Is de oorspronkelijke boerderij (a) ouder dan 50 jaar (b)?
Een gebouw dat bestaat uit een agrarische bedrijfswoning met de in de bouwmassa opgenomen (voormalige) agrarische bedrijfsruimten.
Een boerderij dient minimaal 50 jaar of ouder te zijn, dan pas kunnen de cultuurhistorische waarden op een juiste manier worden bepaald. Dit betreffen landelijke richtlijnen.
Splitsing boerderij op basis van de oorspronkelijke inhoud:
Ten aanzien van het maximum aantal te realiseren woonheden wordt uitgegaan van de inhoud van de oorspronkelijke bouwmassa van de boerderij (woning). Om dit te objectiveren en meetbaar te maken is er een inhoudsmaat toegevoegd. Bij een inhoud:
van ≥ 900 m3 en < 1.400 m3: max. twee wooneenheden;
van ≥ 1.400 m3 en < 1.900 m3: max. drie wooneenheden;
≥1.900 m3: max.vier wooneenheden;
Bovenstaande inhoudsmaten zijn gebaseerd op een gemiddelde doorsnede van een boerderij, waarbij gekeken is dat een logische beukmaat kan worden gevormd. Omdat niet iedere boerderij gelijk is er bij de inhoudsmaten rekening gehouden met een marge. Dit is noodzakelijk om de splitsing op een logsiche plek in het gebouw te realiseren. Uit de praktijk blijkt dat boerderijen met een kleinere inhoud dan 900 m3 lastig te splitsen zijn.
Blijft er na splitsing een min. inhoud 350 m3 per wooneenheid over?
Bij splitsing dienen maximaal twee volwaardige woningen te ontstaan. Een regel in de wijzigingsbevoegdheid geeft aan dat de inhoud, na splitsing, niet mag worden vergroot. Om dit te voorkomen en te objectiveren is er een minimale maat gekoppeld aan deze voorwaarde. Bij een minimale inhoud van tenminste 350 m³ is dit niet waarschijnlijk. Overigens wordt deze inhoudsmaat tevens bij buurgemeenten toegepast.NB. Splitsing van een boerderij vindt vaak plaats op de scheiding tussen voorhuis en het stalgedeelte. Deze scheiding ligt zelden in het midden van de boerderij, waardoor een splitsing in gelijkwaardige wooneenheden, dus twee keer 350 m3, vaak niet aan de orde is.
Wordt de boerderij loodrecht verticaal gesplitst (4)?
De boerderij mag alleen, gezien vanuit de gevel, loodrecht verticaal worden gesplitst. Dit betekent dat het volgende niet is toegestaan
onder- en bovenwoningen, én;
wooneenheden die gedeelte boven elkaar gelegen zijn.
(afb. 8) toetsingskader t.b.v. beoordeling redengevende omschrijving met waardestelling, bovenstaand betreft een voorbeeld / bron: gemeente Gemert-Bakel
Hoofdstuk 3
Artikel 3.2
Knock-out criteria
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Gemert-Bakel houdende regels omtrent de boerderijspitsling