Voor de onderbouwing van de grondprijzen voor recreatieve woningbouw is in 2019 een hernieuwde marktanalyse gemaakt. Hieruit is het volgende naar voren gekomen. Voor de recreatieve woningbouw blijkt duidelijk dat deze overwegend aan de zuidelijke kant van het eiland is gesitueerd, waarbij vastgesteld wordt dat de m²-prijzen ten zuidwesten van Kamperland hoger zijn dan in het zuidoostelijke gelegen gebied bij Kortgene. Voor andere kernen zijn er geen of onvoldoende transacties van recreatiewoningen. In de laatste jaren zijn de transactieprijzen van recreatiewoningen beperkt gestegen. Veelal zijn de bouwkosten in dezelfde periode harder gestegen dan de transactieprijzen. Dit heeft theoretisch een negatief effect op de grondprijs. De lagere grondprijs kan een signaal zijn van algemene veroudering van de voorraad en/of de kwaliteit van de bestaande vakantieparken. Mogelijke nieuwe locaties met modern aanbod onderscheiden zich qua kwaliteit en dichtheid aanzienlijke van bestaande, veelal verouderende voorraad.
Op basis van de marktanalyse blijkt er een grote variatie van kavelgroottes en prijzen in dit marktsegment aan de orde te zijn. Bij nadere analyse blijkt echter dat de ‘gemiddelde woning’ in deze markt minder variatie vertoond. Het overwegende aanbod betreft vrijstaande woningen, gelegen binnen een recreatiepark, van 80-100 m² voor een prijs van € 180.000,- à € 265.000,- k.k. Het betreft in het algemeen ruime kavels van gemiddeld ruim 450 m². Het overwegende aanbod is door de jaren heen niet veranderd. Geconstateerd wordt dat meer recent ontwikkelde recreatiewoningen doorgaans op relatief compacte kavels worden gerealiseerd. Transactieprijzen in de bestaande voorraad zijn daardoor vaak geen goede referentie voor nieuwbouwlocaties.
Voor de doorsnede van de markt is een woningtypologie met prijsstelling uitgewerkt. Deze is weergegeven in de tabel op pagina 6. Voor globale kwaliteitsverschillen is een prijsrange voor ligging van de kavels toe te passen.
Aangezien voor recreatiewoningen Kortgene lager wordt gewaardeerd dan Kamperland kan conform de in het prijsbeleid aanwezige brandbreedte voor Kortgene 10% als locatiekorting prijzen worden toegepast. Wanneer er buiten de kernen Kamperland/Kortgene ontwikkeling van recreatieve woningbouw aan de orde komt is het aan te bevelen een projectspecifieke taxatie op te laten stellen aangezien hiervoor geen referenties beschikbaar zijn.
Algemeen geldt dat voor recreatieve woningbouw die zich sterk onderscheidt qua ligging, kavelomvang of door bijvoorbeeld private ontsluiting op open water deze algemene marktanalyse niet geschikt is als kader voor de waardebepaling. Daarnaast heeft de mogelijk verouderde voorraad een negatief effect op de grondprijs. Bij mogelijke nieuwbouw is een maatwerkbenadering van belang en een tender of onafhankelijke taxatie een goede aanpak zijn om tot een prijsbepaling te komen.
Hoofdstuk
Artikel 2.2