De laatste jaren is door de focus van de overheid en de media op malafide huisvesters en uitzendbureaus al veel verbeterd in de huisvesting van arbeidsmigranten. Zelfregulering (normen) en lokaal beleid zorgt er aanvullend voor dat excessen worden voorkomen of gesaneerd. De regionale afspraken in het convenant dragen daaraan bij. Met de onderstaande zaken moet rekening worden gehouden bij het opstellen van lokaal beleid.
Geen vergunningstelsel Huisvestingsverordening
Bij het realiseren en/of handhaven van tijdelijke huisvesting zijn een aantal regels die in acht moeten worden genomen. De gemeente heeft zich, onder andere vanuit efficiency redenen, gecommitteerd aan de regionale huisvestingsverordening Holland Rijnland 2013 (besluitnr. 2014/89). Vanuit de wens om deregulering en bestuurlijke vernieuwing is gekozen om geen regels op te nemen voor het instellen van een vergunningstelsel voor onttrekkingsvergunningen ten behoeve van kamerverhuur. In de regio is er tot op heden geen draagvlak om een dergelijk vergunningstelsel opnieuw in te voeren. Daarom wordt in Alphen aan den Rijn voor uitbreiding en handhaving van huisvesting alleen gebruik gemaakt van de bestemmingsplanregels en regels in het Bouwbesluit en de bouwverordening.
Bestemmingsplan en Bouwbesluit
Voor het verhuren van kamers, en het bouwen van en verbouwen tot nieuwe logies wordt gekeken naar de voorwaarden in het betreffende bestemmingsplan. Zoals eerder genoemd zijn de regels vaak per bestemmingsplan verschillend. Het is dus zo dat in sommige wijken in de kern Alphen a/d Rijn wel kamerverhuur is toegestaan en bijvoorbeeld in Koudekerk of Boskoop niet. Ook het bouwen van en verbouwen tot logies en bijgebouwen is in de bestemmingsplannen verschillend geregeld. Verder geeft het Bouwbesluit bouwtechnische- en gebruiksvoorschriften waaraan een gebouw dient te voldoen. Deze verschillen maken het lastig om uniform beleid te maken, omdat de bestemmingsplannen de eerste toets zijn bij aanvragen voor huisvesting.
Flexibiliteit in procedures door aanpassing Besluit omgevingsrecht (Bor)
Sinds 1 november 2014 is het mogelijk om het gebruik van bestaande gebouwen bij strijdigheid met het bestemmingsplan via een verkorte afwijkingsprocedure aan te passen. Het Bor is hiervoor door de wetgever aangepast. Het betreft een procedure op grond van artikel 2.12, lid 1, sub a onder 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Er zijn nu meer onderwerpen waarvoor deze procedure geldt (de lijst met zogenaamde kruimelgevallen). Deze korte procedure geldt ook bij omgevingsvergunningen voor tijdelijk gebruik; de tijdelijkheid is opgerekt van 5 jaar naar 10 jaar. Een en ander houdt in dat voor het omvormen van bijvoorbeeld een kantoorfunctie naar een woon- of logiesfunctie binnen de bebouwde kom (een buitenplanse afwijking) een korte procedure kan worden doorlopen van 8 in plaats van 26 weken (zie ook bijlage II voor deze procedure). Hoewel geen formele ‘ruimtelijke onderbouwing’ noodzakelijk is, zal de vergunning wel moeten worden gebaseerd op een belangenafweging en een afdoende motivering waarbij sprake is van een ‘goede ruimtelijke ordening’ 10 (Hans Damen, 2014). Bij oppervlakten groter dan 1500 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) is het op grond van het Besluit ruimtelijke ordening bovendien verplicht een anterieure overeenkomst of exploitatieplan op te stellen. Voor het buitengebied kan gebruik worden gemaakt van een specifieke regel in artikel 4 van hoofdstuk IV van het Bor om logiesfuncties voor werknemers te realiseren in bestaande gebouwen (zie ook paragraaf 4.3).
Voor het huisvesten van meer dan 10 personen is op grond van artikel 2.2 van het Bor een omgevingsvergunning nodig voor brandveilig gebruik. Voor het doorlopen van deze vergunningsaanvraag wordt in principe een voorbereidingsprocedure gevolgd conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze procedure kan tot 26 weken in beslag nemen. Als een woning kamergewijs in vijf of meer delen wordt verhuurd, moet een gebruiksmelding worden gedaan 11 (BZK, 2012).
Financiële risco’s
Een van de ingestelde regels binnen Alphen aan den Rijn, is dat bij elke afwijkingsprocedure een planschadevergoedingsovereenkomst verplicht is gesteld. Hiermee worden de financiële risico’s die voortkomen uit de omgevingsvergunning voor functiewijziging bij de aanvrager gelegd.
Provinciale Verordening Ruimte
De provincie heeft in haar beleid en verordening ruimte regels gesteld voor ontwikkelingen in onder andere het buitengebied en op bedrijventerreinen. Belangrijk daarbij is de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder gaat ervan uit dat stedelijke ontwikkelingen in de eerste plaats in urbane gebieden plaatsvindt (bestaand stads- en dorpsgebied). Verder kan op bedrijventerreinen onder voorwaarden bewoning worden toegelaten, mits dit geen belemmeringen oplevert voor de vestiging van bedrijven. Alle afwijkingen van bestemmingsplanregels zullen, waar van toepassing, ook getoetst moeten worden aan de regels van de provinciale Verordening ruimte.
Aanpassing Woningwet
Op 1 januari 2015 is de Woningwet gewijzigd met een uitbreiding van het handhavingsinstrumentarium voor gemeenten. Op grond van het nieuwe artikel 92a Woningwet kunnen gemeenten een bestuurlijke boete opleggen indien de overtreder binnen twee jaar na de huidige overtreding een overtreding van artikel 1b Woningwet hebben begaan (het zonder omgevingsvergunning handelen in strijd met de technische voorschriften in de Woningwet en Bouwbesluit 2012).
Handhaving
De afdeling Veiligheid, Toezicht en Handhaving legt in een Integraal veiligheids- en handhavingsbeleid de inspanningen en prioriteiten vast op het gebied van de controle en handhaving. In de uitvoeringsplannen wordt vervolgens bepaald welke activiteiten worden uitgevoerd. De activiteiten voor dit onderwerp liggen met name in de sfeer van controles op vergunningen bij overlast. Voor de aanpak van overlast in het centrum van Boskoop is er vooralsnog een verhoogde handhavingsinspanning van kracht.
Conclusie
De aanpassing van het Besluit omgevingsrecht geeft gemeenten, huisvesters en ontwikkelaars de flexibiliteit om snel in te spelen op veranderende behoeftes van de maatschappij en de markt. Afwijkingen van de bestemmingsplanregels kunnen, in tegenstelling tot voorheen, sneller en simpeler doorlopen worden. Aan de andere kant zal, als gevolg van de kortere procedure, van de gemeentelijke organisatie meer snelheid worden gevraagd om een afwijkingsprocedure binnen 8 weken te kunnen doorlopen. In gevallen waarbij ook anterieure overeenkomsten moeten worden aangegaan lijkt de termijn van acht weken echter erg kort.
Hoofdstuk 3
Artikel 3.2
Juridisch kader en handhaving
Onderdeel van Beleidskader Tijdelijk wonen in Alphen aan den Rijn 2015