3.2.1De wettelijke kostenverhaalsplicht
De realisatie van ontwikkellocaties voor de nieuwbouw respectievelijk transformatie van woningen, kantoren en andere functies gaat gepaard met diverse kosten. Denk aan de verwerving van gronden, het bouwrijp maken van uitgeefbare gronden, de aanleg van voorzieningen in de openbare ruimte (zoals wegen, riolering etc), plan- en apparaatskosten en het treffen van maatregelen (zoals milieumaatregelen).
Indien de gemeente eigenaar is van de gronden in toekomstige ontwikkellocaties en zij ook voornemens is de regie te nemen bij de grondexploitatie, dan worden de kosten van de grondexploitatie verdisconteerd in de te hanteren marktconforme uitgifteprijzen (gerelateerd aan de te realiseren functies) van door de gemeente uit te geven bouwpercelen. Indien het initiatief voor de ontwikkeling bij particuliere exploitanten ligt, dan is eveneens sprake van grondexploitatiekosten, maar ontbreekt voor de gemeente de mogelijkheid deze kosten terug te verdienen via gemeentelijke gronduitgifte.
Op gemeenten rust, ingevolge afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening, de plicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen indien zich de volgende situatie voordoet:
De ontwikkeling vindt plaats op basis van een in de wet aangewezen planologisch besluit 15 Het overzicht van “aangewezen planologische besluiten” is opgenomen in bijlage 1. én:
De ontwikkeling bestaat uit een in de wet aangewezen bouwplanmogelijkheid 16 Het overzicht van “aangewezen bouwplanmogelijkheden” is opgenomen bijlage 1. , die mogelijk wordt gemaakt op grond van dit planologisch besluit.
3.2.2Gemengd kostenverhaalsstelsel
Het kostenverhaalsinstrumentarium is opgenomen in een gemengd stelsel, dat zowel de mogelijkheid bevat het kostenverhaal toe te passen via een vrijwillig te sluiten overeenkomst (privaatrecht), als eenzijdig op te leggen als financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor het bouwen (publiekrecht).
De kostenverhaalsplicht komt tot uitdrukking door de regel dat gelijktijdig met een aangewezen planologisch besluit een exploitatieplan moet worden vastgesteld. In dit exploitatieplan is onder meer de uitwerking opgenomen van de voor de betreffende ontwikkellocatie aan de orde zijnde verhaalbare kosten, de omslag van de kosten over de eigendommen en de bepaling van de hoogte van de individuele exploitatiebijdragen.
Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan, in relatie tot de kostenverhaalsplicht, worden afgezien, indien voor alle gronden in het gebied waarvoor in het planologische besluit aangewezen bouwplannen zijn opgenomen, het kostenverhaal ten tijde van de vaststelling van het planologisch besluit, anderszins is verzekerd. Van “anderszins verzekeren” is bijvoorbeeld sprake indien het uitgeefbare gronden van de gemeente betreft en/of eigendommen van particuliere exploitanten, waarvoor tijdig een (anterieure) overeenkomst over kostenverhaal is gesloten.
In de praktijk is de aanpak gericht op het sluiten van dergelijke (anterieure) kostenverhaalsovereenkomsten met particuliere exploitanten. De toepassing van een exploitatieplan heeft de functie van verplicht publiekrechtelijk sluitstuk van het instrumentarium en functioneert daarmee als stok achter de deur.
In de Wro is voorts een regeling opgenomen voor kruimelgevallen, waarin de gemeente kan afzien van de toepassing van kostenverhaal 17 De criteria voor toepassing zijn vastgelegd in artikel 6.2.1 a Bro. .
3.2.3Publiekrechtelijk kostenverhaal
De toepassing van publiekrechtelijk kostenverhaal onder de Wro vindt plaats door de vaststelling van een exploitatieplan. Tot het exploitatieplan behoort een juridische exploitatieopzet voor de functie van de toepassing van de kostenverhaalsplicht.
In de exploitatieopzet wordt de uitwerking opgenomen van de verhaalbare kosten, zoals opgenomen in de wettelijke kostensoortenlijst 18 De kostensoortenlijst is opgenomen in bijlage 1. , voor de betreffende ontwikkellocatie. Voor de bepaling van de verhaalbare kosten van onder meer voorzieningen (zoals de aanleg van wegen, fietsinfrastructuur en infrastructuur voor openbaar vervoer) geldt de aanvullende eis dat moet worden voldaan aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit 19 Een omschrijving van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit is opgenomen in bijlage 1.
