Art. 5.5 Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Den Helder houdende regels omtrent het grondbeleid

Hieronder worden de grondslagen voor het grondprijsbeleid beschreven zonder dat daarbij op specifieke prijzen wordt ingegaan om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te beïnvloeden. Centrale principes Een consistent gemeentelijk grondbeleid is niet alleen gebaat bij een heldere definitie van de gehanteerde begrippen, maar tevens bij de formulering van een beperkt aantal centrale principes op basis waarvan de prijsbepaling plaatsvindt. Door consequente toepassing van deze principes in gelijke situaties wordt voldaan aan de wens van de gemeenteraad voor een toetsbaar grondbeleid. Nutsprincipe Veruit het belangrijkste uitgangspunt voor het gemeentelijk grondbeleid is het nutsprincipe. De waarde van een stuk grond wordt bepaald door de economische functie die op die grond kan worden uitgeoefend; het economisch nut. Indien een stuk grond wordt gebruikt voor landbouw is het minder waard dan wanneer diezelfde grond wordt gebruikt voor industrie. De toepassingsmogelijkheden van een stuk grond worden ook bepaald door factoren als bodemsamenstelling en ligging, maar vooral ook door de bestemming die door de overheid aan die grond is toegedacht. Een belangrijk effect van de ruimtelijke ordening is de segmentering van de grondmarkt in deelmarkten. De belangrijkste bestemmingscategorieë n zijn woningbouw, kantoorlocaties, bedrijventerreinen, agrarische gebieden, natuur- en recreatiegebieden en infrastructuur. Met haar publieke ruimtelijke ordeningsfunctie bepaalt de gemeente in sterke mate de waarde van de grond binnen haar grenzen en daarmee ook de waarde van het eigen grondbezit. Om die reden verschillen de grondprijzen voor verschillende (maatschappelijke) functies. Zuiverheidsprincipe Het zuiverheidprincipe is nauw gerelateerd aan het nutsprincipe. Met het uitgangspunt van zuiverheid wordt bedoeld dat geen andere elementen van de stichtingskosten of toekomstige exploitatiekosten im- of expliciet mogen worden verwerkt in de grondprijs die door de gemeente aan de initiatiefnemer in rekening wordt gebracht. In ieder geval moet worden voorkomen dat er een vermenging ontstaat tussen de grondexploitatie en de bouwexploitatie. Dit laat onverlet dat iedere economische functie zijn eigen maximaal toelaatbare grondprijs kent. Gelijkheidsprincipe Met het gelijkheidsprincipe wordt bedoeld dat iedere initiatiefnemer voor een zelfde hoeveelheid grond en voor de zelfde of een vergelijkbare functie een op consistente wijze berekende grondprijs in rekening krijgt gebracht. Door de gemeente worden dus geen prijsvoordelen geboden aan bepaalde categorieë n initiatiefnemers. Ten behoeve van het gelijkheidsprincipe is het marktconformiteitsbeginsel van toepassing. Locatieprincipe De gemiddelde gewogen grondprijs voor woningbouw of bedrijventerrein wordt bepaald door de locatie en liggingsfactoren (uitstekend, goed, voldoende etc.). De grondprijs in de gemeente kan onderverdeeld worden in prijsgebieden: Prijsvorming en waardebepaling Voor de bepaling van de grondwaarde worden twee hoofdbenaderingen onderscheiden: Kostprijsbenadering Marktwaardemethode Kostprijsbenadering De kostprijsbenadering is een rekenmethodiek die op basis van de kosten voor verwerving en bouwrijp maken, zowel directe als indirecte kosten, een grondprijs bij uitgifte bepaalt. Er wordt geen positief saldo op de grondexploitatie nagestreefd; een saldo nul is voldoende. Veelal wordt de grondprijs op basis van de kostprijsbenadering nu gezien als het minimale bedrag waarvoor grond moet worden uitgegeven om de grondexploitatie sluitend te krijgen. Marktwaardemethode Deze methode kijkt niet naar de kostprijs van een grondexploitatie, maar kijkt naar het opbrengend vermogen van grond in het vrije marktverkeer. Er bestaan drie methodieken om de marktwaarde van grond te bepalen: residuele grondwaardeberekening; grondquotemethode; comparatieve methode. De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commercië le waarde (verkoopwaarde; von-prijs op basis van een marktonderzoek). Deze benadering geniet de voorkeur van de VNG, de ontwikkelaars / bouwers en het Ministerie van VROM (Convenant gemeentelijk grond(prijs)beleid bij gronduitgifte aan marktpartijen in relatie tot woningkwaliteit, 19 december 2001). De grondquotebenadering gaat uit van de gedachte dat een bepaald percentage van de verkoopprijs van de ontwikkeling als grondwaarde aan de gemeente hoort toe te vallen. Deze methode wordt hoofdzakelijk bij woningbouw in grote bouwopgaven toegepast. De quote kan worden bepaald door vergelijking met aanliggende gemeenten, of door middel van een residuele berekening aan de hand van referentieprojecten. Nadelen: het ontmoedigt kwaliteit en is administratief bewerkelijk. De comparatieve methode bepaalt de grondwaarde door een vergelijking te maken met de grondprijzen van vergelijkbare ontwikkelingen in gemeenten in de naaste omgeving. Uitgangspunten grondprijsmethoden De gemeente gebruikt voor de vaststelling van de grondprijzen per gebruiksfunctie een bepaalde grondprijssystematiek. De grondprijs is immers afhankelijk van de te realiseren bestemming op de betreffende gronden. De richtprijzen per gebruiksfunctie voor de gronduitgifte worden een keer per 4 jaren geactualiseerd en vastgesteld door het college in een grondprijzenbrief. De volgende grondprijsmethodiek en de volgende uitgangspunten worden hierbij gehanteerd: De grondprijzen worden marktconform vastgesteld Dit houdt in dat: de grondprijzen worden gebaseerd op de te realiseren functie; de residuele methode ligt in principe ten grondslag aan de grondprijsbepaling; De grondprijzen in een jaarlijks uit te brengen grondprijzenbrief zijn richtprijzen. De werkelijke prijs wordt in de praktijk vastgesteld op basis van het programma, de ligging, de oppervlakte en de dan geldende marktsituatie. Uitzonderingen daarop zijn: De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen en snippergroen; De grondprijzen voor bedrijven. In onderstaand schema worden de kaders voor de grondprijzen wat specifieker per functie weergegeven: Functie Aandachtspunt/opmerking Methode Eenheid Sociale huurwoningen Vaste prijs Woning Sociale koopwoningen Vaste prijs Woning Vrije sector huurwoningen Residueel Woning Vrije sector koopwoningen Residueel Woning Vrije sector kavels Residueel Woning Bedrijven Comparatief m2 uitgeefbaar Kantoren Residueel m2 BVO Indien de FSI>1, rekenen per m2 bvo Detailhandel Residueel m2 BVO Horeca Residueel m2 BVO Maatschappelijke voorzieningen Vaste prijs m2 BVO Parkeren Residueel m2 parkeerplek Ondergrens afhankelijk locatie en functie Snippergroen Vaste prijs m2 kavel De grondprijzen worden een keer per 4 jaren in een grondprijzennota door het college vastgesteld. De grondprijzen zijn marktconform en worden residueel of comparatief bepaald.

Grondprijsbeleid

Rechtspraak bij dit artikel