Ontwikkeling woningbouw
Door de Coronacrisis, maar ook door factoren als het vervallen van de PAS (Programmatische Aanpak Stikstof) is de ontwikkeling van ruimtelijke plannen meer onzeker geworden. Voor de beperking van de stikstofdepositie op natuurgebieden heeft het college de Edese aanpak vastgesteld. Daarbij wordt aan ontwikkelende partijen gevraagd om bij een beperkte stikstofdepositie in de bouwfase compenserende natuur-inclusieve maatregelen te nemen, bovenop de grondprijzen, om ontwikkeling mogelijk te maken. Bij de ontwikkeling van nieuwe plannen/ bestemmingsplannen moet worden voldaan aan het uitgangspunt dat een natuurwet-vergunning moet kunnen worden verstrekt. Met deze aanpak worden plannen voor de nieuwbouw van woningen en bedrijfsruimten in uitvoering genomen.
Bij het uitbreken van de Corona epidemie in Nederland in maart is voor lopende contracten en het aangaan van overeenkomsten een pauze van drie maanden ingelast opdat ontwikkelende partijen zich kunnen bezinnen op de nieuwe situatie. Verdergaande maatregelen lijken vooralsnog niet noodzakelijk. Inmiddels lijkt de markt te wennen aan de nieuwe situatie. De vraag naar woningen blijft voorlopig hoog. De aantallen woningverkopen en de ontwikkeling van de prijs van woningen heeft zich doorgezet als in de periode voor de crisis. De ontwikkeling van de rente en de financierbaarheid is nog steeds gunstig voor het kopen van en woning. Voor de verkoop van bedrijventerreinen is nog niet direct veel te merken van de economische recessie. Toch blijft de toekomst onzeker, de hevigheid en duur van de 2e en mogelijk 3e golf kunnen van grote invloed zijn op de markt. Dit effect is tot nu toe niet zichtbaar en daarom niet meegenomen in de grondprijzen 2021.
De landelijke nieuwbouw stagneert door het uitblijven van stikstof maatregelen om te voldoen aan de Natuurbeschermingswet. Wel lijkt het aanstaande dat het kabinet de bouw grotendeels vrijstelt van aanvullende maatregelen.
De prijzen voor nieuwbouwwoningen stijgen nog iets harder dan die van bestaande woningen, waarbij in Ede ook locatie (nabij station) een belangrijke factor is. Voor de regio is de prijsstijging voor de koopwoningen vergelijkbaar met de landelijke trend. Wel lijkt het plafond bereikt en verwachten we dat de prijsstijging zal afvlakken.
Naast de ontwikkeling van de koopsommen voor de woningen hebben ook de productiekosten van de woningen invloed op de waarde van bouwgrond. Deze stijging komt vooral doordat we vanaf 2021 te maken krijgen met aangescherpte energiemaatregelen (BENG-Bijna Energie Neutraal Gebouwen), wat kostenverhogend doorwerkt op de grondprijzen. Wel wordt hier door bouwkostenbureau BDB van Arcadis een omslag verwacht: de bouwkosten gaan eind 2020 voor het eerst in jaren dalen. Terwijl de bouw begin dit jaar nog te maken had met een gemiddelde kostenstijging van zo’n 7,5 procent, is er einde van dit jaar al sprake van een daling van 4 procent. Doordat de grondwaarde het residu is tussen VON prijzen en stichtingskosten blijven over 2021 de grondprijzen voor de meeste categorieën woningbouwkavels gelijk of is er ruimte voor een lichte stijging.
Ontwikkelingen bedrijventerreinen
De economische ontwikkeling is van invloed op de transacties voor bedrijfsruimte. Na een economische groei in de laatste jaren, is 2020 een bijzonder jaar van grote krimp. Op Prinsjesdag ging het basisscenario van het CPB uit van een krimp van 5% in 2020 en een herstel van 3,5% in 2021. Geen grootschalige contactbeperkingen vormen het uitgangspunt, iets waar we op dit moment wel mee te maken hebben. Een scenario van het CPB dat daar wel rekening mee houdt, voorspelt dan een krimp in 2021. Deze cijfers geven veel onzekerheid, de impact van Corona is groot.
Buiten corona maakt de vraag naar locaties voor industrie in Nederland een opleving door (Bron: Stec groep, Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen 2019-2020). Door verschillende ‘next economy trends’ zoals e-commerce, circulaire economie, digitalisering, schonere en stillere productieprocessen groeit de vraag naar (industrieel) bedrijfsvastgoed. Maar ook de herwaardering van ambachtelijke maakindustrie en het nog altijd toenemende tekort aan personeel neemt de vraag naar bedrijfsruimten in of vlakbij stedelijke gebieden toe. Bedrijven willen graag dicht op de klant, bij kansrijke reststromen en bronnen van creativiteit, innovatie en interactie zitten. En natuurlijk dicht op hun potentiële arbeidsaanbod. Binnenstedelijke bedrijventerreinen zijn daarvoor zeer geschikt. Maar juist deze locaties zijn regelmatig in beeld voor transformatie naar woningbouw. Dit zorgt voor extra druk op de markt voor bedrijfsruimten en leidt op veel plekken tot schaarste. Dit kan een opwaartse druk op de grondprijzen voor bedrijventerreinen geven. Ook zien we dat de bedrijfsruimten die aan de randen van de stad liggen en die worden gebruikt voor opslag en productie, steeds populairder worden onder beleggers. De gunstige aanvangsrendementen, risicospreiding onder beleggers en de slinkende investeringskansen in logistiek vastgoed, stuwen deze trend. Voor Ede geldt dat de bedrijventerreinen snel vollopen en daarmee krapte ontstaat. Ook zien we toenemende eisen, vanuit energie, natuur en klimaat. Daardoor zijn de processen langer. Door de toenemende regels is er beperkte ruimte voor een verhoging van de grondprijzen.
Hoofdstuk 2.
Artikel 2.1.