Voor de vraag of de verhaalbare kosten volledig kunnen worden verhaald, geldt de toets van de
zogenaamde “macro-aftopping”. Hierbij worden de totale verhaalbare kosten (minus subsidies) afgezet tegen de opbrengsten uit fictieve gronduitgifte. Is de opbrengst uit gronduitgifte hoger of gelijk aan het totaal van de verhaalbare kosten, dan dienen alle verhaalbare kosten in het kostenverhaal te worden betrokken. Indien de opbrengst uit gronduitgifte lager is dan het totaal van de verhaalbare kosten, dan is de opbrengst van het kostenverhaal beperkt tot het totaal van de uitgifteopbrengsten. De gemeente blijft in dat geval zitten met kosten, die niet kunnen worden verhaald doordat er sprake is van een te beperkte waardestijging op het niveau van de gehele ontwikkellocatie.
Voor de bepaling van de kostenverhaalsbijdrage voor een individueel eigendom wordt opnieuw gekeken naar de vraag of sprake is van voldoende waardestijging.
3.2.4Privaatrechtelijk kostenverhaal
Op basis van het gemengd stelsel is er de mogelijkheid om voorafgaand aan de vaststelling van het planologische besluit een (anterieure) overeenkomst te sluiten met een particuliere exploitant ter uitvoering van de genoemde wettelijke kostenverhaalsplicht. Een dergelijke overeenkomst wordt daarmee aangegaan voordat of zonder dat later een exploitatieplan wordt vastgesteld.
In de wettelijke regeling is vastgelegd dat tal van uitvoeringsregels die van toepassing zijn in het publiekrechtelijke spoor (zie paragraaf 3.2.3) in deze fase van privaatrechtelijk kostenverhaal, niet van toepassing zijn. Zo zijn de genoemde criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet dwingend van toepassing op de anterieure contractfase.
3.2.5De toepassing van de Nota onder de huidige Wro
Uit de inhoud van de Nota volgt dat het gaat om concreet en specifiek benoemde infrastructurele voorzieningen die betrekking hebben op het gemeentelijk en/of regionale verkeers- en openbaarvervoersnetwerken. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar voorzieningen voor autoverkeer, fietsverkeer en openbaar vervoer. Hiermee is sprake van “voorzieningen”, zoals die deel uitmaken van de kostensoortenlijst van de kosten van de grondexploitatie.
In de periode tot aan inwerkingtreding van de Omgevingswet geldt de inhoud van de Nota, vanuit de beoogde transparantie en duidelijkheid van beleid, als kader voor de toepassing van privaatrechtelijk kostenverhaal voor aan specifieke ontwikkellocaties toe te rekenen kosten van de in deze Nota opgenomen bovenwijkse netwerkvoorzieningen.
Doordat de toepassing van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit niet goed mogelijk is, is voor het vast te stellen beleidskader voor het kostenverhaal van de bovenwijkse netwerkvoorzieningen, aansluiting gezocht bij c.q. voorgesorteerd op uitgangspunten, zoals die zijn opgenomen in de voorstellen voor een nieuwe publiekrechtelijke kostenverhaalsregeling voor verhaal van financiële bijdragen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Als bouwstenen gelden daarbij dat:
De in de Nota betrokken bovenwijkse netwerkvoorzieningen worden, als geheel, in de voorstellen voor de nieuwe wettelijke regeling zijn aangemerkt als “ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving”.
De in het kostenverhaal te betrekken bovenwijkse netwerkvoorzieningen zijn concreet in de Nota benoemd en omschreven.
Voor de verhaalbare kosten van de bovenwijkse netwerkvoorzieningen is uitgegaan van de geraamde realisatiekosten voor zover de bekostiging niet anderszins is verzekerd. Dit betekent dat, waar van toepassing, de raming van de realisatiekosten is verminderd met ontvangen subsidies of bijdragen van derden.
Voor de toedeling van de kosten van bovenwijkse netwerkvoorzieningen aan de toekomstige ontwikkellocaties/ontwikkelopgaven is uitgegaan van de functionele samenhang van enerzijds de verschillende voorzieningen en anderzijds de per wijk te onderscheiden ontwikkellocaties/ontwikkelopgaven.
De Nota bevat de uitwerking van de methodiek van de toedeling van de verhaalbare kosten van de bovenwijkse netwerkvoorzieningen naar de bestaande stad en de ontwikkellocaties/ontwikkelopgaven, onderscheiden naar de 21 wijken van de stad.
De toedeling van de kosten van de bovenwijkse netwerkvoorzieningen is zowel van toepassing voor situaties van particuliere exploitatie als bij gemeentelijke grondexploitaties.
Verslaglegging van de verantwoording van de ontvangen kostenverhaalsbijdragen en de besteding daarvan.
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.2
De wettelijke kostenverhaalsregeling onder de Wro
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Haarlem houdende regels omtrent bovenwijkse netwerkvoorzieningen