Vanwege veranderingen in de woningmarkt en de economie is de evaluatie van de StructuurVisie Wonen Zuid-Limburg (SVWZL) vervroegd naar 2020. De evaluatie is door bureau Stec uitgevoerd.9 Evaluatie structuurvisie Wonen Zuid-Limburg’, Stec, juni 2020 Er ligt op basis van die evaluatie een regionaal voorstel tot aanpassing onder de naam ‘Bouwen naar behoefte’. Dit voorstel, dat het afschaffen van de compensatieplicht voor gewenste betaalbare woningen bevat, zal parallel aan deze woonprogrammering in het eerste kwartaal van 2021 tot besluitvorming worden gebracht in alle gemeenteraden in Zuid-Limburg.
De belangrijkste conclusies zijn dat door de SVWZL de regionale samenwerking fors is verbeterd en dat er ruim voldoende en betere plannen zijn die de eindstreep hebben gehaald, maar dat er maar weinig woningbouwplannen zijn geschrapt. De SVWZL is bovendien toe aan actualisering, met name op het gebied van de compensatieregeling voor nieuwbouw. Ook wordt geconstateerd dat de transformatieopgave niet actueel is en het daarvoor gebruikte leegstandscijfer discutabel is. Kwantitatief zijn er in de regio Maastricht-Heuvelland sinds de introductie van SVWZL 1.952 woningen gerealiseerd (Zuid-Limburg: 2.736). Hiervan is gemiddeld ca. 90% compensatievrij gebouwd (in Maastricht 97%), omdat het uitzonderingen betroffen.
De analyse brengt Stec tot onder meer de volgende aanbevelingen:
SVWZL handhaven: de doelstellingen zijn nog actueel gezien het forse aantal toevoegingen in relatie tot de verwachte bevolkingsontwikkeling. Wel is een actualisatie van de beleidsafspraken nodig, met name versoepelen van de compensatieregeling voor goede plannen en subregionaal maatwerk leveren daarin.
Belangrijke rol voor de provincie als bewaker van de afspraken: de gemeenten maken via de SVWZL-afspraken en de provincie moet het nakomen hiervan waarborgen.
Beeldvorming SVWZL verbeteren onder raden, markt, corporaties, initiatiefnemers. De SVWZL zit gerealiseerde en beoogde ontwikkelingen niet in de weg, maar dat is wel de perceptie van veel belanghebbenden.
Maak beleidsafspraken flexibel (adaptief) en koppel ze aan de opgave per subregio (differentiëren).
Niet-stedelijke gemeenten hebben minder plancapaciteit en kunnen moeilijk compenseren, waardoor compensatieplicht hier harder gevoeld wordt en het draagvlak afkalft. Differentiëren van de opgave (zie vorige bullit) kan helpen dit te verbeteren.
Ga actief aan de slag met ongewenste oude plannen, gemeenten kunnen dit niet alleen. Provincie zou kunnen ‘wegbestemmen’, dus een soort ‘veegplan’.
Het effect van de recente tijdelijke versoepeling van de compensatieregeling duurt even, breidt die ook uit, bijvoorbeeld met het vrijstellen van sociale en middeldure huur.
Ga flexibeler om met éénpitters’ (plannen voor 1 woning): ambtelijke afstemming volstaat.
Neem beleid rondom woonwagens op in de SVWZL.
Wonen in centra prioriteren ten koste van wonen op andere plekken, transformatie van winkels naar woningen op de juiste plekken mogelijk maken, onder strenge voorwaarden.
Breng plancapaciteit regionaal in beeld en ga zo onderhandelen met initiatiefnemers van ‘ongewenste’ plannen.
Kom tot meer sociale spreiding tussen gemeenten. Op dit moment is de samenstelling in eigendomsverhoudingen en prijssegmenten per gemeente eenzijdig. Lees: de voorraad sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen is te sterk geconcentreerd in de steden.
In vervolg op deze aanbevelingen voor de regio Zuid-Limburg is door adviesbureau Stec een advies geschreven voor een nieuwe beleidsregel, die ruimte biedt voor gewenste woningen en de compensatieplicht zal vervangen. De nieuwe methodiek geeft ruimte voor de bouw van gewenste betaalbare woningen zonder dat hiervoor compensatie nodig is. De gemeenteraad heeft vooruitlopend hierop een motie aangenomen die toeziet op het schrappen van de verplichting tot compensatie van betaalbare woningen.
Het begrip goede woning is daarbij als volgt ingevuld: Plannen die voorzien in een evidente behoefte aan met name: woonwagens, sociale en middeldure huur en eventueel koop (onder voorwaarden) voor doelgroep starters en ouderen tot een maximale koopsom die inclusief verwervingskosten gelijk is aan de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-grens 2021: € 325.000,-). Deze aanvulling sluit met name aan op de behoefte aan meer betaalbare woningbouw.
Het regionaal bestuurlijk overleg wonen heeft 19 november 2020 besloten de geadviseerde beleidsregel -die de huidige strengere beleidsregel over compensatie moet vervangen- wordt voorgelegd aan de Zuid-Limburgse gemeenteraden. In Maastricht is de besluitvorming over deze beleidsregel geagendeerd voor behandeling in de raad voorafgaand aan de besluitvorming over de nieuwe woonprogrammering.
Hoofdstuk 2.
Artikel 2.7
Evaluatie regionaal beleidskader
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering