Art. 3.2.1 Nota Grondbeleid 2021 — Grondverwerving

Bij het voeren van actief grondbeleid moet de gemeente beschikken over grondposities. De gronden kunnen al in eigendom zijn van de gemeente. Dit zijn de strategische en warme gronden. Ook kunnen er grondposities vrijkomen bij vrijkomend gemeentelijk onroerend goed zoals schoollocaties of openbare voorzieningen (binnenstedelijke gronden). Daarnaast kunnen gronden doelgericht worden verworven of strategisch worden aangekocht. Het bestemmingsplan speelt een rol bij de inzet van instrumenten zoals onteigening of vestiging van het voorkeursrecht. De wettelijke instrumenten bij grondverweving worden nader toegelicht. Strategische grondverwerving Strategische gronden zijn veelal agrarische gronden die, vooruitlopend op de planvorming door de gemeente, worden aangekocht. Met het aankopen van strategische gronden kan de grondpositie worden verzekerd en de onderhandelingspositie van de gemeente worden versterkt. In een vroegtijdig stadium ligt de verwervingsprijs lager dan in een later stadium, waarbij de planvorming al verder in het proces is en marktpartijen zich aandienen op de grondmarkt. Het vroegtijdig verwerven van gronden brengt wel risico’s met zich mee, er zijn immers nog geen concrete ontwikkelplannen en mogelijkheden voor de gronden. De gemeente moet de strategische gronden op de balans zetten onder de materiële vaste activa tegen de (historische) verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. De grond wordt niet afgeschreven, tenzij de marktwaarde (huidige bestemming) van de grond lager is. Bij een daling van de marktwaarde zullen de gronden afgewaardeerd moeten worden en zal verlies genomen moeten worden. Ook kunnen beheerskosten en rentekosten zorgen voor extra lasten. Minnelijke verwerving Bij minnelijke verwerving wordt er onderhandeld met de eigenaar van de betreffende gronden over de mogelijkheden om tot een aankoop te komen. De gemeente en de eigenaar zijn bij minnelijke verwerving gelijkwaardig aan elkaar. Voorafgaand aan de onderhandelingen moet onderzoek gedaan worden naar de marktwaarde, de mogelijkheden en belemmeringen van de gronden. Daarbij moet de transactieprijs, binnen een bandbreedte, in overeenstemming zijn met een onafhankelijke taxatie om staatssteun te voorkomen. Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) De wet voorkeursrecht gemeente (bij de Omgevingswet opgenomen in de Aanvullingswet grondeigendom) geeft gemeenten wettelijk bevoegdheid om met voorrang gronden te verwerven. Bij gronden waarop een voorkeursrecht gevestigd is dient de grondeigenaar de gronden eerst aan de gemeente aan te bieden voordat deze aangeboden mogen worden op de vrije markt. Het is een passief instrument, waarbij de eigenaar alleen op eigen initiatief tot verkoop over hoeft te gaan en gemeente niet verplicht is om de gronden daadwerkelijk aan te kopen. Het doel van het vestigen van een voorkeursrecht is bescherming van ongewenste aankopen van derden tijdens de planvorming. Het voorkeursrecht mag alleen opgelegd worden als de grond een niet-agrarische bestemming krijgt en het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Net als bij minnelijke verwerving moeten gemeente en eigenaar onderhandelen over de prijs. Onteigening Bij onteigening worden gronden onder dwang verworven. Het onteigeningsinstrument wordt pas ingezet als de gemeente en de grondeigenaar niet tot aankoop zijn gekomen bij een minnelijke verwerving. Het onteigeningstraject is een actief instrument, waarbij voldaan moet worden aan strenge wettelijke regelgeving van de Onteigeningswet (bij de Omgevingswet opgenomen in de Aanvullingswet grondeigendom). De gemeente moet aantonen dat het publieke belang zwaarder weegt dan het persoonlijk belang van de grondeigenaar. Daarnaast moet er een ruimtelijk plan zijn vastgesteld. De grondeigenaar heeft recht op zelfrealisatie. Indien sprake is van zelfrealisatie vervalt het recht op onteigenen door de gemeente. Als er daadwerkelijk onteigend wordt moet er een marktwaardetoets plaatsvinden door een onafhankelijke partij. Daarnaast moet er een schadeloosstelling betaald worden om bijvoorbeeld verhuizing te vergoeden. Warme gronden De hiervoor genoemde instrumenten zijn ten behoeve van grondverwerving. Op basis van nieuwe BBV-regelgeving (§5.2) kunnen de verworven gronden waarvan op voorhand al vaststaat dat deze als bouwgrond gebruikt gaan worden, maar waarvoor nog geen grondexploitatie door de raad is vastgesteld, als ‘warme gronden’ worden aangeduid. Deze warme gronden komen op de balans tegen maximaal de waarde van de toekomstige bestemming. Voorheen moesten aangekochte gronden (zonder bestemmingswijziging) fors afgewaardeerd worden, op basis van de huidige bestemming. Dit zorgt voor grote fluctuaties in de waardering en kan een vertekend resultaat geven bij de toekomstige grondexploitatie, omdat de verwervingskosten in het verleden al zijn afgeboekt. Om deze ongewenste effecten tegen te gaan mogen gronden bestemd voor woningbouw, die voldoen aan een aantal criteria (vanuit de BBV), gewaardeerd worden door een taxateur op basis van de toekomstige bestemming.

Rechtspraak bij dit artikel