Op grond van het vorengaande komen we samengevat tot het volgende kader voor de realisatie van sociale nieuwbouw en/of middensegmentwoningen in particuliere plannen.
De gemeente Amsterdam wil ten behoeve van een gemengde stad dat in woningbouwplannen sprake is van een gedifferentieerd programma, waarmee verschillende inkomensgroepen worden bediend. De gemeente geeft hier zelf vorm aan door bij de uitgifte van gemeentelijke grond te sturen op die differentiatie.
Ook in de plannen van particulieren, waarbij geen sprake is van nieuwe gronduitgifte maar van eigen grond van particulieren of een reeds bestaand erfpachtcontract, wil de stad een gedifferentieerd aanbod bewerkstelligen. De stad werkt door middel van be-stemmingsplanwijzigingen en erfpachtherzieningen alleen mee aan particuliere woningbouwplannen als er sprake is van een gedifferentieerd woningaanbod.
Een gedifferentieerd aanbod houdt in dat ook voor particuliere transformaties in beginsel geldt dat 40% van de woningen als sociale woning wordt gerealiseerd, 40% van de woningen als middeldure woning en 20% als dure huur- of koopwoning (hierna: de 40-40-20).
De sturing op woningdifferentiatie is niet aan de orde bij kleine transformaties naar (individuele) woningen. Het kader is niet van toepassing als er sprake is van 10 of minder woningen.
Van het stedelijke uitgangspunt 40-40-20 bij particuliere transformaties kan worden afgeweken indien:
met de beoogde afwijking wordt een ander stedelijk doel of programma nagestreefd in het betreffende project. Bijvoorbeeld de huisvesting van kwetsbare groepen, ouderenhuisvesting, zorgwoningen, studenten of jongerenwoningen, CPO
de bestaande woningdifferentiatie in het omliggende gebied van het gebouw is dusdanig specifiek, dat een andere menging in het te transformeren gebouw beter past om de gewenste gemengde wijk te bereiken.
Het gebouw heeft een dusdanige geringe omvang dat de beoogde menging vanuit beheersoogpunt niet wenselijk is. Het beleid van zowel corporaties als gemeente is om niet op entreeniveau sociale en marktwoningen te mixen. Er is vooralsnog geen reden van dit beleid af te stappen. Bij een relatief kleine ge-bouwtransformatie betekent dit dat 40-40-20 niet haalbaar is
Afwijkingen van het uitgangspunt dienen te worden onderbouwd en ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de directeur Grond en Ontwikkeling. Over de afwijkingen zal (jaarlijks) worden gerapporteerd aan het College van B&W.
Bij gebiedsontwikkeling waarin (ook) particuliere ontwikkelingen zijn voorzien, wordt de gewenste differentiatie middels project- en/of investeringsbesluiten bestuurlijk voor- en vastgelegd.
Inzet instrumenten
In het geval van transformatie op erfpachtgrond verloopt het uitoefenen van programmatische sturing in eerste instantie via de erfpacht. Het “erfpachtinstrument” is in samenhang met een expliciete formulering van gemeentelijk beleid voldoende om programmatische doelen na te streven. Voordeel van het erfpachtcontract is dat het gebruik van de betreffende woning voor een lange termijn kan worden vastgelegd, met specifieke bepalingen over o.a. huurindexering en termijn. Het gebruik maken van de mogelijkheden die de Wet biedt bij bestemmingsplan kan overigens wel toegevoegde waarde hebben 5Als een bestemmingsplan vooruit loopt op de transformatie van een erfpachtgebied waarbij de gemeente kiest voor een passieve rol (toelatingsplanologie) dan is het opnemen van sociale en/of middeldure huurwoningen in het bestemmingsplan wenselijk . .
Als het gaat om particulier grondeigendom is de constatering dat, in het verlengde van het verlenen van medewerking aan het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, het exploitatieplan een “stok achter de deur” kan vormen om te komen tot de beoogde woningprogrammering bij transformatie. Dit in verband met het kostenverhaal van door de gemeente te realiseren openbare ruimte, waarbij ook de realisatie van vastgoed met lagere grondwaarden in het exploitatieplan kan worden meegenomen. Er wordt gesproken over “stok achter de deur” want de eigenlijke zaken met de ontwikkelaar worden bij voorkeur gedaan door het afsluiten van een anterieure overeenkomst, mogelijk op basis van een concept-exploitatieplan.6 Het heeft vooralsnog niet de voorkeur exploitatieplannen daadwerkelijk vast te stellen. Er zit een zware vaststellingsprocedure aan vast en het exploitatieplan dient minstens jaarlijks herzien te worden. Het heeft de voorkeur het kostenverhaal en eventuele locatie-eisen, zoals de eis ten aanzien van het programma, middels anterieure overeenkomsten te verzekeren
Alleen waar het bestemmingsplan de meest praktische of enige oplossing is, wordt dit instrument actief ingezet. Waar, hoe en wanneer de gewenste woningbouwcategorieën in het bestemmingsplan worden opgenomen verschilt vervolgens per (omvang van de) locatie.
Als het vigerend bestemmingsplan al uitgaat van (de mogelijkheid van) woningen èn er is sprake van particuliere grond, dan zijn de gemeentelijke beïnvloedingsmogelijkheden zeer beperkt.
Tot slot.
Om via het bestemmingsplan te (kunnen) sturen op het programma in woningbouwplannen zal de gemeente een doelgroepenverordening opstellen teneinde de woningcategorie middensegment te definiëren en de termijnen vast te leggen waarop de sociale en middensegment huurwoningen moeten worden verhuurd. Voor het middensegment huur wordt daarbij aangesloten bij het Actieplan Meer Middeldure Huur.
Artikel 7.