14.1 Besluitvlakomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
wonen in de vorm van grondgebonden woningen;
wonen in de vorm van gestapelde woningen, uitsluitend ter plaatse van het besluitsubvlak 'gestapeld [gs]';
wonen in de vorm van kamerverhuur voor maximaal vijf kamers, uitsluitend ter plaatse van het besluitsubvlak 'specifieke vorm van wonen - kamerverhuur 5';
guesthouses;
voetgangersverbindingen;
praktijkwoningen, uitsluitend ter plaatse van het besluitsubvlak 'specifieke vorm van wonen-praktijkwoningen (sw-pw)';
detailhandel in de vorm van in- en verkoop van auto's, uitsluitend ter plaatse van het besluitsubvlak 'detailhandel (dh)';
horeca van categorie 2, uitsluitend ter plaatse van het besluitsubvlak 'horeca van categorie 2 (h=2)';
horeca van categorie 3, uitsluitend ter plaatse van het besluitsubvlak 'horeca van categorie 3 (h=3)';
de bescherming van de op deze gronden aanwezige Rijksmonumenten, ter plaatse van het besluitsubvlak 'specifieke bouwaanduiding-rijksmonument[sba-rm]';
parkeergarages, uitsluitend ter plaatse van het besluitsubvlak 'specifieke bouwaanduiding-nieuwbouw toegestaan [sba-nt]';
een jachthaven, uitsluitend ter plaatse van het besluitsubvlak 'jachthaven (jh)';
werken aan huis;
tuinen, erven en verhardingen;
groenvoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
additionele voorzieningen.
14.2 Bouwregels
14.2.1 Bouwregels voor grondgebonden woningen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:
nieuwbouw is niet toegestaan, behoudens herbouw;
het bestaande hoofdgebouw mag niet worden uitgebreid, met uitzondering van het bepaalde onder c en de in artikel 14 lid 4 beschreven uitbreidingsmogelijkheden;
in afwijking van het bepaalde onder b. mag een woning aan voor de voorgevellijn worden uitgebreid met een erker, balkon of luifel, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
de overschrijding mag niet meer bedragen dan 1,50 meter;
de afstand tot de openbare weg mag niet minder bedragen dan 2 meter;
de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw;
de breedte van een erker mag niet meer bedragen dan 50% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw;
het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van het besluitsubvlak 'maximum aantal bouwlagen' is aangegeven.
14.2.2 Bouwregels voor gestapelde woningen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:
nieuwbouw is niet toegestaan, met uitzondering ter plaatse van het besluitsubvlak 'specifieke bouwaanduiding-nieuwbouw toegestaan [sba-nt]';
gebouwen mogen uitsluitend binnen het besluitsubvlak 'bouwvlak' worden gebouwd;
het bestaande hoofdgebouw mag niet worden uitgebreid;
het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van het besluitsubvlak 'maximum aantal bouwlagen' is aangegeven;
ter plaatse van het besluitsubvlak 'specifieke bouwaanduiding-bebouwing uitgesloten [sba-bu]' dient, gemeten vanaf peil, een bouwhoogte gelijk aan vier bouwlagen te worden gevrijwaard van bebouwing; binnen dit besluitsubvlak mogen wel constructieonderdelen worden opgericht;
ter plaatse van het besluitsubvlak 'specifieke bouwaanduiding-nieuwbouw toegestaan [sba-nt]' mogen parkeergarages worden gebouwd met een bouwdiepte van één bouwlaag.
14.2.3 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen
Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende algemene bepalingen:
bij gestapelde woningen mogen geen aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden opgericht;
aan- en uitbouwen en bijgebouwen dienen op een afstand van tenminste 3 meter achter de voorgevellijn te worden gebouwd;
bij hoekwoningen mogen geen aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd vóór het verlengde van de voorgevelrooilijn van de om de hoek gelegen hoofdgebouwen;
de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, voor zover gesitueerd buiten het besluitsubvlak 'bouwvlak' mag niet meer bedragen dan 80 m2;
de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan mogen voor maximaal 50% worden bebouwd;
de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,50 meter;
de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 meter.
14.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd binnen het besluitvlak, met dien verstande dat carports/overkappingen uitsluitend achter de voorgevellijn mogen worden gebouwd. Met betrekking tot overkappingen gelden de volgende bepalingen:
de bebouwde oppervlakte aan overkappingen mag niet meer bedragen dan 20 m2;
de bouwhoogte van een overkapping mag niet meer bedragen dan 3 meter;
de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 meter bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de vvoorgevellijn niet meer mag bedragen dan 1 meter;
voor carports/overkappingen geldt voorts dat:
de bebouwde oppervlakte aan carports/overkappingen niet meer mag bedragen dan 30 m2 per bouwperceel, met dien verstande dat niet meer dan 50% van het onbebouwde deel van het perceel achter de voorgevellijn mag worden bebouwd;
de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 3,5 meter;
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 meter.
