Tijdens een bezoek aan een vervallen en/of verpauperd pand worden de bouwkundige onderdelen geïnspecteerd, worden gebreken opgenomen en wordt bepaald welke voorzieningen of maatregelen er moeten worden getroffen.
De hierbij behorende voorzieningen betreffen het vernieuwen of herstellen van het pand. De voorziening kan inhouden ‘het herstellen van’ of ‘het vernieuwen van’. In geval van twijfel wordt de keuze aan de eigenaar gelaten. Soms is vernieuwen namelijk minder ingrijpend en kostbaar dan herstellen. In de regel wordt dan aangegeven ‘het vernieuwen dan wel het herstellen van’. Bij monumenten is overigens altijd sprake van ‘herstellen’ aangezien behoud van het monument voorop staat.
De geconstateerde gebreken en te treffen voorziening worden vastgelegd in een gebreken- en voorzieningenlijst.
3.1 Bouwkundige opname
De opname bestaat uit een aantal onderdelen; de plaats en omschrijving van het gebrek, materiaal en aard (scheurvorming, roest, vergaan, loszittend enz.). Naast een omschrijving van het gebrek, wordt ook omschreven welke voorziening moet worden getroffen om het gebrek op te heffen (vernieuwen, herstellen, ontroesten en conserveren etc.) Ten behoeve van de kostenberekening is ook van belang het aantal m¹ of m². In geval van twijfel wordt ingezet op de zwaarste maatregel.
Als het collegebesluit handhavend op te treden, dan is het aan de gemeente om de overtreding aan te tonen; de gemeente draagt de bewijslast. Daarom is een goed dossier essentieel.
Daarnaast wordt het dossier gevuld met:
adres en kadastrale gegevens
naam en type eigenaar
omschrijving van de aard van het probleem
omschrijving van het probleem - te betrekken organisaties
foto’s
afschriften van (aangetekend) verstuurde brieven
telefoonnotities
gespreksverslagen
Het vraagt dus een specialistische en gedetailleerde rapportage. Daarom gaat de voorkeur ernaar uit deze uitgebreide bouwkundige keuring te laten uitvoeren door externe specialist.
De eigenaar moet een berekening kunnen maken van de kosten van de te treffen voorzieningen. Op het moment dat de kosten hoger zijn dan de waarde van het pandmoet de eigenaar zelf de keuze maken of hij het pand wil slopen, herbouwen (uiteraard indien dit o.g.v. het bestemmingsplan of omgevingsplan mogelijk is) of herstellen, tenzij er sprake is van een monument.
Om de kosten van de te treffen voorzieningen te kunnen berekenen, moet bij de opname van het pand worden vastgesteld wat de afmetingen en eenheden van de treffen voorzieningen zijn. Ook moet rekening worden gehouden met de werkzaamheden en kosten die voortvloeien uit het verhelpen van de gebreken. Bij het herstellen van de dakconstructie moet bijvoorbeeld niet alleen de constructie, maar ook dakbeschot, tengels, panlatten en dakpannen in de berekening worden meegenomen.
3.2 Minnelijk overleg
Uitgangspunt bij de aanpak van vervallen/verpauperde panden is om in overleg met de eigenaar tot een verbetering van het vervallen/verpauperde pand te komen.
Er moet inzicht verkregen worden over de eigenaar en de achtergrond van de ontstane situatie. Gedacht kan worden aan de volgende vragen:
Waarom verkeert het pand in vervallen/verpauperde toestand en hoe is de situatie ontstaan?
Heeft de eigenaar plannen met het pand (renoveren/sloop/nieuwbouw/gebruik/ verkoop etc.)?
Binnen welke termijn is de eigenaar voornemens deze plannen te realiseren?
Als de eigenaar geen plannen heeft met het pand: Hoe kijkt de eigenaar aan tegen verkoop van het pand?
Wat zijn eventueel andere oplossingen?
Na het verkrijgen van antwoorden op deze vragen is het van belang de eigenaar de kans te bieden de situatie te verbeteren of – als verbetering niet binnen afzienbare tijd mogelijk is – een plan van aanpak voor sloop of verkoop in te leveren. Hierover zullen duidelijke afspraken gemaakt moeten worden.
Tijdens het gesprek wordt ook de opgestelde gebreken- en voorzieningenlijst besproken met de eigenaar en/of zijn gemachtigde. In overleg met de eigenaar wordt een termijn gesteld waarbinnen de voorzieningen om tot een verbetering te komen moeten zijn getroffen. Indien gewenst, is de gemeente bereid om bij het opstellen van een plan van aanpak te adviseren. Als stelregel wordt een termijn van zes maanden gebruikt. Binnen deze termijn moeten de gebreken hersteld worden. Rekening houdend met de te treffen voorzieningen, weersomstandigheden en eventuele aanvraag van offertes, kan deze termijn eventueel verlengd worden. Ook kan rekening worden gehouden met de eventuele omstandigheid dat eigenaren nooit eerder zijn gemaand voorzieningen te treffen of zijn gewezen op gebreken.
Als het treffen van voorzieningen wordt uitbesteed aan derden, moet er in ieder geval binnen de termijn van 4 maanden duidelijk zijn aan wie de opdracht is verstrekt en wanneer de werkzaamheden worden uitgevoerd. Door middel van regelmatige inspectie kan worden nagegaan, of de gemaakte afspraken worden nageleefd.
Wanneer een pand veel gebreken vertoont en herstel binnen zes maanden redelijkerwijs niet mogelijk is, kan ook een fasering worden afgesproken. In dat geval kan een termijn worden gesteld van maximaal 1 tot 1,5 jaar. Per gebrek wordt hierover een afspraak gemaakt, zodat ook door inspectie controle mogelijk is.
Mocht na overleg met de eigenaar, of tijdens de termijn die gegeven is om voorzieningen te treffen, blijken dat de eigenaar niet wil overgaan tot het maken van afspraken of de gemaakte afspraken niet nakomt, dan kan het college overgaan tot handhaving
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies