Ten aanzien van de woningbouw zijn de voor uitgifte bestemde gronden getaxeerd aan de hand van de residuele methode. Voor elk project in Ede is voor alle onderscheiden woningtypen (voor zover in dat project te verwachten) de grondprijs bepaald.
Gemeente Ede hanteert verschillende grondwaardes voor de diverse categorieën woningen; sociale woningbouw in de huursector, woningen voor de vrije sector en bouwkavels. Met uitzondering van de categorie sociale woningbouw zijn de prijzen voor woningbouw richtprijzen.
3.1.1SOCIALE WONINGBOUW (HUUR)
Sociale huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de huurprijsgrens die worden verhuurd door een toegelaten instelling conform art 13-1.a Wet op de Huurtoeslag.
Voor deze categorie verplicht de koper zich de op het verkochte te stichten woningen uitsluitend te zullen gebruiken als sociale huurwoning. Het is de koper niet toegestaan om binnen 20 jaar na het ondertekenen van de notariële akte van verkoop de gestichte woningen anders te gebruiken zonder voorafgaande toestemming van het college van burgemeester en wethouders.
De uitgangspunten voor de waardering en de waardering zelf zijn in afstemming met Woonstede tot stand gekomen. Specifiek uitgangspunt is dat, zodra er (ten opzichte van de wettelijke eisen) aanvullende extra eisen zullen worden gesteld ten aanzien van duurzaamheid, dit zal leiden tot een korting op de grondprijs.
Voor de grondprijs voor een sociale huurwoning wordt uitgegaan van een vaste prijs per woning.
Categorie
kaveloppervlakte in m² (gemiddeld)
GBO in m2
grondprijs
grondgebonden
120
>80
€ 29.800
grondgebonden
100
<80
€ 24.600
appartementen (cat. H1)
nvt
>80
€ 20.500
appartementen (cat. H2)
nvt
>80
€ 17.400
appartementen (cat. H3)
nvt
<80
€ 14.400
benedenwoning (cat. H4)
120
>80
€ 18.500
bovenwoning (cat. H5)
nvt
<45
€ 13.300
Bij andere sociale huurwoningen dan in de tabel vermelde categorieën moet er worden getaxeerd waarbij vanuit de exploitatie (residueel) wordt gerekend en waarbij ter onderbouwing de vergelijkingsmethode zal worden gehanteerd.
De grote behoefte aan meer sociale huurwoningen en de toenemende kosten aan zowel de bouwkosten als de gebiedsontwikkeling geven aanleiding om te zoeken naar alternatieve systemen voor de bepaling van de grondprijzen in dit segment. We gebruiken het interim Grondbeleid om samen met de corporatie andere methodieken te onderzoeken. In maart 2021 verwachten we een eindrapportage, dat we aan het bestuur toezenden. Tot de vaststelling van een andere grondprijzen, gelden bovengenoemde prijzen.
3.1.2VRIJE SECTOR WONINGEN
Deze woningen kunnen zowel projectmatig als (collectief) particulier worden ontwikkeld. In de rapportage (bijlage 2) zijn de grondprijzen voor de diverse woningtypen/kavels in alle projecten bepaald. Deze rapportage maakt integraal onderdeel uit van deze grondprijzennota (en is geheim).
In de rapportage is aan de hand van alle nu bekende feiten en omstandigheden (kwaliteit, oppervlakte kavel, woningtypologie en ligging) de prijs per kavel bepaald. De verschillen in prijzen tussen de diverse locaties worden met name veroorzaakt doordat er tussen de bouwlocaties sprake is van veel verschillende locatiekwaliteiten, verschillen in kaveloppervlakten, woningoppervlaktes en kwaliteiten. Om deze Nota leesbaar te houden zijn in onderstaande tabel de gemiddelde minimale en maximale prijs/m² per woningtype/kavel over alle projecten in de gemeente Ede opgenomen.
Ten aanzien van de categorieën “goedkope koop” en de vrije sector huur wordt op dit moment door de afdeling Wonen beleid opgesteld. Zodra dit beleid is uitgekristalliseerd en hieruit blijkt dat dit van invloed kan zijn op het grondprijsbeleid komen wij daar in een volgend voorstel op terug.
Overzichtstabel
Type
minimaal €/m2
Maximaal €/m2
Rijwoningen
390
600
Hoekwoning
240
540
Halfvrijstaand
275
545
Vrijstaand
285
450
Appartement
20.000/stuk
75.000/stuk
Kavels <1.000 m2
300
545
Kavels >1.000 m2
85
295
3.1.3VRIJE SECTOR HUUR
Onder vrije sector huur worden huurwoningen verstaan met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 737,14 ( 2020). De grondprijs voor de vrije sector huur wordt met dezelfde methodiek als de vrije sector koop woningen bepaald.
3.1.4BOUWKAVELS
De gemeente heeft regelmatig bouwkavels voor particuliere woningbouw beschikbaar. Op basis van een de waardering van de interne commissie (vergelijking met bestaand aanbod c.q. gerealiseerde prijzen) wordt de verkoopprijs bepaald.
Hoofdstuk 2.
Artikel 3.1