14.2.5 Additionele voorzieningen, gebouwen zijnde
Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van additionele voorzieningen gelden de volgende bepalingen:
deze mogen zowel binnen als buiten het aangeduide besluitsubvlak 'bouwvlak' worden gebouwd;
de bouwhoogte van een gebouw ten behoeve van additionele voorzieningen mag niet meer bedragen dan 3,5 meter;
de oppervlakte van een gebouw ten behoeve van additionele voorzieningen mag niet meer bedragen dan 15 m2.
14.3 Nadere eisen
Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en afmeting van bebouwing ten behoeve van:
het voorkomen van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
de situering, de oppervlakte en de bouwhoogte van bebouwing en de aard, hoogte en situering van erfafscheidingen;
de verkeersveiligheid;
de sociale veiligheid;
de gezondheid;
de brandveiligheid en rampenbestrijding.
14.4 Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
artikel 14 lid 2.1 sub b voor de uitbreiding van een hoofdgebouw aan de achtergevel, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' is aangegeven;
als gevolg van de uitbreiding mag de afstand tussen voor- en achtergevel van het hoofdgebouw niet meer dan 15 meter bedragen. Hoofdgebouwen waarvan de afstand tussen voor - en achtergevel reeds in de bestaande situatie 15 meter of meer bedraagt, mogen niet worden uitgebreid;
de uitbreiding mag niet leiden tot onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu;
aan het stedenbouwkundig beeld en aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse mag geen afbreuk worden gedaan.
artikel 14 lid 2.1 sub b voor de uitbreiding van een hoofdgebouw in de hoogte c.q. het realiseren van een andere dakvorm, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' is aangegeven;
de uitbreiding mag niet leiden tot onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu;
aan het stedenbouwkundig beeld en aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse mag geen afbreuk worden gedaan.
artikel 14 lid 2.3 sub b om aan- en uitbouwen en bijgebouwen maximaal gelijk met de voorgevel c.q. de in het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw gelegen denkbeeldige lijn en/of - voor zover het betreft hoekgebouwen - de naar de straat gerichte zijgevel c.q. de in het verlengde van de naar de straat gerichte zijgevel van het hoofdgebouw gelegen denkbeeldige lijn te situeren, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
er wordt geen afbreuk gedaan aan de verkeersveiligheid;
de uitbreiding mag niet leiden tot onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu;
aan het stedenbouwkundig beeld en aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse mag geen afbreuk worden gedaan;
de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad.
artikel 14 lid 2.3 sub c om aan -en uitbouwen en bijgebouwen voor het verlengde van de voorgevellijn van de om de hoek gelegen hoofdgebouwen te realiseren, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
er wordt geen afbreuk gedaan aan de verkeersveiligheid;
de uitbreiding mag niet leiden tot onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu;
aan het stedenbouwkundig beeld en aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse mag geen afbreuk worden gedaan;
de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad.
artikel 14 lid 2.4 sub b ten behoeve van het bouwen van erf- en terreinafscheidingen hoger dan 1 respectievelijk 2 meter, mits voldaan worden aan de volgende voorwaarden:
er wordt geen afbreuk gedaan aan de verkeersveiligheid;
de uitbreiding mag niet leiden tot onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu;
aan het stedenbouwkundig beeld en aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse mag geen afbreuk worden gedaan;
de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad.
artikel 14 lid 2.4 sub c ten behoeve van het toestaan van carports/overkappingen over een oppervlakte groter dan 30 m², met dien verstande dat:
niet meer dan 50% van het onbebouwde deel van het perceel achter de voorgevellijn mag worden bebouwd;
de bouwhoogte van een carport/overkapping niet meer mag bedragen dan 3,5 meter.
Bij het afwijken van de bouwregels geldt in zijn algemeenheid dat binnen het besluitsubvlak 'milieuzone-geurzone' geen nieuwe geurgevoelige objecten, daaronder mede verstaan de uitbreiding van woningen cq. het realiseren van nieuwe verblijfsruimte, mogen worden opgericht die extra beperkingen opleveren voor de bij deze 'milieuzone-geurzone' behorende bedrijfsvoering.
14.5 Specifieke gebruiksregels
14.5.1 Algemeen
De in artikel 15 lid 1 onder sub g. tot en met i. genoemde functies zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan.
14.5.2 Praktijkwoningen
De op de illustratie middelsbinnen het besluitsubvlak 'specifieke vorm van wonen-praktijkwoningen (sw-pw)' aangegeven praktijkwoningen mogen als volgt worden gebruikt:
op de begane grond zijn naast de woonfunctie tevens (consumentverzorgende) ambachtelijke bedrijvigheid, kantoren, ateliers en publieksaantrekkende dienstverlening toegestaan;
de onder 1. genoemde functies kunnen alleen worden uitgeoefend door de feitelijke bewoner(s) van het pand;
op de verdieping is alleen de woonfunctie toegestaan.
14.5.3 Werken aan huis
Binnen het besluitvlak 'Wonen' is werken aan huis toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:
de woonfunctie dient als hoofdfunctie te blijven bestaan; maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning, inclusief aan-, uitbouwen en bijgebouwen, mag worden gebruikt voor deze activiteit, met dien verstande dat het vloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 100 m2;
het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken;
detailhandel is uitsluitend toegestaan indien deze ondergeschikt is aan en in direct verband staat met de toegelaten functie, te weten:
handel in producten die ter plaatse zelfgemaakt of -geteeld worden;
handel in producten direct samenhangend met de ter plaatse uitgeoefende bedrijvigheid, zoals de verkoop van shampoo en haarlak bij een kapsalon).
de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner;
de activiteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving.
14.5.4 Mantelzorg
Het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw als afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
14.5.5 Guesthouse
Binnen het besluitvlak 'Wonen' is een guesthouse toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:
per woning mogen maximaal twee kamers gebruikt worden als guesthouse, waarbij niet meer dan 3 bedden per kamer zijn toegestaan;
het gebruik leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen;
het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en mag geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken.
14.5.6 Parkeren
Parkeren voor de voorgevel, voor zover er niet geparkeerd wordt voor een garage of carport, is niet toegestaan.
14.5.7 Woningsplitsing
Woningsplitsing is niet toegestaan.
Woningsplitsingen die voorafgaand aan de inwerkingtreding van deze beheersvoerordening zijn gerealiseerd in strijd met de het op dat moment geldende bestemmingsplan dan wel de op dat moment geldende beheersverordening en/of zonder of in strijd met een daartoe vereiste vergunning worden geacht in strijd met het verbod zoals genoemd in lid a van dit artikel te zijn gerealiseerd.
Woningsplitsingen waarvoor voorafgaand aan de inwerkingtreding van deze beheersverordening een daartoe strekkende vergunning is verleend en woningsplitsingen die op grond van het op dat moment geldende bestemmingsplan dan wel de op dat moment geldende beheersverordening rechtstreeks (zonder daartoe strekkende vergunning) waren toegestaan en die zijn gerealiseerd voor de inwerkingtreding van deze beheersverordening, vallen niet onder het verbod zoals opgenomen in lid a van dit artikel.
14.5.8 Woningomzetting
Woningomzetting is niet toegestaan.
Woningomzettingen die voorafgaand aan de inwerkingtreding van deze beheersverordening zijn gerealiseerd in strijd met het op dat moment geldende bestemmingsplan dan wel de op dat moment geldende beheersverordening en/of zonder of in strijd met een daartoe vereiste vergunning worden geacht in strijd met het verbod zoals genoemd in lid a van dit artikel te zijn gerealiseerd.
Woningomzettingen waarvoor voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan een daartoe strekkende vergunning is verleend en woningomzettingen die op grond van het op dat moment geldende bestemmingsplan dan wel de op dat moment geldende beheersverordening rechtstreeks (zonder daartoe strekkende vergunning) waren toegestaan en die zijn gerealiseerd voor de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, vallen niet onder het verbod zoals opgenomen in lid a van dit artikel.
14.5.9 Hospes/hospitaregeling
Wooneenheden (voor kamerverhuur) in een woning zijn uitsluitend toegestaan indien:
sprake is van een hospes/hospita;
de wooneenheden (voor kamerverhuur) ieder afzonderlijk een gebruiksoppervlakte hebben van minimaal 5 m²;
niet meer dan twee wooneenheden (voor kamerverhuur) in een woning gerealiseerd worden
14.6 Afwijken van de gebruiksregels
14.6.1 Mantelzorg
Burgemeester en Wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 14 lid 5.4 voor het toestaan dat een (vrijstaand) bijgebouw wordt gebruikt als afhankelijk woonruimte, mits:
aangetoond wordt dat inwoning in het hoofdgebouw ter plaatse redelijkerwijs niet tot de mogelijkheden behoort;
een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven en rekening wordt gehouden met milieuhygiënische aspecten (geur, geluid, veiligheid);
het gebruik als afhankelijke woonruimte uitsluitend plaatsvindt in één of meer aaneengebouwde bijgebouwen;
de afhankelijke woonruimte wordt ingepast binnen de toegestane bijgebouwen, met een maximale oppervlakte van 80 m2;
het bijgebouw is gelegen op een maximale afstand van 10 meter van het hoofdgebouw;
Burgemeester en Wethouders trekken de omgevingsvergunning in, indien de bij het verlenen daarvan bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.
14.6.2 Parkeren voor de voorgevel
Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 14 lid 5.6 voor het toestaan dat voor de voorgevel geparkeerd wordt mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
parkeren voor de voorgevel leidt niet tot stedenbouwkundige bezwaren;
het parkeren kan niet anders gerealiseerd worden.
Hoofdstuk 2
Artikel 14