Sociale huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de huurprijsgrens die worden verhuurd door een toegelaten instelling conform art 13 lid1 sub a Wet op de Huurtoeslag. Onder voorwaarden kunnen ook commerciële partijen sociale huurwoningen exploiteren. Voor deze categorie verplicht de koper zich de op het verkochte te stichten woningen uitsluitend te zullen gebruiken als sociale huurwoning. De gemeente Ede stelt de eis bij verkoop van de grond voor sociale huurwoningen dat de woning minimaal 20 jaar voor de doelgroep behouden moet blijven.
De grondprijzen en de grondprijssystematiek voor sociale woningbouw zijn in 2021 tegen het licht gehouden. Onder andere is afgestemd met Woonstede om tot een eenvoudige en werkbaar systeem te komen met minder verschillende categorieën. Ook is gezocht naar voorbeelden bij andere gemeenten die goed werkbaar zijn. Vier hoofdtypes zijn onderscheiden zoals in onderstaande tabel opgenomen.
Nieuw is dat bij aanvullende eisen vanuit de gemeente voor bijvoorbeeld duurzaamheid of stedelijke- en architectonische invulling en inrichting van de omgeving, dit kan leiden tot een verrekening van de grondprijs. Gebleken is dat aanvullende eisen op eerdere genoemde thema’s sterk kostprijsverhogend zijn voor Woonstede en daarmee de voortgang van de bouwproductie van sociale woningen kan beïnvloeden. De verrekening is gemaximeerd tot € 2.000,- per woning.
Voorwaarde bij een verrekening van de grondprijzen is dat dit expliciet per project door de Raad moet worden besloten.
Voor deze vier categorieën zijn door de Gemeente Ede de volgende grondprijzen 2022 vastgesteld:
Categorie
Kaveloppervlakte in m2 (gemiddeld)
GBO in m2
Grondprijs exc. BTW
Grondprijs incl. BTW
1. grondgebonden gezinswoning
120
>80
€ 29.800
€ 36.058
2. grondgebonden gezinswoning
100
<80
€ 24.600
€ 29.766
3. appartementen / beneden- en bovenwoningen
n.v.t.
>80
€ 17.400
€ 21.054
4. appartementen / beneden- en bovenwoningen
n.v.t
<80
€ 14.400
€ 17.424
Tabel voorgestelde typologieën met kaveloppervlakte, gebruiksoppervlakte en grondprijzen
In de tabel staan de grondprijzen zowel inclusief als exclusief btw. De corporaties hebben, in tegenstelling tot gemeenten, geen BTW-compensatie mogelijkheid. De BTW is derhalve kostprijsverhogend.
Bij grondgebonden woningen worden afwijkingen van het standaard kaveloppervlakte verrekend op basis van € 240,-- exclusief BTW per m2, indien deze oppervlakte meer dan 10% afwijkt (zowel naar boven als naar onder).
Bij andere sociale huurwoningen dan in de tabel vermelde categorieën moet er worden getaxeerd waarbij vanuit de exploitatie (residueel) wordt gerekend en waarbij ter onderbouwing de vergelijkingsmethode zal worden gehanteerd.
Met Woonstede is afgesproken om de grondprijzen voor 4 jaar vast te stellen en in de tussenliggende jaren te indexeren met de maximale huurprijsverhoging zoals die door het Rijk jaarlijks wordt bepaald.
De betaalbaarheid staat onder grote druk en o.a. het aanbod van huurwoningen in het sociale segment is beperkt. In samenwerking met de corporatie hebben we de financiële knoppen onderzocht, waaronder de grondprijzen. Standaardisatie van het product leidt naar verwachting tot lagere bouwkosten. Slim inkopen en opschalen leiden naar verwachting tot snel meer productie voor de nabije toekomst. Bovendien biedt het kansen voor o.a. circulaire bouw. Dit vraagt om een andere werkwijze en samenwerking. Omdat de praktijk weerbarstig is, oefenen we in de praktijk via een pilot waarin we een aantal maatregelen proberen te verenigen om sneller tot een voldoende voorraad van sociale huurwoningen te komen. Dit werken we komende periode uit tot een voorstel.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies