijven nog niet definitief was, resulteerde samen met aanvullend deskresearch in enkele aanbevelingen tot vervolg. Deze aanbevelingen zijn opgenomen in bijlage 6.
In Belvédère heeft CPO een duidelijke plaats verworven. Er zijn en worden in 2020 drie CPO-projecten met in totaal 54 woningen opgeleverd.
Op de enige locatie met ruimte voor grote aantallen kavels in het topsegment (Ambyerveld) zijn de afgelopen jaren kavels verkocht, maar niet allemaal. Van de 35 kavels zijn er inmiddels 23 verkocht (66%). Van de resterende kavels is er op 5 kavels een optie genomen en zijn er nog 7 vrij te verkopen (stand van zaken 3 augustus 2020).
De ruimte die in het plangebied is opgenomen voor twee grotere gebouwen voor CPO heeft nog niet geresulteerd in plannen. Momenteel lopen de voorbereiding voor de uitgifte van de 2 ‘superkavels’ (op elk kavel kan 1 grote woning worden gebouwd, dan wel 5 op de ene, resp. 7 woningen op de andere kavel), waarbij behalve CPO ook individueel opdrachtgeverschap mogelijk is. Er moeten nog diverse onderzoeken worden afgerond voordat kavels bouwrijp en verkoopbaar kunnen worden opgeleverd.
Doelen van het actieplan waren om een bijdrage te leveren aan het beter aansluiten van het woningaanbod op de woningvraag, ruimte te geven aan particulier initiatief, marktpartijen te prikkelen tot innovatie in de bouw en een kwaliteitsimpuls aan de particuliere woningvoorraad te geven. Voor CPO geldt dat het actieplan deze doelen dichterbij heeft gebracht. Er zijn in Belvédère met financiële ondersteuning van de gemeente afgelopen jaren drie CPO-projecten tot stand gekomen, waarvan er 2 gebruik hebben gemaakt van de gemeentelijke subsidie.
De gerealiseerde kwaliteit van de woningen is hoog, mede omdat kostenbesparingen die de bewoners hebben gerealiseerd in de voorbereidingsfase, zijn geïnvesteerd in extra woningkwaliteit. CPO heeft dus geen goedkopere woningen opgeleverd. Minstens zo belangrijk is dat de projecten hebben geleid tot een grote sociale cohesie tussen de bewoners.
Er is zeer beperkt gebruikt gemaakt van de beschikbare subsidie voor kluswoningen. Dit is deels terug te voeren op de veranderde woningmarkt waarop het aantal langdurig (> 1 jaar) te koop staande woningen sterk is gedaald. Het is de verwachting dat dit aantal de komende jaren laag zal blijven. Verder is gebleken dat de aankoop van de woning niet afhankelijk was van het al dan niet verkrijgen van de kluswoningsubsidie. Er is dus geen stimulerend effect uitgegaan op de verkoop van langdurig leegstaande koopwoningen. En het doel om juist de kwaliteit van betaalbare (< € 200.000,-) woningen te vergroten is niet bereikt, omdat alleen voor duurdere woningen een klussubsidie is aangevraagd. Sinds 2 maart 2020 biedt de Provincie Limburg de Leningen Duurzaam Thuis aan waarmee met de Hypothecaire Stimuleringslening kopers een aanvullende lening kunnen krijgen wanneer zij levensloopbestendigheidsmaatregelen of isolerende maatregelen uitvoeren. Deze regeling is een goed alternatief voor de kluswoningsubsidie.
Op grond van de ervaringen wordt voorgesteld de subsidie voor kluswoningen te laten vervallen, en de subsidie voor proceskosten van vraaggericht bouwen te handhaven, maar deze wel te optimaliseren (maximeren bedrag, verplichte uitbesteding van procescoördinatie). Bij het laten vervallen van de subsidie voor de kluswoningen speelt ook een rol dat de provincie Limburg aspirant-kopers de mogelijkheid biedt om een aanvullende lening te verkrijgen voor het uitvoeren van levensloopbestendigheidsmaatregelen of isolerende maatregelen.
Naast subsidiering van de proceskosten zijn locaties waar CPO kan plaatsvinden natuurlijk ook een vereiste. Hierbij geldt dat CPO één van de wenselijke invullingen kan zijn in een projectlocatie (naast bijvoorbeeld zorgwoningen, sociale huurwoningen, etc.). Advies is dan ook om de aanwezigheid van CPO mee te wegen bij bijvoorbeeld tenders die de gemeente uitzet, waarbij de zwaarte van de weging afhankelijk is van de overige wensen voor het betreffende gebied.
Naast financiële ondersteuning bestond het actieplan uit actieve voorlichting via de website Thuis in Maastricht. De evaluatie mondt uit in het advies om de voorlichting uit te besteden aan ontwikkelaars die de mogelijkheid voor CPO aanbieden in de betreffende projectlocatie. En daarnaast initiatiefnemers het podium van Thuisinmaastricht te laten gebruiken voor het vertellen van hun persoonlijke verhaal en drijfveren. Aanbevolen wordt om voor dit laatste een beperkt budget te reserveren om initiatiefnemers hierbij te ondersteunen.
Hoofdstuk 2.
Artikel 2.5
Vraaggericht bouwen en (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering